Расторжение договора застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Необходимо понимать, что разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного и градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Необходимо понимать, что разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного и градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о последствиях прекращения договорных отношений участника долевого строительства и застройщика, если права требования участника долевого строительства в соответствии с комментируемой статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия. Эти последствия заключаются в том, что если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о последствиях прекращения договорных отношений участника долевого строительства и застройщика, если права требования участника долевого строительства в соответствии с комментируемой статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия. Эти последствия заключаются в том, что если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2018 N 305-ЭС16-10864, по общему правилу отказ дольщика от договора или его расторжение влечет прекращение возникшего из этого договора обязательства застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 9 "Расторжение договора" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Вместе с тем апелляционный суд отметил, что финансовый управляющий указал на наличие у заявителя встречной обязанности перед должником, а именно в виде процентов по статье 9 Закона N 214-ФЗ, начисленных на оплаченную часть договора. Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)В силу статьи 407, пункта 2 статьи 453 ГК РФ, пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются и застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)В силу статьи 407, пункта 2 статьи 453 ГК РФ, пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются и застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.
Ситуация: Как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора (при наличии соответствующих оснований). В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора (при наличии соответствующих оснований). В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В соответствии со ст. 201.9 Закона о банкротстве, если собранием участников строительства не принято ни одно из указанных выше решений (решение о передаче объекта незавершенного строительства или решение о передаче объекта строительства в завершенном строительством объекте), конкурсный управляющий уведомляет об этом суд и предлагает участникам строительства предъявить в суд свои денежные требования к застройщику при условии одновременного отказа от исполнения договора о передаче жилого помещения. В таком случае имущество должника-застройщика (объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, земельный участок и другое) включается в конкурсную массу и подлежит продаже по общим правилам Закона о банкротстве. Отказ участника строительства от исполнения договора о передаче жилого помещения, а по существу требование о расторжении договора с застройщиком, рассматривается судом в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В соответствии со ст. 201.9 Закона о банкротстве, если собранием участников строительства не принято ни одно из указанных выше решений (решение о передаче объекта незавершенного строительства или решение о передаче объекта строительства в завершенном строительством объекте), конкурсный управляющий уведомляет об этом суд и предлагает участникам строительства предъявить в суд свои денежные требования к застройщику при условии одновременного отказа от исполнения договора о передаче жилого помещения. В таком случае имущество должника-застройщика (объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, земельный участок и другое) включается в конкурсную массу и подлежит продаже по общим правилам Закона о банкротстве. Отказ участника строительства от исполнения договора о передаче жилого помещения, а по существу требование о расторжении договора с застройщиком, рассматривается судом в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Пример из практики 1. Установив факт несоблюдения застройщиком процедуры предупреждения о необходимости погашения задолженности и его последствиях, указанных в ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, а также то, что покупателем принимались и принимаются меры для погашения задолженности и исполнения обязанностей по ДДУ, суд пришел к выводу, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора и, соответственно, расторжения договора у застройщика не было (см. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 29.10.2020 по делу N 88-19653/2020, 2-479/2020 <3>).
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Пример из практики 1. Установив факт несоблюдения застройщиком процедуры предупреждения о необходимости погашения задолженности и его последствиях, указанных в ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, а также то, что покупателем принимались и принимаются меры для погашения задолженности и исполнения обязанностей по ДДУ, суд пришел к выводу, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора и, соответственно, расторжения договора у застройщика не было (см. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 29.10.2020 по делу N 88-19653/2020, 2-479/2020 <3>).
Статья: Правовое значение достоверности реестра проблемных застройщиков
(Чумакова О.В.)
("Предпринимательское право", 2023, N 3)Исправление сведений в реестре зависит от характера их несоответствия действительному правовому состоянию застройщика и осуществляется в судебном или внесудебном порядке. В отличие от актуализации внесение исправлений недостоверных сведений в реестре выступает мерой предотвращения негативных последствий недостоверности реестра. По правовым последствиям включение застройщика в указанные реестры является не только действенным средством защиты, но и весьма жесткой мерой ответственности. Это не позволит им должным образом функционировать на строительном рынке, затруднит работу таким участникам на двухлетний период изоляции, поскольку реакция покупателей также будет отрицательной. Чаще всего начинаются судебные разбирательства по расторжению договоров с застройщиком, по результатам проверок деятельности застройщика возбуждены уголовные дела. Включение застройщика в реестр фактически лишает его правоспособности <19>.
(Чумакова О.В.)
("Предпринимательское право", 2023, N 3)Исправление сведений в реестре зависит от характера их несоответствия действительному правовому состоянию застройщика и осуществляется в судебном или внесудебном порядке. В отличие от актуализации внесение исправлений недостоверных сведений в реестре выступает мерой предотвращения негативных последствий недостоверности реестра. По правовым последствиям включение застройщика в указанные реестры является не только действенным средством защиты, но и весьма жесткой мерой ответственности. Это не позволит им должным образом функционировать на строительном рынке, затруднит работу таким участникам на двухлетний период изоляции, поскольку реакция покупателей также будет отрицательной. Чаще всего начинаются судебные разбирательства по расторжению договоров с застройщиком, по результатам проверок деятельности застройщика возбуждены уголовные дела. Включение застройщика в реестр фактически лишает его правоспособности <19>.
Ситуация: Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
Ситуация: Каков порядок расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денег?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)оснований расторжения договора. В частности, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если участник долевого строительства просрочил внесение единовременного платежа более чем на два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). А участник долевого строительства может, например, отказаться от договора, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок, превышающий договорной срок передачи объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Закон предусматривает и основания, при которых дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке - например, при существенном изменении проектной документации строящегося объекта (ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве);
(КонсультантПлюс, 2026)оснований расторжения договора. В частности, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если участник долевого строительства просрочил внесение единовременного платежа более чем на два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). А участник долевого строительства может, например, отказаться от договора, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок, превышающий договорной срок передачи объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Закон предусматривает и основания, при которых дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке - например, при существенном изменении проектной документации строящегося объекта (ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве);
Вопрос: Об НДФЛ с процентов за пользование денежными средствами, выплаченных застройщиком дольщику, при расторжении договора о приобретении квартиры по ДДУ.
(Письмо Минфина России от 11.02.2025 N 03-04-05/11940)Вопрос: После расторжения договора участия в долевом строительстве (приобретение квартиры) организация-застройщик вернула на счет дольщика его деньги плюс проценты за пользование этими средствами (на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Облагаются ли возвращенные застройщиком средства НДФЛ? Если да, кто уплачивает налог?
(Письмо Минфина России от 11.02.2025 N 03-04-05/11940)Вопрос: После расторжения договора участия в долевом строительстве (приобретение квартиры) организация-застройщик вернула на счет дольщика его деньги плюс проценты за пользование этими средствами (на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Облагаются ли возвращенные застройщиком средства НДФЛ? Если да, кто уплачивает налог?