Признание права собственности на комнату в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на комнату в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 N 88-28/2023 по делу N 2-3539/2021 (УИД 25RS0001-01-2021-004318-30)
Категория спора: 1) Перепланировка помещений; 2) Приватизация; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя помещения: 1) О сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Требования заявителя: 2) О внесении дополнений в договор приватизации.
Требования физического лица: 3) О признании права собственности на жилое помещение; 4) О признании помещений частью жилого помещения.
Обстоятельства: Истцы являются собственниками жилого помещения на основании договора приватизации. В договор не вошли помещения прачечной, они были закреплены за одним из истцов решением профсоюза. Прачечная и кухня образуют единое целое с приватизированным помещением. Перепланировка соответствует строительным нормам.
Решение: Отказано.При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в ходе рассмотрения спора не нашел подтверждения факт возникновения права собственности истцов на помещения бывшей кухни и прачечной (N и N), и что указанные помещения являются частью предоставленных им комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире, в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на комнаты, обозначенные в техпаспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ под литерами N площадью 11,1 кв. метров, N площадью 8,1 кв. метров, N площадью 1,8 кв. метров, признании, что указанные помещения являются частью жилого помещения N,N по <адрес> и составляют единое целое с ним, а также о возложении обязанности внести дополнения в договор приватизации N жилого помещения отказал.
Категория спора: 1) Перепланировка помещений; 2) Приватизация; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя помещения: 1) О сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Требования заявителя: 2) О внесении дополнений в договор приватизации.
Требования физического лица: 3) О признании права собственности на жилое помещение; 4) О признании помещений частью жилого помещения.
Обстоятельства: Истцы являются собственниками жилого помещения на основании договора приватизации. В договор не вошли помещения прачечной, они были закреплены за одним из истцов решением профсоюза. Прачечная и кухня образуют единое целое с приватизированным помещением. Перепланировка соответствует строительным нормам.
Решение: Отказано.При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в ходе рассмотрения спора не нашел подтверждения факт возникновения права собственности истцов на помещения бывшей кухни и прачечной (N и N), и что указанные помещения являются частью предоставленных им комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире, в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на комнаты, обозначенные в техпаспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ под литерами N площадью 11,1 кв. метров, N площадью 8,1 кв. метров, N площадью 1,8 кв. метров, признании, что указанные помещения являются частью жилого помещения N,N по <адрес> и составляют единое целое с ним, а также о возложении обязанности внести дополнения в договор приватизации N жилого помещения отказал.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с приватизацией жилых помещений: Наниматель по договору социального найма или член его семьи хочет признать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации
(КонсультантПлюс, 2025)Спорная комната в коммунальной квартире истцам в установленном законом порядке не предоставлялась, право собственности на нее в настоящее время принадлежит другому лицу, занимаемые в установленном порядке комнаты Наниматели уже приватизировали
(КонсультантПлюс, 2025)Спорная комната в коммунальной квартире истцам в установленном законом порядке не предоставлялась, право собственности на нее в настоящее время принадлежит другому лицу, занимаемые в установленном порядке комнаты Наниматели уже приватизировали
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Так, истцы, владеющие комнатами в бывшем общежитии, обратились в суд с иском о признании их комнат вместе с расположенными в коридоре вспомогательными жилыми помещениями коммунальной квартирой, ссылаясь на то, что по всем признакам, указанным в ЖК РФ, каждая секция в бывшем общежитии является по существу коммунальной квартирой, состоящей из комнат и вспомогательных помещений. Без соответствующего признания все собственники и наниматели не могут получить равный доступ к соответствующей инфраструктуре. Однако в иске было отказано с неопределенной ссылкой на то, что комнаты в данном случае являются самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав, на них зарегистрировано право индивидуальной собственности, оснований для признания комнат коммунальной квартирой не имеется, поскольку они таковыми не являются <9>.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Так, истцы, владеющие комнатами в бывшем общежитии, обратились в суд с иском о признании их комнат вместе с расположенными в коридоре вспомогательными жилыми помещениями коммунальной квартирой, ссылаясь на то, что по всем признакам, указанным в ЖК РФ, каждая секция в бывшем общежитии является по существу коммунальной квартирой, состоящей из комнат и вспомогательных помещений. Без соответствующего признания все собственники и наниматели не могут получить равный доступ к соответствующей инфраструктуре. Однако в иске было отказано с неопределенной ссылкой на то, что комнаты в данном случае являются самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав, на них зарегистрировано право индивидуальной собственности, оснований для признания комнат коммунальной квартирой не имеется, поскольку они таковыми не являются <9>.
Статья: Условия приобретательной давности и необходимость их реформирования
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)<7> К.И. Скловский ставит под сомнение возможность применения норм о приобретательной давности к доле в праве общей собственности, поскольку она не является вещью, и речь идет не о владении долей, а всего лишь о пользовании сособственниками общим имуществом [Скловский К.И., 2020: 56]. Представляется, что в данном случае применение ст. 234 возможно по аналогии (ст. 6 ГК РФ), поскольку практике известны случаи распространения режима вещей на бестелесное имущество (например, виндикация бездокументарных акций и т.д.). Такой подход допустим в ситуации отсутствия иных способов защиты охраняемых законом интересов как крайняя временная мера, применяемая до корректировки регулирования и определения специального способа защиты. К тому же нельзя не учитывать возможность выдела доли в натуре (раздела общей собственности), который трансформирует долю в праве общей собственности на недвижимость в право собственности на конкретное помещение, например комнату в коммунальной квартире, которая станет самостоятельно участвующей в обороте вещью и признание права собственности на нее в силу приобретательной давности будет возможным. К тому же в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, т.е. по факту обладание долей в праве собственности предполагает владение конкретной частью вещи, опять же гипотетически могущей стать самостоятельной в результате выдела доли в натуре (раздела общей собственности).
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)<7> К.И. Скловский ставит под сомнение возможность применения норм о приобретательной давности к доле в праве общей собственности, поскольку она не является вещью, и речь идет не о владении долей, а всего лишь о пользовании сособственниками общим имуществом [Скловский К.И., 2020: 56]. Представляется, что в данном случае применение ст. 234 возможно по аналогии (ст. 6 ГК РФ), поскольку практике известны случаи распространения режима вещей на бестелесное имущество (например, виндикация бездокументарных акций и т.д.). Такой подход допустим в ситуации отсутствия иных способов защиты охраняемых законом интересов как крайняя временная мера, применяемая до корректировки регулирования и определения специального способа защиты. К тому же нельзя не учитывать возможность выдела доли в натуре (раздела общей собственности), который трансформирует долю в праве общей собственности на недвижимость в право собственности на конкретное помещение, например комнату в коммунальной квартире, которая станет самостоятельно участвующей в обороте вещью и признание права собственности на нее в силу приобретательной давности будет возможным. К тому же в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, т.е. по факту обладание долей в праве собственности предполагает владение конкретной частью вещи, опять же гипотетически могущей стать самостоятельной в результате выдела доли в натуре (раздела общей собственности).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
"Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Довод собственника комнаты об отсутствии нарушений прав собственников других комнат в квартире суд признал несостоятельным, указав следующее.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Довод собственника комнаты об отсутствии нарушений прав собственников других комнат в квартире суд признал несостоятельным, указав следующее.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)К первой группе относятся 826 определений. Значит, 76,13% определений приняты по спорам о признании недействительными сделок обеспечительной передачи права собственности на жилые помещения, жилые дома и пр. Ко второй группе, где передавалось право собственности на автомобиль, относится 142 определения (13,09%). Третья группа, касающаяся непотребительских объектов, состоит из 100 определений (9,22%). Четвертая группа, где с целью обеспечения было передано право собственности на земельный участок без каких-либо строений на нем, немногочисленна - 17 определений (1,57%). Подчеркнем главное наблюдение: в 3/4 всех определений разрешен спор о действительности сделок обеспечительной передачи титула на жилье в том или ином его виде (дом, квартира, комната в коммунальной квартире, доля в праве на дом или квартиру).
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)К первой группе относятся 826 определений. Значит, 76,13% определений приняты по спорам о признании недействительными сделок обеспечительной передачи права собственности на жилые помещения, жилые дома и пр. Ко второй группе, где передавалось право собственности на автомобиль, относится 142 определения (13,09%). Третья группа, касающаяся непотребительских объектов, состоит из 100 определений (9,22%). Четвертая группа, где с целью обеспечения было передано право собственности на земельный участок без каких-либо строений на нем, немногочисленна - 17 определений (1,57%). Подчеркнем главное наблюдение: в 3/4 всех определений разрешен спор о действительности сделок обеспечительной передачи титула на жилье в том или ином его виде (дом, квартира, комната в коммунальной квартире, доля в праве на дом или квартиру).
Статья: Основания признания жилого помещения непригодным для проживания: проблемы правового регулирования
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также включающее в себя общее имущество многоквартирного дома. Важно отметить, что в многоквартирном доме среди объектов жилищных прав (и что не менее важно - вещных, в частности, права собственности) могут быть не только квартиры, но и части квартир, и комнаты (например, комнаты в коммунальной квартире). Соответственно, руководствуясь абз. 2 п. 34 Положения, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все указанные жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, автоматически становятся непригодными для проживания.
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также включающее в себя общее имущество многоквартирного дома. Важно отметить, что в многоквартирном доме среди объектов жилищных прав (и что не менее важно - вещных, в частности, права собственности) могут быть не только квартиры, но и части квартир, и комнаты (например, комнаты в коммунальной квартире). Соответственно, руководствуясь абз. 2 п. 34 Положения, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все указанные жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, автоматически становятся непригодными для проживания.
Статья: Об устранении нарушения права преимущественной покупки
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 1 2 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату N 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 1 2 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
Статья: Практическая реализация жилищных прав инвалидов
(Митрахович А.)
("Жилищное право", 2021, N 9)В частности, по иску прокурора в защиту прав несовершеннолетней к Министерству Саратовской области вынесено решение Кировским районным судом г. Саратова по делу N 2-1446/2020. В данном случае мать с ребенком-инвалидом проживала совместно с другой семьей из трех человек в однокомнатной квартире площадью 20,4 кв. м. Мать и ребенок-инвалид имели по 1/4 доли в праве общей долевой собственности в комнате площадью 25 кв. м в коммунальной квартире. Согласно заключению межведомственной комиссии указанное жилое помещение признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, физический износ составлял 94%. Суд, взяв за основу имеющиеся в собственности женщины квадраты, рассчитал, что на ребенка и мать приходится по 6 кв. м, что меньше минимальной площади, установленной в Саратовской области.
(Митрахович А.)
("Жилищное право", 2021, N 9)В частности, по иску прокурора в защиту прав несовершеннолетней к Министерству Саратовской области вынесено решение Кировским районным судом г. Саратова по делу N 2-1446/2020. В данном случае мать с ребенком-инвалидом проживала совместно с другой семьей из трех человек в однокомнатной квартире площадью 20,4 кв. м. Мать и ребенок-инвалид имели по 1/4 доли в праве общей долевой собственности в комнате площадью 25 кв. м в коммунальной квартире. Согласно заключению межведомственной комиссии указанное жилое помещение признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, физический износ составлял 94%. Суд, взяв за основу имеющиеся в собственности женщины квадраты, рассчитал, что на ребенка и мать приходится по 6 кв. м, что меньше минимальной площади, установленной в Саратовской области.
Статья: Злоупотребление правом пользования жилым помещением, допущенное бывшим членом семьи нанимателя при приватизации жилья
(Формакидов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Согласиться с приведенной точкой зрения невозможно по ряду причин, включая недопустимость создания права общей долевой собственности у физических лиц и публично-правовых образований (при отсутствии возможности выделить бывшему члену семьи отдельную комнату), а также недопустимость создания новых коммунальных квартир (при наличии возможности выделения отдельной комнаты).
(Формакидов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Согласиться с приведенной точкой зрения невозможно по ряду причин, включая недопустимость создания права общей долевой собственности у физических лиц и публично-правовых образований (при отсутствии возможности выделить бывшему члену семьи отдельную комнату), а также недопустимость создания новых коммунальных квартир (при наличии возможности выделения отдельной комнаты).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 2 ст. 141.4, п. 2 и 3 ст. 287.5 и п. 1 ст. 290 ГК РФ в ред. Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 2 ст. 141.4, п. 2 и 3 ст. 287.5 и п. 1 ст. 290 ГК РФ в ред. Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Ситуация: Как используется и содержится общее имущество в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок использования и содержания общего имущества в коммунальной квартире
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок использования и содержания общего имущества в коммунальной квартире
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
Статья: Долевая собственность и машино-места: взгляд конституционного правосудия
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)<22> Чего можно было избежать, если бы законодатель не пошел на признание машино-мест недвижимостью.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)<22> Чего можно было избежать, если бы законодатель не пошел на признание машино-мест недвижимостью.
Статья: Понятия прописки нет, а проблемы остались
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)Департамент городского имущества обратился в суд с иском к гражданке М. и ее дочери о выселении, снятии с регистрационного учета, поскольку спорное жилое помещение - комната в коммунальной квартире находится в собственности города, а ответчики зарегистрированы по иному месту жительства. Спорная комната в общежитии по адресу фактического проживания ответчиков в установленном порядке не предоставлялась, договоры социального найма, аренды не заключались. Более того, в заключении договора социального найма гражданке М. было отказано, а попытки М. обязать Департамент заключить договор социального найма не увенчались успехом.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)Департамент городского имущества обратился в суд с иском к гражданке М. и ее дочери о выселении, снятии с регистрационного учета, поскольку спорное жилое помещение - комната в коммунальной квартире находится в собственности города, а ответчики зарегистрированы по иному месту жительства. Спорная комната в общежитии по адресу фактического проживания ответчиков в установленном порядке не предоставлялась, договоры социального найма, аренды не заключались. Более того, в заключении договора социального найма гражданке М. было отказано, а попытки М. обязать Департамент заключить договор социального найма не увенчались успехом.