Признание отчета оценщика недостоверным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание отчета оценщика недостоверным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1 - 2. Комментируемая статья содержит регулирование, направленное на обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности. Данная статья введена с 12 августа 2006 г. Законом 2006 г. N 157-ФЗ, принятым в связи с переходом в сфере оценочной деятельности от лицензирования к саморегулированию. До принятия указанного Закона положения об основаниях и случаях гражданско-правовой ответственности оценщика содержались в ст. 16.1 комментируемого Закона в прежней редакции. Так, в части 1 указанной статьи устанавливалось, что в случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, установленных данным Законом, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ч. 2 этой статьи основания ответственности оценщика за указанные нарушения подлежали определению в соответствии с п. 2 и 3 ст. 401 "Основания ответственности за нарушение обязательства" части первой ГК РФ.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)1 - 2. Комментируемая статья содержит регулирование, направленное на обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности. Данная статья введена с 12 августа 2006 г. Законом 2006 г. N 157-ФЗ, принятым в связи с переходом в сфере оценочной деятельности от лицензирования к саморегулированию. До принятия указанного Закона положения об основаниях и случаях гражданско-правовой ответственности оценщика содержались в ст. 16.1 комментируемого Закона в прежней редакции. Так, в части 1 указанной статьи устанавливалось, что в случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, установленных данным Законом, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ч. 2 этой статьи основания ответственности оценщика за указанные нарушения подлежали определению в соответствии с п. 2 и 3 ст. 401 "Основания ответственности за нарушение обязательства" части первой ГК РФ.
"Двадцать пять лет российскому акционерному закону: проблемы, задачи, перспективы развития"
(отв. ред. Д.В. Ломакин)
("Статут", 2021)Акционеры общества "С" обратились в суд с требованием о признании решений совета директоров и общего собрания акционеров недействительными, полагая, что эти решения вынесены на основании недостоверного отчета оценщиков об оценке стоимости акций общества и коэффициент конвертации акций общества "С" в акции "Y" определен неправомерно и несправедливо.
(отв. ред. Д.В. Ломакин)
("Статут", 2021)Акционеры общества "С" обратились в суд с требованием о признании решений совета директоров и общего собрания акционеров недействительными, полагая, что эти решения вынесены на основании недостоверного отчета оценщиков об оценке стоимости акций общества и коэффициент конвертации акций общества "С" в акции "Y" определен неправомерно и несправедливо.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Оценка муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2026)...при приватизации имущества... органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете... оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер...
(КонсультантПлюс, 2026)...при приватизации имущества... органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете... оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер...
Решение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.07.2023 по делу N 3а-31/2023 (УИД 07OS0000-01-2023-000022-92)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец указал, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника указанных объектов недвижимого имущества по оплате налога на имущество физических лиц.
Решение: Удовлетворено в части.Выводы же о величине рыночной стоимости данных объектов недвижимости, содержащиеся в упомянутом выше отчете оценщика - ЧПО ФИО3, опровергается названным заключением судебной оценочной экспертизы, данным экспертом ФИО6, и ее пояснениями. В связи с этим, суд, признавая указанный отчет, недостоверными доказательствами, отвергает их.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец указал, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника указанных объектов недвижимого имущества по оплате налога на имущество физических лиц.
Решение: Удовлетворено в части.Выводы же о величине рыночной стоимости данных объектов недвижимости, содержащиеся в упомянутом выше отчете оценщика - ЧПО ФИО3, опровергается названным заключением судебной оценочной экспертизы, данным экспертом ФИО6, и ее пояснениями. В связи с этим, суд, признавая указанный отчет, недостоверными доказательствами, отвергает их.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162
<Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации>В ходе рассмотрения дела было установлено, что отчет оценщика, на основании которого была согласована цена по договору, был составлен с нарушениями и являлся заведомо недостоверным (стоимость объекта недвижимости была завышена). При этом, как следовало из обстоятельств дела и не оспаривалось сторонами, оценщик был привлечен для проведения оценки стоимости продаваемого по указанному договору недвижимого имущества именно продавцом (ответчиком). В связи с этим, несмотря на отсутствие доказательств сговора продавца с оценщиком о завышении стоимости предмета договора, иск о признании этого договора недействительным как совершенного под влиянием обмана подлежит удовлетворению, поскольку осведомленность ответчика об обмане истца со стороны привлеченного ответчиком третьего лица не была опровергнута.
<Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации>В ходе рассмотрения дела было установлено, что отчет оценщика, на основании которого была согласована цена по договору, был составлен с нарушениями и являлся заведомо недостоверным (стоимость объекта недвижимости была завышена). При этом, как следовало из обстоятельств дела и не оспаривалось сторонами, оценщик был привлечен для проведения оценки стоимости продаваемого по указанному договору недвижимого имущества именно продавцом (ответчиком). В связи с этим, несмотря на отсутствие доказательств сговора продавца с оценщиком о завышении стоимости предмета договора, иск о признании этого договора недействительным как совершенного под влиянием обмана подлежит удовлетворению, поскольку осведомленность ответчика об обмане истца со стороны привлеченного ответчиком третьего лица не была опровергнута.
<Письмо> Минэкономразвития РФ от 02.03.2011 N д06-1211
"О предоставлении информации"В случае, если указанная саморегулируемая организация оценщиков представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.
"О предоставлении информации"В случае, если указанная саморегулируемая организация оценщиков представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.
Готовое решение: Какие есть особенности деятельности хозяйственных обществ с государственным или муниципальным участием
(КонсультантПлюс, 2026)Уполномоченный государственный орган может принять решение о несоответствии цены сложившимся рыночным ценам на аналогичное имущество (объекты) или несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности. В случае направления обществу заключения об этом цена признается недостоверной. Заключение уполномоченного государственного органа может быть оспорено в судебном порядке по иску общества (п. 3 ст. 77 Закона об АО).
(КонсультантПлюс, 2026)Уполномоченный государственный орган может принять решение о несоответствии цены сложившимся рыночным ценам на аналогичное имущество (объекты) или несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности. В случае направления обществу заключения об этом цена признается недостоверной. Заключение уполномоченного государственного органа может быть оспорено в судебном порядке по иску общества (п. 3 ст. 77 Закона об АО).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Является ли недействительным договор купли-продажи, если цена по нему была завышена на основании заведомо недостоверного отчета об оценке
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: в случае завышения цены по договору купли-продажи на основании заведомо недостоверного отчета об оценке данный договор может быть признан недействительным по иску покупателя на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ как сделка, совершенная под влиянием обмана, если оценщик был привлечен для проведения оценки продавцом, который знал или должен был знать об обмане оценщиком покупателя. Такая осведомленность продавца предполагается, пока не доказано иное.
Является ли недействительным договор купли-продажи, если цена по нему была завышена на основании заведомо недостоверного отчета об оценке
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: в случае завышения цены по договору купли-продажи на основании заведомо недостоверного отчета об оценке данный договор может быть признан недействительным по иску покупателя на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ как сделка, совершенная под влиянием обмана, если оценщик был привлечен для проведения оценки продавцом, который знал или должен был знать об обмане оценщиком покупателя. Такая осведомленность продавца предполагается, пока не доказано иное.
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Реорганизация акционерного общества.
Установлены ли требования и (или) правила для расчета коэффициента конвертации акций при реорганизации обществ в форме присоединения
(КонсультантПлюс, 2026)Полагая, что решения совета директоров общества "Сильвинит" вынесены на основании недостоверных отчетов оценщиков об оценке стоимости акций общества "Сильвинит" при неправомерном и несправедливом определении коэффициентов конвертации акций общества "Сильвинит" в акции "Уралкалий" и цены выкупа акций общества "Сильвинит", общество "Акрон" и компания "Ликона (Интернешнл) Лимитед", являющиеся акционерами общества "Сильвинит", обратились в арбитражный суд с требованием о признании принятых решений недействительными.
Установлены ли требования и (или) правила для расчета коэффициента конвертации акций при реорганизации обществ в форме присоединения
(КонсультантПлюс, 2026)Полагая, что решения совета директоров общества "Сильвинит" вынесены на основании недостоверных отчетов оценщиков об оценке стоимости акций общества "Сильвинит" при неправомерном и несправедливом определении коэффициентов конвертации акций общества "Сильвинит" в акции "Уралкалий" и цены выкупа акций общества "Сильвинит", общество "Акрон" и компания "Ликона (Интернешнл) Лимитед", являющиеся акционерами общества "Сильвинит", обратились в арбитражный суд с требованием о признании принятых решений недействительными.
Статья: Юридические опасности новостроек
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 10)Определяя размер возмещения, суд апелляционной инстанции исходил из отчета оценщика ООО, привлеченного Фондом, указав, что данный отчет не может быть признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 10)Определяя размер возмещения, суд апелляционной инстанции исходил из отчета оценщика ООО, привлеченного Фондом, указав, что данный отчет не может быть признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика.
Статья: Размер ущерба в хищении и проблемы его установления при проведении оценочных экспертиз
(Есаков Г.А., Лебединский В.И.)
("Закон", 2023, N 7)В качестве примеров исследований также можно привести: Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки 2018 года Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, который выпускает самые распространенные в оценочной среде сборники (см.: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (п. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7) 2018 г. Нижний Новгород, 2018); многочисленные методические и аналитические статьи и доклады (см.: Слуцкий А.А. Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала, в котором оно может находиться и сопоставлении результатов двух оценок. URL: http://tmpo.su/wp-content/uploads/2020/04/Слуцкий-А.А.-Комментарии-разработчика. pdf (дата обращения: 24.06.2023); Крайникова Т.В. Обоснование границ интервала неопределенности результата оценки с использованием апостериорных методов // Вопросы оценки. 2018. N 2. С. 34 - 48; Лейфер Л.А. Характеристики достоверности результатов оценки в отчете оценщиков и заключении эксперта. При каких условиях результат оценки может быть признан недостоверным. URL: https://www.fsosro.ru/files/1506.aspx (дата обращения: 24.06.2023).
(Есаков Г.А., Лебединский В.И.)
("Закон", 2023, N 7)В качестве примеров исследований также можно привести: Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки 2018 года Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, который выпускает самые распространенные в оценочной среде сборники (см.: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (п. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7) 2018 г. Нижний Новгород, 2018); многочисленные методические и аналитические статьи и доклады (см.: Слуцкий А.А. Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала, в котором оно может находиться и сопоставлении результатов двух оценок. URL: http://tmpo.su/wp-content/uploads/2020/04/Слуцкий-А.А.-Комментарии-разработчика. pdf (дата обращения: 24.06.2023); Крайникова Т.В. Обоснование границ интервала неопределенности результата оценки с использованием апостериорных методов // Вопросы оценки. 2018. N 2. С. 34 - 48; Лейфер Л.А. Характеристики достоверности результатов оценки в отчете оценщиков и заключении эксперта. При каких условиях результат оценки может быть признан недостоверным. URL: https://www.fsosro.ru/files/1506.aspx (дата обращения: 24.06.2023).
Готовое решение: Как приватизировать государственное и муниципальное имущество
(КонсультантПлюс, 2026)Если продаете имущество с торгов в электронной форме, также опубликуйте информационное сообщение на www.torgi.gov.ru и на своем сайте. Начальную цену определите по отчету оценщика. Без сообщения или с недостоверным сообщением торги и договор купли-продажи могут признать недействительными.
(КонсультантПлюс, 2026)Если продаете имущество с торгов в электронной форме, также опубликуйте информационное сообщение на www.torgi.gov.ru и на своем сайте. Начальную цену определите по отчету оценщика. Без сообщения или с недостоверным сообщением торги и договор купли-продажи могут признать недействительными.