Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2024 N 14АП-8312/2024 по делу N А66-10707/2024
Требование: О признании незаконным решения административного органа об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка.
Решение: Требование удовлетворено.С учетом данного обстоятельства Общество подготовило проект реконструкции объекта незавершенного строительством с изменением его назначения на "магазин" и получило разрешение от 27.05.2024 на реконструкцию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:40:0100508:3555 по адресу: г. Тверь, ул. Шишкова, д. 94.
Требование: О признании незаконным решения административного органа об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка.
Решение: Требование удовлетворено.С учетом данного обстоятельства Общество подготовило проект реконструкции объекта незавершенного строительством с изменением его назначения на "магазин" и получило разрешение от 27.05.2024 на реконструкцию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:40:0100508:3555 по адресу: г. Тверь, ул. Шишкова, д. 94.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 N 13АП-29931/2023 по делу N А56-127598/2022
Категория: 1) Купля-продажа земли; 2) Споры с органами исполнительной власти в сфере управления и контроля за региональным имуществом.
Требования покупателя: 1) О признании незаконным отказа в выкупе земельного участка; 2) Об обязании заключить договор купли-продажи, установив продажную цену участка.
Обстоятельства: Отказ мотивирован нахождением на участке объектов капитального строительства, обладающих признаками самовольной постройки, право собственности на которые за арендатором не зарегистрировано, а также тем, что здание находится в реконструированном состоянии и несоответствием заявленной площади участка площади, необходимой для использования здания.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части.Комитет, возражая против требований Общества, указал, что в отношении здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 выполнена реконструкция (сделана пристройка, обладающая признаками капитальности), следовательно, до получения Обществом разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию данное здание имеет статус объекта незавершенного строительства, что исключает наличие у заявителя права выкупа участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
Категория: 1) Купля-продажа земли; 2) Споры с органами исполнительной власти в сфере управления и контроля за региональным имуществом.
Требования покупателя: 1) О признании незаконным отказа в выкупе земельного участка; 2) Об обязании заключить договор купли-продажи, установив продажную цену участка.
Обстоятельства: Отказ мотивирован нахождением на участке объектов капитального строительства, обладающих признаками самовольной постройки, право собственности на которые за арендатором не зарегистрировано, а также тем, что здание находится в реконструированном состоянии и несоответствием заявленной площади участка площади, необходимой для использования здания.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части.Комитет, возражая против требований Общества, указал, что в отношении здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 выполнена реконструкция (сделана пристройка, обладающая признаками капитальности), следовательно, до получения Обществом разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию данное здание имеет статус объекта незавершенного строительства, что исключает наличие у заявителя права выкупа участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как организации поставить недвижимость на кадастровый учет
(КонсультантПлюс, 2025)при создании недвижимости, для строительства, реконструкции которой не нужно получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, а также при создании объекта незавершенного строительства. Госрегистрация прав на созданные объекты проводится одновременно с кадастровым учетом (п. п. 1.1, 1.2 ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)при создании недвижимости, для строительства, реконструкции которой не нужно получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, а также при создании объекта незавершенного строительства. Госрегистрация прав на созданные объекты проводится одновременно с кадастровым учетом (п. п. 1.1, 1.2 ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует отметить, что нередки случаи, когда застройщик не успевает закончить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в срок, указанный в разрешении на строительство. В таких случаях у него возникает необходимость продлить срок действия разрешения на строительство. Если же застройщик продолжает строительство (реконструкцию) за пределами срока действия разрешения на строительство, его действия будут незаконными и он может быть привлечен как к административной (ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), так и к гражданской (ст. 222 ГК РФ) ответственности.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует отметить, что нередки случаи, когда застройщик не успевает закончить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в срок, указанный в разрешении на строительство. В таких случаях у него возникает необходимость продлить срок действия разрешения на строительство. Если же застройщик продолжает строительство (реконструкцию) за пределами срока действия разрешения на строительство, его действия будут незаконными и он может быть привлечен как к административной (ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), так и к гражданской (ст. 222 ГК РФ) ответственности.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства не завершены и возникли ограничения, установленные земельным и иным законодательством Российской Федерации, являющиеся в соответствии с пунктом 5 части 6 статьи 55 настоящего Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию;
(ред. от 31.07.2025)4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства не завершены и возникли ограничения, установленные земельным и иным законодательством Российской Федерации, являющиеся в соответствии с пунктом 5 части 6 статьи 55 настоящего Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию;
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Пункт 1.1 ч. 3 комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ. Он предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно при создании объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Пункт 1.1 ч. 3 комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ. Он предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно при создании объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)4. В п. 7.1 комментируемой статьи содержится необходимое для включения в договор аренды обязательство арендатора на случай, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)4. В п. 7.1 комментируемой статьи содержится необходимое для включения в договор аренды обязательство арендатора на случай, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами.
Статья: Объект капитального строительства: понятие, виды, отличительные признаки
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Правила ГКУ и ГРП на созданные (в том числе реконструированные) объекты недвижимости изложены не вполне последовательно. Основное правило содержится в середине статьи - ч. 10: ГКУ и ГРП на созданное здание, сооружение (и расположенные в них помещения) осуществляются на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок (если право на участок зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ на него не требуется); для регистрации прав на объект незавершенного строительства требуется разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок. Наряду с вышеуказанными документами представляется технический план объекта.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Правила ГКУ и ГРП на созданные (в том числе реконструированные) объекты недвижимости изложены не вполне последовательно. Основное правило содержится в середине статьи - ч. 10: ГКУ и ГРП на созданное здание, сооружение (и расположенные в них помещения) осуществляются на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок (если право на участок зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ на него не требуется); для регистрации прав на объект незавершенного строительства требуется разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок. Наряду с вышеуказанными документами представляется технический план объекта.
Статья: Особенности государственного кадастрового учета объектов капитального строительства
(Нуприенкова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Также не будет являться препятствием истечение срока действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, если он является действующим на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав разрешение на строительство этого объекта. Кроме этого, установлены особенности при осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, строительство которого осуществляется этапами <13>, или в случае реконструкции части или участка линейного объекта <14>.
(Нуприенкова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Также не будет являться препятствием истечение срока действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, если он является действующим на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав разрешение на строительство этого объекта. Кроме этого, установлены особенности при осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, строительство которого осуществляется этапами <13>, или в случае реконструкции части или участка линейного объекта <14>.
"Земельные споры. Особенности судебного правоприменения Конституционного и Верховного судов Российской Федерации: практическое исследование"
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)В обоснование иска Андямов А.В. указал, что он на основании постановления главы {...} администрации {...} от 8 сентября 1993 г. N 65 является собственником земельного участка с кадастровым номером {...}, расположенного по адресу: {...}. Смежными земельными участками являются земельный участок с кадастровым номером {...}, принадлежащий на праве собственности Шумкиной Л.П., и земельный участок с кадастровым номером {...}, принадлежащий на праве собственности Юткину В.В. Полагает, что при проведении кадастровых работ установлено неверное местонахождение названных участков, ввиду чего сведения, содержащиеся в ЕГРН в части определения границ этих земельных участков, являются реестровой ошибкой, так как данные сведения не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому местонахождению таких границ, ссылаясь на заключение специалиста от 20 июля 2018 г., которым установлено, что расхождение в местоположении поворотных точек границы согласно выписке ЕГРН на местности составляет от 0,55 м до 1,51 м, что не соответствует допустимой погрешности к точности определения координат, установленной Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения". Ввиду допущенной реестровой ошибки у истца, по его утверждению, отсутствует возможность получить разрешение на реконструкцию расположенного на принадлежащем ему земельном участке жилого дома.
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)В обоснование иска Андямов А.В. указал, что он на основании постановления главы {...} администрации {...} от 8 сентября 1993 г. N 65 является собственником земельного участка с кадастровым номером {...}, расположенного по адресу: {...}. Смежными земельными участками являются земельный участок с кадастровым номером {...}, принадлежащий на праве собственности Шумкиной Л.П., и земельный участок с кадастровым номером {...}, принадлежащий на праве собственности Юткину В.В. Полагает, что при проведении кадастровых работ установлено неверное местонахождение названных участков, ввиду чего сведения, содержащиеся в ЕГРН в части определения границ этих земельных участков, являются реестровой ошибкой, так как данные сведения не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому местонахождению таких границ, ссылаясь на заключение специалиста от 20 июля 2018 г., которым установлено, что расхождение в местоположении поворотных точек границы согласно выписке ЕГРН на местности составляет от 0,55 м до 1,51 м, что не соответствует допустимой погрешности к точности определения координат, установленной Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения". Ввиду допущенной реестровой ошибки у истца, по его утверждению, отсутствует возможность получить разрешение на реконструкцию расположенного на принадлежащем ему земельном участке жилого дома.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики по спорам о правах на самовольную постройку
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В настоящей статье приведены актуальные правовые позиции, сложившиеся в судебной практике и подлежащие применению при разрешении споров о самовольных постройках, в том числе и не отраженные в обзорах и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации по данной категории дел. В частности, рассмотрены виды объектов, которые не подлежат квалификации как самостоятельные самовольные постройки (например, объекты вспомогательного назначения, составная часть недвижимого комплекса, движимое имущество, линейные объекты и т.п.), отмечены особенности оценки объектов незавершенного строительства, реконструкции объектов недвижимости; приведены примеры оценки существенности нарушений, допущенных при строительстве объектов недвижимости. В статье проанализирована актуальная судебная практика, сформировавшаяся в последнее время по вопросам применения положений об исковой давности и последствий признания объекта недвижимости самовольно возведенной постройкой.
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В настоящей статье приведены актуальные правовые позиции, сложившиеся в судебной практике и подлежащие применению при разрешении споров о самовольных постройках, в том числе и не отраженные в обзорах и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации по данной категории дел. В частности, рассмотрены виды объектов, которые не подлежат квалификации как самостоятельные самовольные постройки (например, объекты вспомогательного назначения, составная часть недвижимого комплекса, движимое имущество, линейные объекты и т.п.), отмечены особенности оценки объектов незавершенного строительства, реконструкции объектов недвижимости; приведены примеры оценки существенности нарушений, допущенных при строительстве объектов недвижимости. В статье проанализирована актуальная судебная практика, сформировавшаяся в последнее время по вопросам применения положений об исковой давности и последствий признания объекта недвижимости самовольно возведенной постройкой.
Вопрос: Возможна ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по истечении срока действия разрешения на строительство?
(Консультация эксперта, 2025)Истечение срока действия разрешения на строительство на момент подачи заявления о регистрации не препятствует государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
(Консультация эксперта, 2025)Истечение срока действия разрешения на строительство на момент подачи заявления о регистрации не препятствует государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Статья: Актуальные вопросы правоприменительной практики по применению законодательства об исполнительном производстве: опыт Двенадцатого арбитражного апелляционного суда
(Шараев С.Ю., Валеев Д.Х., Волкова Т.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2021, N 4)В данном случае иск администрации был направлен на обязание общества осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного не завершенного строительством объекта недвижимого имущества.
(Шараев С.Ю., Валеев Д.Х., Волкова Т.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2021, N 4)В данном случае иск администрации был направлен на обязание общества осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного не завершенного строительством объекта недвижимого имущества.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.