Продажа недвижимости обремененной арендой
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости обремененной арендой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением в виде аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.8. Покупатель осведомлен, что в отношении Имущества имеется следующее обременение: аренда на основании Договора аренды от "__"_________ ___ г. N _______, заключенного между _______________ (далее - Арендатор) и Продавцом (вариант: что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"__________ ___ г. N ___) (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"____________ ____ г. N ___)). Переход права собственности на Имущество к Покупателю не является основанием для изменения или расторжения указанного Договора аренды.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.8. Покупатель осведомлен, что в отношении Имущества имеется следующее обременение: аренда на основании Договора аренды от "__"_________ ___ г. N _______, заключенного между _______________ (далее - Арендатор) и Продавцом (вариант: что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"__________ ___ г. N ___) (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"____________ ____ г. N ___)). Переход права собственности на Имущество к Покупателю не является основанием для изменения или расторжения указанного Договора аренды.
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2022 N 307-ЭС22-8564(2) по делу N А66-7456/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Определение об отказе в признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии существенных нарушений прав и законных интересов Илюшко С.В. Как установлено судами и следует из материалов дела, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано 29.05.2018. Приобретая имущество на торгах в июне 2020 года Илюшко С.В. не мог не знать о сути обременения в отношении недвижимости и о наличии нового арендатора ввиду открытости соответствующих сведений государственного реестра. Заключив договор купли-продажи 05.04.2011, в котором есть ссылка на обременение в виде аренды (пункт 5.1), он дал основание другим лицам полагаться на действительность соглашения о замене стороны договора аренды, а потому в дальнейшем не вправе ссылаться на обратное (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Определение об отказе в признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии существенных нарушений прав и законных интересов Илюшко С.В. Как установлено судами и следует из материалов дела, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано 29.05.2018. Приобретая имущество на торгах в июне 2020 года Илюшко С.В. не мог не знать о сути обременения в отношении недвижимости и о наличии нового арендатора ввиду открытости соответствующих сведений государственного реестра. Заключив договор купли-продажи 05.04.2011, в котором есть ссылка на обременение в виде аренды (пункт 5.1), он дал основание другим лицам полагаться на действительность соглашения о замене стороны договора аренды, а потому в дальнейшем не вправе ссылаться на обратное (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВпоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.