Преимущественное право покупки земельного участка арендатором
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки земельного участка арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 N 19АП-4434/2022 по делу N А14-12492/2020
Требование: О признании незаконным решения органа исполнительной власти субъекта РФ об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Доводы ООО ССП "Нива" об отсутствии у арендатора преимущественного права на покупку спорного земельного участка, поскольку фактически обработка земельного участка осуществлялась субарендатором не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку признание арендатора ООО "Юг" не соответствующим иным критериям, установленным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не свидетельствует о возникновении соответствующего преимущественного права у субарендатора ООО ССП "Нива".
Требование: О признании незаконным решения органа исполнительной власти субъекта РФ об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Доводы ООО ССП "Нива" об отсутствии у арендатора преимущественного права на покупку спорного земельного участка, поскольку фактически обработка земельного участка осуществлялась субарендатором не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку признание арендатора ООО "Юг" не соответствующим иным критериям, установленным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не свидетельствует о возникновении соответствующего преимущественного права у субарендатора ООО ССП "Нива".
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 N 21АП-2277/2023 по делу N А83-10419/2022
Требование: О признании незаконными решений госоргана об отказе в предоставлении в собственность за плату земельных участков.
Решение: Требование удовлетворено.По смыслу приведенных норм права арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. Такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
Требование: О признании незаконными решений госоргана об отказе в предоставлении в собственность за плату земельных участков.
Решение: Требование удовлетворено.По смыслу приведенных норм права арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. Такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПри продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.