Проверка чистоты сделки
Подборка наиболее важных документов по запросу Проверка чистоты сделки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Профессиональная самоподготовка нотариуса к распознаванию психологического воздействия на граждан
(Беркович О.Е., Матрешина Е.Б., Крестина Е.А.)
("Нотариус", 2026, N 1)- проверка юридической чистоты сделки - в частности, для сделок с недвижимостью нотариусом осуществляется проверка объекта на отсутствие обременений и арестов;
(Беркович О.Е., Матрешина Е.Б., Крестина Е.А.)
("Нотариус", 2026, N 1)- проверка юридической чистоты сделки - в частности, для сделок с недвижимостью нотариусом осуществляется проверка объекта на отсутствие обременений и арестов;
Статья: Судебное доказывание в делах об истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя
(Грибов Н.Д.)
("Российский судья", 2026, N 6)По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора <13>. Соответственно, бремя доказывания недобросовестности ответчика возлагается на истца, и он должен представить доказательства, указывающие на подтверждение его позиции. Исходя из действующей практики, в подобных спорах действует пониженный стандарт доказывания, который предусматривает достаточность лишь косвенных доказательств для того, чтобы переложить бремя доказывания на ответчика. По факту именно на ответчике лежит бремя опровержения доводов истца и подтверждение его добросовестности с позиции добросовестного приобретателя. Например, суд кассационной инстанции отметил, что ответчиком доказательств, отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности, осуществления проверки юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимого имущества со стороны заявителя, судам не представлено <14>.
(Грибов Н.Д.)
("Российский судья", 2026, N 6)По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора <13>. Соответственно, бремя доказывания недобросовестности ответчика возлагается на истца, и он должен представить доказательства, указывающие на подтверждение его позиции. Исходя из действующей практики, в подобных спорах действует пониженный стандарт доказывания, который предусматривает достаточность лишь косвенных доказательств для того, чтобы переложить бремя доказывания на ответчика. По факту именно на ответчике лежит бремя опровержения доводов истца и подтверждение его добросовестности с позиции добросовестного приобретателя. Например, суд кассационной инстанции отметил, что ответчиком доказательств, отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности, осуществления проверки юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимого имущества со стороны заявителя, судам не представлено <14>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
Статья: Отпетые мошенники: аферисты обновили схему развода с доверенностью
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Хочется отметить, что в международной практике, в странах Евросоюза, заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой. Для сравнения: в России только некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению: совершение сделки с отчуждением долей; продажа разных долей в рамках одной процедуры; если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу; передача недвижимости через договор ренты; раздел общего имущества, нажитого в браке. Нотариус осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Расчеты производятся через депозит нотариуса. Следует надеяться, что российское законодательство учтет международный опыт и введет обязательный нотариат для сделок с недвижимостью, так как вполне целесообразно возложить ответственность за чистоту сделки на нотариуса как квалифицированного юриста, деятельность которого строго регламентирована законодательством. Напротив, другие профессиональные участники рынка недвижимости, например, специалисты по недвижимости (риелторы), зачастую не имеют юридического образования, деятельность их практически не регулируется законодательством, качество услуг не стандартизировано, что не позволяет им грамотного провести взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Хочется отметить, что в международной практике, в странах Евросоюза, заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой. Для сравнения: в России только некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению: совершение сделки с отчуждением долей; продажа разных долей в рамках одной процедуры; если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу; передача недвижимости через договор ренты; раздел общего имущества, нажитого в браке. Нотариус осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Расчеты производятся через депозит нотариуса. Следует надеяться, что российское законодательство учтет международный опыт и введет обязательный нотариат для сделок с недвижимостью, так как вполне целесообразно возложить ответственность за чистоту сделки на нотариуса как квалифицированного юриста, деятельность которого строго регламентирована законодательством. Напротив, другие профессиональные участники рынка недвижимости, например, специалисты по недвижимости (риелторы), зачастую не имеют юридического образования, деятельность их практически не регулируется законодательством, качество услуг не стандартизировано, что не позволяет им грамотного провести взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.
Готовое решение: Как составить договор об оказании риелторских услуг
(КонсультантПлюс, 2026)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
(КонсультантПлюс, 2026)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
Статья: Правовое регулирование института эскроу в Российской Федерации: проблемы теории и практики
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)К центральной фигуре в договоре условного депонирования - эскроу-агенту российский законодатель не предъявляет никаких специальных требований. По сути, круг лиц, являющихся эскроу-агентами, неограничен. Это может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Единственное требование - наличие дееспособности. Интересно провести сравнение с американским подходом. Так, например, в США предусмотрено обязательное лицензирование деятельности эскроу-агентов, существует запрет на занятие такой деятельностью для адвокатов, а также агентов сторон. Эскроу-агент может оказывать и дополнительные услуги, такие как оценка депонируемого имущества, его страхование, проверка чистоты сделки и др.
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)К центральной фигуре в договоре условного депонирования - эскроу-агенту российский законодатель не предъявляет никаких специальных требований. По сути, круг лиц, являющихся эскроу-агентами, неограничен. Это может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Единственное требование - наличие дееспособности. Интересно провести сравнение с американским подходом. Так, например, в США предусмотрено обязательное лицензирование деятельности эскроу-агентов, существует запрет на занятие такой деятельностью для адвокатов, а также агентов сторон. Эскроу-агент может оказывать и дополнительные услуги, такие как оценка депонируемого имущества, его страхование, проверка чистоты сделки и др.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
Статья: Как вернуть спорное жилье, купленное у мошенников?
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Однако в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество из чужого незаконного владения, если оно выбыло из его владения помимо его воли. То есть если собственник потерял недвижимость в результате совершения преступления и это имущество приобрело другое лицо, то имущество должно быть возвращено прежнему владельцу. Даже если приобретатель предпринял все зависящие от него меры по проверке чистоты сделки.
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Однако в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество из чужого незаконного владения, если оно выбыло из его владения помимо его воли. То есть если собственник потерял недвижимость в результате совершения преступления и это имущество приобрело другое лицо, то имущество должно быть возвращено прежнему владельцу. Даже если приобретатель предпринял все зависящие от него меры по проверке чистоты сделки.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Статья: Признание добросовестным приобретателем
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)1) Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2024 N Ф01-9512/2023 по делу N А79-9490/2022).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)1) Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2024 N Ф01-9512/2023 по делу N А79-9490/2022).