Регистрация прав на недвижимость по инвестиционному контракту
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация прав на недвижимость по инвестиционному контракту (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.01.2024 N Ф05-35626/2023 по делу N А40-4134/2023
Требование: О признании недействительными решений регистрирующего органа и обязании осуществить регистрационные действия в отношении помещения.
Обстоятельства: Регистрирующий орган приостановил, а впоследствии отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (нежилое помещение).
Решение: Требование удовлетворено, поскольку заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.Суд первой инстанции указал, что отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.
Требование: О признании недействительными решений регистрирующего органа и обязании осуществить регистрационные действия в отношении помещения.
Обстоятельства: Регистрирующий орган приостановил, а впоследствии отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (нежилое помещение).
Решение: Требование удовлетворено, поскольку заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.Суд первой инстанции указал, что отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" ГК РФ"Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Когда у инвестора возникает право собственности на вновь возводимый (строящийся) объект недвижимости по инвестиционному договору?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Право собственности инвестора на такой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за инвестором.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Право собственности инвестора на такой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за инвестором.
Статья: Тенденции рассмотрения споров, вытекающих из инвестиционной деятельности в строительной сфере
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иными словами, обязание подписать акт о реализации инвестиционного проекта, согласно инвестиционному контракту, является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку сторонам инвестиционного договора должна быть предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на созданные объекты недвижимости, а уклонение одной из сторон контракта приводит к невозможности оформить имущественные права на возведенный объект. К таким выводам приходит суд и в Определении ВС РФ от 19 апреля 2022 г. N 305-ЭС19-23391(17) по делу N А40-107097/2018 <34>.
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иными словами, обязание подписать акт о реализации инвестиционного проекта, согласно инвестиционному контракту, является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку сторонам инвестиционного договора должна быть предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на созданные объекты недвижимости, а уклонение одной из сторон контракта приводит к невозможности оформить имущественные права на возведенный объект. К таким выводам приходит суд и в Определении ВС РФ от 19 апреля 2022 г. N 305-ЭС19-23391(17) по делу N А40-107097/2018 <34>.
Нормативные акты
Федеральный закон от 28.11.2011 N 335-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
"Об инвестиционном товариществе"4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, вносимое в качестве вклада или приобретаемое по иным основаниям и включаемое в состав общего имущества товарищей-вкладчиков, осуществляется на основании заявления уполномоченного управляющего товарища, полномочия которого проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем предъявления нотариально засвидетельствованных копий договора инвестиционного товарищества и соглашений (договоров), в соответствии с которыми в договор инвестиционного товарищества были внесены изменения до момента предъявления данного договора в указанный орган.
(ред. от 02.07.2021)
"Об инвестиционном товариществе"4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, вносимое в качестве вклада или приобретаемое по иным основаниям и включаемое в состав общего имущества товарищей-вкладчиков, осуществляется на основании заявления уполномоченного управляющего товарища, полномочия которого проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем предъявления нотариально засвидетельствованных копий договора инвестиционного товарищества и соглашений (договоров), в соответствии с которыми в договор инвестиционного товарищества были внесены изменения до момента предъявления данного договора в указанный орган.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 07.07.2004 N 78
<Обзор практики применения арбитражными судами предварительных обеспечительных мер>Как следует из заявления компании, она готовит иск в третейский суд к российскому обществу и комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отмене регистрации, произведенной комитетом, так как она осуществлена с нарушением действующих норм российского законодательства и нарушает условия инвестиционного договора, заключенного между российским обществом и третьим лицом - другой иностранной фирмой.
<Обзор практики применения арбитражными судами предварительных обеспечительных мер>Как следует из заявления компании, она готовит иск в третейский суд к российскому обществу и комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отмене регистрации, произведенной комитетом, так как она осуществлена с нарушением действующих норм российского законодательства и нарушает условия инвестиционного договора, заключенного между российским обществом и третьим лицом - другой иностранной фирмой.
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору, связанному с долевым строительством, договору об участии в ЖСК, в целях НДФЛ при его продаже.
(Письмо Минфина России от 29.10.2024 N 03-04-05/105792)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
(Письмо Минфина России от 29.10.2024 N 03-04-05/105792)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Статья: Особенности и правовое значение государственной регистрации права собственности на общее имущество многоквартирного дома
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Таким образом, если объект в силу признаков, установленных законодательством, является составляющей общего имущества МКД, действия по кадастровому учету такого объекта или регистрация права на него должны быть приостановлены в соответствии с п. 35 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Возможно, для обеспечения единообразия правоприменительной практики следует закрепить в Законе о регистрации недвижимости прямой запрет на регистрацию объекта в качестве самостоятельного помещения даже при наличии возможности его обособления, если данный объект имеет изначально технические функции, то есть предназначен для обеспечения эксплуатации МКД и его отдельных помещений, в том числе для размещения общедомовых коммуникаций и оборудования. При этом такой запрет должен действовать и в случаях, когда в соответствии с договорами об инвестировании или какими-либо другими соглашениями объект решено использовать в иных целях и выделить в качестве самостоятельного нежилого помещения.
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Таким образом, если объект в силу признаков, установленных законодательством, является составляющей общего имущества МКД, действия по кадастровому учету такого объекта или регистрация права на него должны быть приостановлены в соответствии с п. 35 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Возможно, для обеспечения единообразия правоприменительной практики следует закрепить в Законе о регистрации недвижимости прямой запрет на регистрацию объекта в качестве самостоятельного помещения даже при наличии возможности его обособления, если данный объект имеет изначально технические функции, то есть предназначен для обеспечения эксплуатации МКД и его отдельных помещений, в том числе для размещения общедомовых коммуникаций и оборудования. При этом такой запрет должен действовать и в случаях, когда в соответствии с договорами об инвестировании или какими-либо другими соглашениями объект решено использовать в иных целях и выделить в качестве самостоятельного нежилого помещения.
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 7)Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 7)Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем".
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при ее продаже.
(Письмо Минфина России от 05.11.2024 N 03-04-05/108334)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
(Письмо Минфина России от 05.11.2024 N 03-04-05/108334)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Признание права собственности на объект незавершенного строительства подвергалось критике цивилистов, так как по наиболее распространенному мнению факт внесения денежных средств по договору ли инвестирования, по договору ли долевого участия в строительстве не порождает возникновения права собственности на объект недвижимости. Однако дольщикам, как правило, удавалось добиться регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. При принятии решений по таким делам суды руководствовались следующими доводами:
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Признание права собственности на объект незавершенного строительства подвергалось критике цивилистов, так как по наиболее распространенному мнению факт внесения денежных средств по договору ли инвестирования, по договору ли долевого участия в строительстве не порождает возникновения права собственности на объект недвижимости. Однако дольщикам, как правило, удавалось добиться регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. При принятии решений по таким делам суды руководствовались следующими доводами:
Статья: Инвестиционные споры в российском праве (часть 1: Содержание инвестиционных споров)
(Баранов К.Ю.)
("Российский судья", 2021, N 12)Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем <3>.
(Баранов К.Ю.)
("Российский судья", 2021, N 12)Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем <3>.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)12. В ч. 12 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со ст. 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно указанной статье договором аренды земельного участка, заключенным в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, для строительства (создания) объекта недвижимости, в том числе многоквартирного дома, может быть предусмотрено заключение дополнительного соглашения о передаче арендодателю части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости. Положения настоящей статьи не применяются, если арендодателями являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)12. В ч. 12 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со ст. 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно указанной статье договором аренды земельного участка, заключенным в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, для строительства (создания) объекта недвижимости, в том числе многоквартирного дома, может быть предусмотрено заключение дополнительного соглашения о передаче арендодателю части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости. Положения настоящей статьи не применяются, если арендодателями являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже жилого помещения, приобретенного по договору, признанному судом договором, связанным с долевым строительством.
(Письмо Минфина России от 06.03.2024 N 03-04-05/20344)Учитывая изложенное, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
(Письмо Минфина России от 06.03.2024 N 03-04-05/20344)Учитывая изложенное, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору об участии в ЖСК, в целях НДФЛ при его продаже.
(Письмо Минфина России от 19.05.2025 N 03-04-05/48661)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
(Письмо Минфина России от 19.05.2025 N 03-04-05/48661)Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Корреспонденция счетов: Организация приобрела квартиру по договору участия в долевом строительстве. Квартира приобретена в целях сдачи ее внаем в рамках основной деятельности организации. Как отразить в учете организации операции по приобретению квартиры, передаче ее нанимателю, расчетам с нанимателем?..
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Такую же позицию высказал Пленум ВАС РФ, по мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Такую же позицию высказал Пленум ВАС РФ, по мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").