Продажа квартиры в которой проживают несовершеннолетние
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры в которой проживают несовершеннолетние (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиция КС РФ, ВС РФ: Если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением
Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38, ч. 1 ст. 40 Конституции РФЕсли вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета.
Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38, ч. 1 ст. 40 Конституции РФЕсли вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 N 13АП-18551/2023, 13АП-19467/2023, 13АП-17034/2023 по делу N А56-127855/2019/торги/сд.1
Категория спора: Банкротство гражданина.
Требования супруга должника: 1) Об оспаривании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.
Требования третьего лица: 2) Об оспаривании торгов по продаже имущества должника.
Обстоятельства: Супруг должника указал на проведение торгов без уведомления потенциальных покупателей о наличии обременений квартиры, на использование при покупке помещения средств материнского капитала. Третье лицо с самостоятельными требованиями оспаривает торги в связи с неуказанием управляющим о наличии обременений квартиры, ссылается на невозврат задатка.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Удовлетворяя требования Горбуновой Т.А., суд первой инстанции исходил из того, что в публикациях о продаже жилого помещения, обстоятельства проживание в нем несовершеннолетних детей не отражено. Также нарушено право Горбуновой Т.А. на приобретение спорной квартиры. Кроме того, в утвержденном положении отсутствует пункт, предусматривающий распределение части вырученных денежных средств в пользу несовершеннолетнего ребенка, учитывая, что при покупке спорной квартиры использовались средства материнского капитала.
Категория спора: Банкротство гражданина.
Требования супруга должника: 1) Об оспаривании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.
Требования третьего лица: 2) Об оспаривании торгов по продаже имущества должника.
Обстоятельства: Супруг должника указал на проведение торгов без уведомления потенциальных покупателей о наличии обременений квартиры, на использование при покупке помещения средств материнского капитала. Третье лицо с самостоятельными требованиями оспаривает торги в связи с неуказанием управляющим о наличии обременений квартиры, ссылается на невозврат задатка.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Удовлетворяя требования Горбуновой Т.А., суд первой инстанции исходил из того, что в публикациях о продаже жилого помещения, обстоятельства проживание в нем несовершеннолетних детей не отражено. Также нарушено право Горбуновой Т.А. на приобретение спорной квартиры. Кроме того, в утвержденном положении отсутствует пункт, предусматривающий распределение части вырученных денежных средств в пользу несовершеннолетнего ребенка, учитывая, что при покупке спорной квартиры использовались средства материнского капитала.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)Должник, проживающий совместно с супругой и несовершеннолетним ребенком, обратился в суд с заявлением об оспаривании решения собрания кредиторов о продаже единственного жилья должника (квартиры площадью 91 кв. м) и приобретении замещающего жилья.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)Должник, проживающий совместно с супругой и несовершеннолетним ребенком, обратился в суд с заявлением об оспаривании решения собрания кредиторов о продаже единственного жилья должника (квартиры площадью 91 кв. м) и приобретении замещающего жилья.
"Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)Между тем при рассмотрении данного дела суды не учли, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования спорным жилым помещением по договору социального найма в качестве члена семьи своего отца, вселена в жилое помещение и проживала в нем; в силу возраста она не имеет возможности самостоятельно реализовать свои жилищные права. Судами не установлено, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования каким-либо иным жилым помещением, в связи с чем выводы о производности прав несовершеннолетней от прав их законных представителей являются ошибочными.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)Между тем при рассмотрении данного дела суды не учли, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования спорным жилым помещением по договору социального найма в качестве члена семьи своего отца, вселена в жилое помещение и проживала в нем; в силу возраста она не имеет возможности самостоятельно реализовать свои жилищные права. Судами не установлено, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования каким-либо иным жилым помещением, в связи с чем выводы о производности прав несовершеннолетней от прав их законных представителей являются ошибочными.
Ситуация: Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)документы, содержащие сведения о регистрации по месту жительства несовершеннолетнего (в случае если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не осуществляется МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)документы, содержащие сведения о регистрации по месту жительства несовершеннолетнего (в случае если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не осуществляется МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора);
Статья: О регулировании гражданского оборота долей в праве общей собственности на жилые помещения
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 4)В пояснительной записке к этому законопроекту говорится, что проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра. Отмечается, что особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире. Также указывается, что рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении.
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 4)В пояснительной записке к этому законопроекту говорится, что проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра. Отмечается, что особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире. Также указывается, что рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении.
Статья: Выселение с детьми - споры
(Берестова О.)
("Жилищное право", 2022, N 1)Общество обратилось в суд с иском к ответчику, действующему за себя и в интересах двоих несовершеннолетних детей, о выселении без предоставления другого жилого помещения. На основании договора аренды койко-места женщине вместе с детьми предоставлено в пользование 3 койко-места в комнате. Срок действия договора истек. В связи с необходимостью продажи всех жилых помещений, принадлежащих истцу в доме, где проживают ответчики, им предложено выкупить занимаемую комнату либо выселиться в аналогичное жилое помещение с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства. В добровольном порядке освобождать спорную комнату ответчик отказался. Разрешая спор, суд исходил из того, что правоотношения завершены в связи с окончанием срока действия указанного договора. Иск был удовлетворен, решение оставлено без изменения второй инстанцией. (Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 14.09.2017).
(Берестова О.)
("Жилищное право", 2022, N 1)Общество обратилось в суд с иском к ответчику, действующему за себя и в интересах двоих несовершеннолетних детей, о выселении без предоставления другого жилого помещения. На основании договора аренды койко-места женщине вместе с детьми предоставлено в пользование 3 койко-места в комнате. Срок действия договора истек. В связи с необходимостью продажи всех жилых помещений, принадлежащих истцу в доме, где проживают ответчики, им предложено выкупить занимаемую комнату либо выселиться в аналогичное жилое помещение с сохранением прежних условий проживания и регистрации по месту жительства. В добровольном порядке освобождать спорную комнату ответчик отказался. Разрешая спор, суд исходил из того, что правоотношения завершены в связи с окончанием срока действия указанного договора. Иск был удовлетворен, решение оставлено без изменения второй инстанцией. (Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 14.09.2017).
Статья: Спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ознакомление приобретателя с документами, касающимися субъектного состава всех проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних, для чего он может запросить расширенную выписку по квартире (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-238/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ознакомление приобретателя с документами, касающимися субъектного состава всех проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних, для чего он может запросить расширенную выписку по квартире (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-238/2019).
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Ситуация: Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
"Правовой статус членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения"
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Кроме того, важно подчеркнуть, что это право прекращается с момента отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения - оно не обременяет жилое помещение и не переходит как бремя на нового собственника, что не всегда учитывается судами. Так, Р.А.И. продала квартиру К.Р.С. и К.А.М., которые потребовали выселения и снятия с регистрационного учета проживавших в ней граждан: Ш.Е.В., Ш.А.Е. и несовершеннолетнего К.М.А. При этом суд, руководствуясь ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, сохранил за К.М.А. право пользования спорным жилым помещением на 6 месяцев. Несовершеннолетний К.М.А. не являлся ни членом, ни бывшим членом семьи собственника жилого помещения <279>. Интересно отметить, что, например, в английском законодательстве срочное пользование жилым помещением бывшего члена семьи собственника является исключительно процессуальной мерой (an occupation order), а не субъективным материальным правом <280>.
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Кроме того, важно подчеркнуть, что это право прекращается с момента отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения - оно не обременяет жилое помещение и не переходит как бремя на нового собственника, что не всегда учитывается судами. Так, Р.А.И. продала квартиру К.Р.С. и К.А.М., которые потребовали выселения и снятия с регистрационного учета проживавших в ней граждан: Ш.Е.В., Ш.А.Е. и несовершеннолетнего К.М.А. При этом суд, руководствуясь ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, сохранил за К.М.А. право пользования спорным жилым помещением на 6 месяцев. Несовершеннолетний К.М.А. не являлся ни членом, ни бывшим членом семьи собственника жилого помещения <279>. Интересно отметить, что, например, в английском законодательстве срочное пользование жилым помещением бывшего члена семьи собственника является исключительно процессуальной мерой (an occupation order), а не субъективным материальным правом <280>.
Статья: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства как способ защиты прав подопечных и его значение при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечных
(Чашкова С.Ю.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 4)Вместе с тем постараемся разобраться с правовым последствием включения в согласие на совершение сделки обязанности родителей по дарению ребенку иного недвижимого имущества как условия отчуждения принадлежащего ему объекта недвижимости. Большинство судебных решений, в которых подвергалось оценке условие о дарении, признавали такое условие недопустимым. Следует сказать, что и органы опеки и попечительства сегодня крайне редко включают его в предварительные разрешения. Так, например, Апелляционным определением Московского городского суда от 30.11.2018 по делу N 33-52352 был признан законным отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения с условием о дарении, как того желали заявители, поскольку "на вырученные средства другое жилье не приобретается, денежные средства на счет на имя несовершеннолетних не вносятся, сделка дарения детям долей в квартире, в которой они проживают с родителями, является безвозмездной, т.е. не связана с предполагаемым договором купли-продажи долей".
(Чашкова С.Ю.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 4)Вместе с тем постараемся разобраться с правовым последствием включения в согласие на совершение сделки обязанности родителей по дарению ребенку иного недвижимого имущества как условия отчуждения принадлежащего ему объекта недвижимости. Большинство судебных решений, в которых подвергалось оценке условие о дарении, признавали такое условие недопустимым. Следует сказать, что и органы опеки и попечительства сегодня крайне редко включают его в предварительные разрешения. Так, например, Апелляционным определением Московского городского суда от 30.11.2018 по делу N 33-52352 был признан законным отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения с условием о дарении, как того желали заявители, поскольку "на вырученные средства другое жилье не приобретается, денежные средства на счет на имя несовершеннолетних не вносятся, сделка дарения детям долей в квартире, в которой они проживают с родителями, является безвозмездной, т.е. не связана с предполагаемым договором купли-продажи долей".
Статья: О правовых позициях судов по делам об охране и защите интересов ребенка при реализации права пользования жилым помещением
(Тарусина Н.Н., Миролюбова О.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)После принятия Конституционным Судом РФ указанного Постановления ожидаемо появилась соответствующая судебная практика, однако далеко не однозначная <7>. Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ было отменено определение суда апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований нового собственника квартиры о признании несовершеннолетней Ш. (дочери бывшего собственника, проживавшей в квартире с рождения, зарегистрированной в ней и не имевшей другого жилья) утратившей право пользования жилым помещением в связи с переходом права собственности на него по договору купли-продажи. Суд указал, что сделкой купли-продажи жилого помещения нарушены жилищные права несовершеннолетней Ш. <8> Тем самым была осуществлена формальная защита права ребенка, однако полного восстановления означенного нарушенного права не произошло, так как ее мать была выселена из квартиры, сделка - не оспорена, право собственности перешло к покупателю.
(Тарусина Н.Н., Миролюбова О.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)После принятия Конституционным Судом РФ указанного Постановления ожидаемо появилась соответствующая судебная практика, однако далеко не однозначная <7>. Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ было отменено определение суда апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований нового собственника квартиры о признании несовершеннолетней Ш. (дочери бывшего собственника, проживавшей в квартире с рождения, зарегистрированной в ней и не имевшей другого жилья) утратившей право пользования жилым помещением в связи с переходом права собственности на него по договору купли-продажи. Суд указал, что сделкой купли-продажи жилого помещения нарушены жилищные права несовершеннолетней Ш. <8> Тем самым была осуществлена формальная защита права ребенка, однако полного восстановления означенного нарушенного права не произошло, так как ее мать была выселена из квартиры, сделка - не оспорена, право собственности перешло к покупателю.
Статья: Правосубъектность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет: эмансипация
(Суворова А.Д., Шушина Е.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В правоприменительной практике сложилось единообразное понимание необходимости защиты интересов несовершеннолетних в гражданских правоотношениях. Так, согласно решению суда по делу о признании незаконным отказа администрации г. Зеи в выдаче разрешения на совершение сделки несовершеннолетнему на продажу 1/4 доли в праве общей долевой собственности Д.В. Гарбуз обратилась с заявлением в городскую администрацию для получения разрешения на совершение сделки по купле-продаже квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, в связи с тем, что в квартире никто не проживает, а налоговое бремя она нести обязана, на что нет средств. Как отмечено судом, в данном случае сделка нарушает имущественные права несовершеннолетнего, т.е. ведет к ухудшению его положения, так как стоимость данного имущества была уменьшена. Отчуждение права собственности несовершеннолетнего на жилое помещение является фактом, ухудшающим его положение, несмотря на открытие счета на его имя со средствами, полученными от продажи квартиры <5>.
(Суворова А.Д., Шушина Е.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В правоприменительной практике сложилось единообразное понимание необходимости защиты интересов несовершеннолетних в гражданских правоотношениях. Так, согласно решению суда по делу о признании незаконным отказа администрации г. Зеи в выдаче разрешения на совершение сделки несовершеннолетнему на продажу 1/4 доли в праве общей долевой собственности Д.В. Гарбуз обратилась с заявлением в городскую администрацию для получения разрешения на совершение сделки по купле-продаже квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, в связи с тем, что в квартире никто не проживает, а налоговое бремя она нести обязана, на что нет средств. Как отмечено судом, в данном случае сделка нарушает имущественные права несовершеннолетнего, т.е. ведет к ухудшению его положения, так как стоимость данного имущества была уменьшена. Отчуждение права собственности несовершеннолетнего на жилое помещение является фактом, ухудшающим его положение, несмотря на открытие счета на его имя со средствами, полученными от продажи квартиры <5>.