Прекращение права застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение права застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Аргументы заявителя об отказе Васильевым Д.С. от исполнения договора долевого строительства не принимаются коллегией судей, поскольку данный отказ влечет иные правовые последствия - прекращение права застройщика передать покупателю объект недвижимости в натуре, вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства. В статье 13 Закона об участии в долевом строительстве законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое и нежилое)."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 388 "Налогоплательщики" главы 31 "Земельный налог" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, для прекращения единоличного права собственности застройщика на земельный участок и возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в здании необходимо обращение налогоплательщика в Росреестр с соответствующим заявлением. В связи с этим налогоплательщику были начислены суммы земельного налога.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, для прекращения единоличного права собственности застройщика на земельный участок и возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в здании необходимо обращение налогоплательщика в Росреестр с соответствующим заявлением. В связи с этим налогоплательщику были начислены суммы земельного налога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Два МКД на одном участке
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Застройщик построил два МКД на одном земельном участке. Прекратится ли автоматически право собственности застройщика на такой участок или застройщик обязан сформировать отдельные участки под каждым МКД? От каких обстоятельств зависит ответ на этот вопрос?
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Застройщик построил два МКД на одном земельном участке. Прекратится ли автоматически право собственности застройщика на такой участок или застройщик обязан сформировать отдельные участки под каждым МКД? От каких обстоятельств зависит ответ на этот вопрос?
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)10. Прекращение залога прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в случаях, указанных в пункте 9 настоящей статьи, не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)10. Прекращение залога прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в случаях, указанных в пункте 9 настоящей статьи, не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 8)Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в МКД, соответствующий земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в МКД, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению (см., н-р, Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.08.2022 по делу N 2а-883/2021, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2020 по делу N 2-327/2019).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 8)Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в МКД, соответствующий земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в МКД, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению (см., н-р, Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.08.2022 по делу N 2а-883/2021, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2020 по делу N 2-327/2019).
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Таким образом, чтобы обеспечить права кредиторов застройщика, основываясь на зарубежном и российском историческом опыте, представляется целесообразным исключить возможность досрочного прекращения права застройки в ситуации банкротства застройщика, в том числе в случае нарушения застройщиком своих обязательств. Вместо этого целесообразно предусмотреть обращение взыскания на право застройки с возможным предоставлением собственнику земельного участка определенных преимуществ в отношении удовлетворения его требований к застройщику перед другими кредиторами застройщика.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Таким образом, чтобы обеспечить права кредиторов застройщика, основываясь на зарубежном и российском историческом опыте, представляется целесообразным исключить возможность досрочного прекращения права застройки в ситуации банкротства застройщика, в том числе в случае нарушения застройщиком своих обязательств. Вместо этого целесообразно предусмотреть обращение взыскания на право застройки с возможным предоставлением собственнику земельного участка определенных преимуществ в отношении удовлетворения его требований к застройщику перед другими кредиторами застройщика.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Дополнительно отметим, что даже без учета изменений, внесенных в п. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ, в судебной практике имел место подход, согласно которому положения п. 139 (соответственно и п. 162) Порядка ведения ЕГРН противоречили положениям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу (п. 2 ст. 36 ЖК РФ) <1>. Соответственно, они не подлежали применению и не могли являться препятствием в регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. Согласно данной правовой позиции право собственности застройщика на земельный участок прекращалось в силу закона с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, а регистрация прекращения права собственности застройщика в ЕГРН должна была быть осуществлена по заявлению застройщика <2>.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Дополнительно отметим, что даже без учета изменений, внесенных в п. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ, в судебной практике имел место подход, согласно которому положения п. 139 (соответственно и п. 162) Порядка ведения ЕГРН противоречили положениям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу (п. 2 ст. 36 ЖК РФ) <1>. Соответственно, они не подлежали применению и не могли являться препятствием в регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. Согласно данной правовой позиции право собственности застройщика на земельный участок прекращалось в силу закона с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, а регистрация прекращения права собственности застройщика в ЕГРН должна была быть осуществлена по заявлению застройщика <2>.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)37.2. Неисполнение решений о сносе СП или проведении ее в соответствие может стать основанием для прекращения права на земельный участок самовольного застройщика. Прекращены могут быть как права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения) - абз. 7 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК, так и право собственности. Порядок прекращения права на земельный участок, его обращения государственную или муниципальную собственность или реализации с публичных торгов установлен п. 6 - 6.3 ст. 54, ст. 54.1 ЗК, а также п. 2, 3 ч. 12 ст. 55.32 ГрК.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)37.2. Неисполнение решений о сносе СП или проведении ее в соответствие может стать основанием для прекращения права на земельный участок самовольного застройщика. Прекращены могут быть как права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения) - абз. 7 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК, так и право собственности. Порядок прекращения права на земельный участок, его обращения государственную или муниципальную собственность или реализации с публичных торгов установлен п. 6 - 6.3 ст. 54, ст. 54.1 ЗК, а также п. 2, 3 ч. 12 ст. 55.32 ГрК.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Кроме того, следует отметить, что в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права. Пункт 2 ст. 453 ГК РФ прямо устанавливает в качестве последствия расторжения договора прекращение всех обязательств его сторон. Следовательно, должник расторг договор ДДУ между ним и застройщиком, в связи с чем последствием этого явилось и прекращение всех его прав требования к застройщику, которые вытекали из этого договора, а взамен этих прав с застройщика в его пользу судом были взысканы денежные средства (уплаченная дольщиком сумма, неустойка и т.п.).
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Кроме того, следует отметить, что в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права. Пункт 2 ст. 453 ГК РФ прямо устанавливает в качестве последствия расторжения договора прекращение всех обязательств его сторон. Следовательно, должник расторг договор ДДУ между ним и застройщиком, в связи с чем последствием этого явилось и прекращение всех его прав требования к застройщику, которые вытекали из этого договора, а взамен этих прав с застройщика в его пользу судом были взысканы денежные средства (уплаченная дольщиком сумма, неустойка и т.п.).
Последние изменения: Налогообложение земельным налогом
(КонсультантПлюс, 2025)Земельный участок поступает в долевую собственность с момента, когда первый собственник зарегистрирует право на любое из помещений в многоквартирном доме. С этого момента прекращается налоговое администрирование участка, выбывающего из состава объектов налогообложения (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ), даже если прекращение предшествующего права застройщика на участок не было зарегистрировано.
(КонсультантПлюс, 2025)Земельный участок поступает в долевую собственность с момента, когда первый собственник зарегистрирует право на любое из помещений в многоквартирном доме. С этого момента прекращается налоговое администрирование участка, выбывающего из состава объектов налогообложения (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ), даже если прекращение предшествующего права застройщика на участок не было зарегистрировано.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Рассматриваемый законопроект определяет право застройки как "право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации" (абз. 1 п. 3 ст. 300) <649>. При этом право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, по общему правилу принадлежит на праве собственности застройщику, а не собственнику земельного участка (п. 2 ст. 300) <650>. В своей последней редакции 2019 г. проект не определяет последствий прекращения права застройки для права собственности застройщика на возведенное им здание (сооружение), тогда как в первоначальной редакции п. 1 ст. 300.8 проекта содержал правило о его переходе к собственнику земельного участка (последнее вызвало дискуссии, в результате которых от него пока отказались) <651>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Рассматриваемый законопроект определяет право застройки как "право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации" (абз. 1 п. 3 ст. 300) <649>. При этом право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, по общему правилу принадлежит на праве собственности застройщику, а не собственнику земельного участка (п. 2 ст. 300) <650>. В своей последней редакции 2019 г. проект не определяет последствий прекращения права застройки для права собственности застройщика на возведенное им здание (сооружение), тогда как в первоначальной редакции п. 1 ст. 300.8 проекта содержал правило о его переходе к собственнику земельного участка (последнее вызвало дискуссии, в результате которых от него пока отказались) <651>.