Признание права собственности на комнату в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на комнату в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 N 88-28/2023 по делу N 2-3539/2021 (УИД 25RS0001-01-2021-004318-30)
Категория спора: 1) Перепланировка помещений; 2) Приватизация; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя помещения: 1) О сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Требования заявителя: 2) О внесении дополнений в договор приватизации.
Требования физического лица: 3) О признании права собственности на жилое помещение; 4) О признании помещений частью жилого помещения.
Обстоятельства: Истцы являются собственниками жилого помещения на основании договора приватизации. В договор не вошли помещения прачечной, они были закреплены за одним из истцов решением профсоюза. Прачечная и кухня образуют единое целое с приватизированным помещением. Перепланировка соответствует строительным нормам.
Решение: Отказано.При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в ходе рассмотрения спора не нашел подтверждения факт возникновения права собственности истцов на помещения бывшей кухни и прачечной (N и N), и что указанные помещения являются частью предоставленных им комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире, в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на комнаты, обозначенные в техпаспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ под литерами N площадью 11,1 кв. метров, N площадью 8,1 кв. метров, N площадью 1,8 кв. метров, признании, что указанные помещения являются частью жилого помещения N,N по <адрес> и составляют единое целое с ним, а также о возложении обязанности внести дополнения в договор приватизации N жилого помещения отказал.
Категория спора: 1) Перепланировка помещений; 2) Приватизация; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя помещения: 1) О сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Требования заявителя: 2) О внесении дополнений в договор приватизации.
Требования физического лица: 3) О признании права собственности на жилое помещение; 4) О признании помещений частью жилого помещения.
Обстоятельства: Истцы являются собственниками жилого помещения на основании договора приватизации. В договор не вошли помещения прачечной, они были закреплены за одним из истцов решением профсоюза. Прачечная и кухня образуют единое целое с приватизированным помещением. Перепланировка соответствует строительным нормам.
Решение: Отказано.При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в ходе рассмотрения спора не нашел подтверждения факт возникновения права собственности истцов на помещения бывшей кухни и прачечной (N и N), и что указанные помещения являются частью предоставленных им комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире, в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на комнаты, обозначенные в техпаспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ под литерами N площадью 11,1 кв. метров, N площадью 8,1 кв. метров, N площадью 1,8 кв. метров, признании, что указанные помещения являются частью жилого помещения N,N по <адрес> и составляют единое целое с ним, а также о возложении обязанности внести дополнения в договор приватизации N жилого помещения отказал.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с приватизацией жилых помещений: Наниматель по договору социального найма или член его семьи хочет признать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации
(КонсультантПлюс, 2025)Спорная комната в коммунальной квартире истцам в установленном законом порядке не предоставлялась, право собственности на нее в настоящее время принадлежит другому лицу, занимаемые в установленном порядке комнаты Наниматели уже приватизировали
(КонсультантПлюс, 2025)Спорная комната в коммунальной квартире истцам в установленном законом порядке не предоставлялась, право собственности на нее в настоящее время принадлежит другому лицу, занимаемые в установленном порядке комнаты Наниматели уже приватизировали
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Так, истцы, владеющие комнатами в бывшем общежитии, обратились в суд с иском о признании их комнат вместе с расположенными в коридоре вспомогательными жилыми помещениями коммунальной квартирой, ссылаясь на то, что по всем признакам, указанным в ЖК РФ, каждая секция в бывшем общежитии является по существу коммунальной квартирой, состоящей из комнат и вспомогательных помещений. Без соответствующего признания все собственники и наниматели не могут получить равный доступ к соответствующей инфраструктуре. Однако в иске было отказано с неопределенной ссылкой на то, что комнаты в данном случае являются самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав, на них зарегистрировано право индивидуальной собственности, оснований для признания комнат коммунальной квартирой не имеется, поскольку они таковыми не являются <9>.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Так, истцы, владеющие комнатами в бывшем общежитии, обратились в суд с иском о признании их комнат вместе с расположенными в коридоре вспомогательными жилыми помещениями коммунальной квартирой, ссылаясь на то, что по всем признакам, указанным в ЖК РФ, каждая секция в бывшем общежитии является по существу коммунальной квартирой, состоящей из комнат и вспомогательных помещений. Без соответствующего признания все собственники и наниматели не могут получить равный доступ к соответствующей инфраструктуре. Однако в иске было отказано с неопределенной ссылкой на то, что комнаты в данном случае являются самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав, на них зарегистрировано право индивидуальной собственности, оснований для признания комнат коммунальной квартирой не имеется, поскольку они таковыми не являются <9>.
Статья: Условия приобретательной давности и необходимость их реформирования
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)<7> К.И. Скловский ставит под сомнение возможность применения норм о приобретательной давности к доле в праве общей собственности, поскольку она не является вещью, и речь идет не о владении долей, а всего лишь о пользовании сособственниками общим имуществом [Скловский К.И., 2020: 56]. Представляется, что в данном случае применение ст. 234 возможно по аналогии (ст. 6 ГК РФ), поскольку практике известны случаи распространения режима вещей на бестелесное имущество (например, виндикация бездокументарных акций и т.д.). Такой подход допустим в ситуации отсутствия иных способов защиты охраняемых законом интересов как крайняя временная мера, применяемая до корректировки регулирования и определения специального способа защиты. К тому же нельзя не учитывать возможность выдела доли в натуре (раздела общей собственности), который трансформирует долю в праве общей собственности на недвижимость в право собственности на конкретное помещение, например комнату в коммунальной квартире, которая станет самостоятельно участвующей в обороте вещью и признание права собственности на нее в силу приобретательной давности будет возможным. К тому же в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, т.е. по факту обладание долей в праве собственности предполагает владение конкретной частью вещи, опять же гипотетически могущей стать самостоятельной в результате выдела доли в натуре (раздела общей собственности).
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)<7> К.И. Скловский ставит под сомнение возможность применения норм о приобретательной давности к доле в праве общей собственности, поскольку она не является вещью, и речь идет не о владении долей, а всего лишь о пользовании сособственниками общим имуществом [Скловский К.И., 2020: 56]. Представляется, что в данном случае применение ст. 234 возможно по аналогии (ст. 6 ГК РФ), поскольку практике известны случаи распространения режима вещей на бестелесное имущество (например, виндикация бездокументарных акций и т.д.). Такой подход допустим в ситуации отсутствия иных способов защиты охраняемых законом интересов как крайняя временная мера, применяемая до корректировки регулирования и определения специального способа защиты. К тому же нельзя не учитывать возможность выдела доли в натуре (раздела общей собственности), который трансформирует долю в праве общей собственности на недвижимость в право собственности на конкретное помещение, например комнату в коммунальной квартире, которая станет самостоятельно участвующей в обороте вещью и признание права собственности на нее в силу приобретательной давности будет возможным. К тому же в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, т.е. по факту обладание долей в праве собственности предполагает владение конкретной частью вещи, опять же гипотетически могущей стать самостоятельной в результате выдела доли в натуре (раздела общей собственности).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
"Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Довод собственника комнаты об отсутствии нарушений прав собственников других комнат в квартире суд признал несостоятельным, указав следующее.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Довод собственника комнаты об отсутствии нарушений прав собственников других комнат в квартире суд признал несостоятельным, указав следующее.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 2 ст. 141.4, п. 2 и 3 ст. 287.5 и п. 1 ст. 290 ГК РФ в ред. Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 2 ст. 141.4, п. 2 и 3 ст. 287.5 и п. 1 ст. 290 ГК РФ в ред. Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Статья: Злоупотребление правом пользования жилым помещением, допущенное бывшим членом семьи нанимателя при приватизации жилья
(Формакидов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Согласиться с приведенной точкой зрения невозможно по ряду причин, включая недопустимость создания права общей долевой собственности у физических лиц и публично-правовых образований (при отсутствии возможности выделить бывшему члену семьи отдельную комнату), а также недопустимость создания новых коммунальных квартир (при наличии возможности выделения отдельной комнаты).
(Формакидов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Согласиться с приведенной точкой зрения невозможно по ряду причин, включая недопустимость создания права общей долевой собственности у физических лиц и публично-правовых образований (при отсутствии возможности выделить бывшему члену семьи отдельную комнату), а также недопустимость создания новых коммунальных квартир (при наличии возможности выделения отдельной комнаты).
Вопрос: В каком порядке квартира признается коммунальной?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что выдел доли участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение допустим, если имеется техническая возможность передачи данному собственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. Как правило, в квартирах такая техническая возможность отсутствует, поэтому возможным разрешением спора является лишь выделение в их пользование конкретных частей, например комнат в квартире в соответствии с долями в праве. Однако в указанном случае статус жилого помещения не изменится и квартира не будет признана коммунальной.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что выдел доли участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение допустим, если имеется техническая возможность передачи данному собственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. Как правило, в квартирах такая техническая возможность отсутствует, поэтому возможным разрешением спора является лишь выделение в их пользование конкретных частей, например комнат в квартире в соответствии с долями в праве. Однако в указанном случае статус жилого помещения не изменится и квартира не будет признана коммунальной.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обязанность Ответчика заключить с Истцом договора купли-продажи жилого помещения следует из положений Порядка выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости, утв. Постановлением Правительства Москвы от 18.10.2018 N 1285-ПП.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обязанность Ответчика заключить с Истцом договора купли-продажи жилого помещения следует из положений Порядка выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости, утв. Постановлением Правительства Москвы от 18.10.2018 N 1285-ПП.
Статья: Об устранении нарушения права преимущественной покупки
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 1 2 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 1 2 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
Ситуация: Как используется и содержится общее имущество в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок использования и содержания общего имущества в коммунальной квартире
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок использования и содержания общего имущества в коммунальной квартире
Вопрос: О налоге на имущество физлиц в отношении комнат в коммунальной квартире.
(Письмо Минфина России от 12.12.2022 N 03-05-03-01/121440)В связи с письмом от 30 ноября 2022 г. в Департаменте налоговой политики рассмотрено обращение и по вопросу о налоге на имущество физических лиц в отношении комнат в коммунальной квартире сообщается следующее.
(Письмо Минфина России от 12.12.2022 N 03-05-03-01/121440)В связи с письмом от 30 ноября 2022 г. в Департаменте налоговой политики рассмотрено обращение и по вопросу о налоге на имущество физических лиц в отношении комнат в коммунальной квартире сообщается следующее.
Статья: Долевая собственность и машино-места: взгляд конституционного правосудия
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)<22> Чего можно было избежать, если бы законодатель не пошел на признание машино-мест недвижимостью.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)<22> Чего можно было избежать, если бы законодатель не пошел на признание машино-мест недвижимостью.
Статья: Основания признания жилого помещения непригодным для проживания: проблемы правового регулирования
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также включающее в себя общее имущество многоквартирного дома. Важно отметить, что в многоквартирном доме среди объектов жилищных прав (и что не менее важно - вещных, в частности, права собственности) могут быть не только квартиры, но и части квартир, и комнаты (например, комнаты в коммунальной квартире). Соответственно, руководствуясь абз. 2 п. 34 Положения, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все указанные жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, автоматически становятся непригодными для проживания.
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также включающее в себя общее имущество многоквартирного дома. Важно отметить, что в многоквартирном доме среди объектов жилищных прав (и что не менее важно - вещных, в частности, права собственности) могут быть не только квартиры, но и части квартир, и комнаты (например, комнаты в коммунальной квартире). Соответственно, руководствуясь абз. 2 п. 34 Положения, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все указанные жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, автоматически становятся непригодными для проживания.
Статья: Понятия прописки нет, а проблемы остались
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)Департамент городского имущества обратился в суд с иском к гражданке М. и ее дочери о выселении, снятии с регистрационного учета, поскольку спорное жилое помещение - комната в коммунальной квартире находится в собственности города, а ответчики зарегистрированы по иному месту жительства. Спорная комната в общежитии по адресу фактического проживания ответчиков в установленном порядке не предоставлялась, договоры социального найма, аренды не заключались. Более того, в заключении договора социального найма гражданке М. было отказано, а попытки М. обязать Департамент заключить договор социального найма не увенчались успехом.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)Департамент городского имущества обратился в суд с иском к гражданке М. и ее дочери о выселении, снятии с регистрационного учета, поскольку спорное жилое помещение - комната в коммунальной квартире находится в собственности города, а ответчики зарегистрированы по иному месту жительства. Спорная комната в общежитии по адресу фактического проживания ответчиков в установленном порядке не предоставлялась, договоры социального найма, аренды не заключались. Более того, в заключении договора социального найма гражданке М. было отказано, а попытки М. обязать Департамент заключить договор социального найма не увенчались успехом.