Расторжение договора аренды при смене арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды при смене арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2022 по делу N 88-9309/2022
Категория спора: Аренда нежилых помещений.
Требования арендатора: 1) О признании договора недействительным в целом.
Требования арендодателя: 2) О взыскании задолженности.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды. В нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату, в связи с чем у него образовалась задолженность.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Вопреки доводам кассационной жалобы, не свидетельствуют об оплате Волчком А.В. арендной платы, представленные им история операций по дебетовой карте, открытой на имя "Ксения Анатольевна К.", переписка по мессенджеру "WhatsApp" между пользователем с телефонным номером "+7 902 906-21-42" и Волчком А.В., детализация услуг мобильной связи и аудиозаписи телефонных разговоров, так как указанные документы не содержат конкретных сведений об оплате ответчиком арендной платы. Кроме того, Волчком А.В. не представлено суду и доказательств уведомления с его стороны арендодателя о смене арендатора либо о расторжении договора аренды.
Категория спора: Аренда нежилых помещений.
Требования арендатора: 1) О признании договора недействительным в целом.
Требования арендодателя: 2) О взыскании задолженности.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды. В нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату, в связи с чем у него образовалась задолженность.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Вопреки доводам кассационной жалобы, не свидетельствуют об оплате Волчком А.В. арендной платы, представленные им история операций по дебетовой карте, открытой на имя "Ксения Анатольевна К.", переписка по мессенджеру "WhatsApp" между пользователем с телефонным номером "+7 902 906-21-42" и Волчком А.В., детализация услуг мобильной связи и аудиозаписи телефонных разговоров, так как указанные документы не содержат конкретных сведений об оплате ответчиком арендной платы. Кроме того, Волчком А.В. не представлено суду и доказательств уведомления с его стороны арендодателя о смене арендатора либо о расторжении договора аренды.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 N 88-13434/2023 по делу N 2-3413/2022
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияДовод истцов о том, что смена арендодателя не является основанием для изменения или прекращения договоров аренды в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку положения данной правовой нормы не применимы к спорным правоотношениям, т.к. юридическое лицо, выступавшее арендодателем, было ликвидировано, следовательно смены арендодателя не произошло..."
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2021, N 12)Однако смена арендодателя вряд ли может привести к таким последствиям. Договор аренды заключен на тех условиях, которые были согласованы с первоначальным арендодателем. Помещения переданы арендатору. Смена собственника помещений, как мы отметили выше, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а значит, новый собственник не сможет ни выселить арендатора из помещений, ни изменить условия арендных взаимоотношений в противоречие с договором аренды.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2021, N 12)Однако смена арендодателя вряд ли может привести к таким последствиям. Договор аренды заключен на тех условиях, которые были согласованы с первоначальным арендодателем. Помещения переданы арендатору. Смена собственника помещений, как мы отметили выше, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а значит, новый собственник не сможет ни выселить арендатора из помещений, ни изменить условия арендных взаимоотношений в противоречие с договором аренды.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.