Раздел единого недвижимого комплекса
Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел единого недвижимого комплекса (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Раздел как способ создания объектов коммерческой недвижимости и приобретения на них права собственности
(Рахвалова Д.О.)
("Хозяйство и право", 2023, N 7)Как отмечено в разъясняющем акте Росреестра, "положения пункта 2 статьи 141.3 ГК не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса" <10>. Таким образом, фактически в настоящее время возможность образования новых объектов недвижимости путем раздела единого недвижимого комплекса отсутствует.
(Рахвалова Д.О.)
("Хозяйство и право", 2023, N 7)Как отмечено в разъясняющем акте Росреестра, "положения пункта 2 статьи 141.3 ГК не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса" <10>. Таким образом, фактически в настоящее время возможность образования новых объектов недвижимости путем раздела единого недвижимого комплекса отсутствует.
Статья: Неотделимые улучшения земельного участка в составе единого недвижимого комплекса (ЕНК)
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Тест на включение улучшения в ЕНК заключается в ответе на вопрос: является ли данное улучшение функционально необходимым для нормальной эксплуатации всего комплекса? Для линейных объектов (трубопроводы, кабельные линии) или объектов инфраструктуры, как отмечают В.А. Костеша и И.К. Колесникова, ответ часто является положительным <7>. Так, в одном из судебных дел, касающемся попытки раздела единого недвижимого комплекса - линейного объекта ливневой канализации, суды отказали в разделе, указав, что объект является неделимой вещью <8>.
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Тест на включение улучшения в ЕНК заключается в ответе на вопрос: является ли данное улучшение функционально необходимым для нормальной эксплуатации всего комплекса? Для линейных объектов (трубопроводы, кабельные линии) или объектов инфраструктуры, как отмечают В.А. Костеша и И.К. Колесникова, ответ часто является положительным <7>. Так, в одном из судебных дел, касающемся попытки раздела единого недвижимого комплекса - линейного объекта ливневой канализации, суды отказали в разделе, указав, что объект является неделимой вещью <8>.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 N 447
(ред. от 02.02.2026)
"О совершенствовании учета федерального имущества"Раздел 1.2. Сведения о здании, сооружении, объекте
(ред. от 02.02.2026)
"О совершенствовании учета федерального имущества"Раздел 1.2. Сведения о здании, сооружении, объекте
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Статья: Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Объединение нескольких недвижимых вещей в единый недвижимый комплекс (формирование недвижимого комплекса), раздел единого недвижимого комплекса на отдельные недвижимые вещи (расформирование недвижимого комплекса), исключение из единого недвижимого комплекса отдельных недвижимых вещей или включение в него отдельных недвижимых вещей (изменение состава единого недвижимого комплекса) осуществляются собственником (собственниками) недвижимых вещей и считаются завершенными с момента внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих регистрационных записей.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Объединение нескольких недвижимых вещей в единый недвижимый комплекс (формирование недвижимого комплекса), раздел единого недвижимого комплекса на отдельные недвижимые вещи (расформирование недвижимого комплекса), исключение из единого недвижимого комплекса отдельных недвижимых вещей или включение в него отдельных недвижимых вещей (изменение состава единого недвижимого комплекса) осуществляются собственником (собственниками) недвижимых вещей и считаются завершенными с момента внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих регистрационных записей.
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)В соответствии с п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы также в результате раздела единого недвижимого комплекса (далее - ЕНК). Эта норма как раз заслуживает внимания. Дело в том, что действующее законодательство содержит лишь механизм создания ЕНК (ст. 46 Закона N 218-ФЗ), в том числе в результате объединения зданий, сооружений, а вот механизма выхода из ЕНК путем его раздела в законодательстве не содержится. Росреестр в одном из своих писем противопоставляет ЕНК (ст. 133.1 ГК РФ) имущественному комплексу (ст. 133 ГК РФ) с точки зрения возможности их раздела без реконструкции и указывает, что в настоящее время законом не установлено, что производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) относится к неделимым вещам. Следует принимать во внимание, что объекты, входящие в ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным ст. 133.1 ГК РФ и ст. 46 Закона N 218-ФЗ. В результате раздела такого объекта образуемые объекты, ранее входящие в состав ПТК, сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции. То есть, по мнению Росреестра, в настоящее время раздел ЕНК возможен только путем реконструкции. К тому же законодатель, вводя в ГК РФ возможность раздела ЕНК на здания и сооружения, не закрепил соответствующий механизм реализации этой нормы в Законе N 218-ФЗ, тем более что раздел ЕНК фигурирует в п. 2 ст. 141.3 ГК РФ через запятую с разделом зданий, сооружений и с точки зрения юридической техники должен производиться одинаково. А как говорилось выше, раздел зданий, сооружений возможен в подавляющем большинстве случаев только путем их реконструкции.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)В соответствии с п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы также в результате раздела единого недвижимого комплекса (далее - ЕНК). Эта норма как раз заслуживает внимания. Дело в том, что действующее законодательство содержит лишь механизм создания ЕНК (ст. 46 Закона N 218-ФЗ), в том числе в результате объединения зданий, сооружений, а вот механизма выхода из ЕНК путем его раздела в законодательстве не содержится. Росреестр в одном из своих писем противопоставляет ЕНК (ст. 133.1 ГК РФ) имущественному комплексу (ст. 133 ГК РФ) с точки зрения возможности их раздела без реконструкции и указывает, что в настоящее время законом не установлено, что производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) относится к неделимым вещам. Следует принимать во внимание, что объекты, входящие в ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным ст. 133.1 ГК РФ и ст. 46 Закона N 218-ФЗ. В результате раздела такого объекта образуемые объекты, ранее входящие в состав ПТК, сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции. То есть, по мнению Росреестра, в настоящее время раздел ЕНК возможен только путем реконструкции. К тому же законодатель, вводя в ГК РФ возможность раздела ЕНК на здания и сооружения, не закрепил соответствующий механизм реализации этой нормы в Законе N 218-ФЗ, тем более что раздел ЕНК фигурирует в п. 2 ст. 141.3 ГК РФ через запятую с разделом зданий, сооружений и с точки зрения юридической техники должен производиться одинаково. А как говорилось выше, раздел зданий, сооружений возможен в подавляющем большинстве случаев только путем их реконструкции.
Готовое решение: Что такое единый недвижимый комплекс
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, после госрегистрации права на единый недвижимый комплекс вы не сможете распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными. Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена (Письмо Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307).
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, после госрегистрации права на единый недвижимый комплекс вы не сможете распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными. Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена (Письмо Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307).
Готовое решение: Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс
(КонсультантПлюс, 2026)При объединении объектов в такой комплекс записи со статусом "актуальные" об имеющихся ограничениях прав, обременениях объектов, сведения о заявленных в судебном порядке требованиях, наличии возражений в отношении зарегистрированного права переносятся в записи раздела ЕГРН о едином недвижимом комплексе (пп. 2 п. 218 названного Порядка).
(КонсультантПлюс, 2026)При объединении объектов в такой комплекс записи со статусом "актуальные" об имеющихся ограничениях прав, обременениях объектов, сведения о заявленных в судебном порядке требованиях, наличии возражений в отношении зарегистрированного права переносятся в записи раздела ЕГРН о едином недвижимом комплексе (пп. 2 п. 218 названного Порядка).
Готовое решение: Что такое здание и чем оно отличается от других объектов недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)быть созданным в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ). При этом здание может быть образовано в результате раздела другого здания, сооружения, единого недвижимого комплекса или в результате объединения нескольких недвижимых вещей - зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании или сооружении (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2026)быть созданным в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ). При этом здание может быть образовано в результате раздела другого здания, сооружения, единого недвижимого комплекса или в результате объединения нескольких недвижимых вещей - зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании или сооружении (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ);
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Статья: Формирование судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)Полагаем, что в силу государственной и общественной значимости данного вопроса, Верховный Суд РФ должен принять специальное тематическое постановление о гражданско-правовой природе недвижимости, об особенностях сделок с ней, выделив в качестве отдельного раздела обобщенные выводы о едином недвижимом комплексе. Такая систематизация правовых позиций имеет научно-прикладное значение как для правоприменительной деятельности, так и для развития отечественной доктрины в указанном направлении.
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)Полагаем, что в силу государственной и общественной значимости данного вопроса, Верховный Суд РФ должен принять специальное тематическое постановление о гражданско-правовой природе недвижимости, об особенностях сделок с ней, выделив в качестве отдельного раздела обобщенные выводы о едином недвижимом комплексе. Такая систематизация правовых позиций имеет научно-прикладное значение как для правоприменительной деятельности, так и для развития отечественной доктрины в указанном направлении.