Предварительный договор с застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор с застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Итоги реформы"
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)Равным образом, когда из предшествующего и последующего поведения истца вытекает намерение исполнить сделку (например, направление коммерческого предложения о заключении договора самим обществом в адрес контрагента <1>, одобрение предварительного договора и принятие предоплаты <2>, совершение застройщиком мер по строительству объектов и фактическое исполнение инвестиционного соглашения с администрацией-контрагентом <3>, принятие исполнения по сделке и использование его результатов <4>), то это дает контрагенту основания полагаться на действительность договора.
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)Равным образом, когда из предшествующего и последующего поведения истца вытекает намерение исполнить сделку (например, направление коммерческого предложения о заключении договора самим обществом в адрес контрагента <1>, одобрение предварительного договора и принятие предоплаты <2>, совершение застройщиком мер по строительству объектов и фактическое исполнение инвестиционного соглашения с администрацией-контрагентом <3>, принятие исполнения по сделке и использование его результатов <4>), то это дает контрагенту основания полагаться на действительность договора.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)До начала строительных работ и проектирования также заключается договор форвардной покупки (forward purchase agreement). Это соглашение, по которому заказчик-застройщик обязуется продать готовый объект заказчику-инвестору, причем стороны заключают договор на ранней стадии проекта. Часто в роли заказчика-инвестора выступает институциональный инвестор, например пенсионный фонд, и в этом случае сделка обычно заключается одновременно с заключением предварительных договоров аренды между заказчиком-застройщиком и потенциальными арендаторами. В этом случае покупная цена выплачивается по завершении строительства, а иногда и до сдачи объекта в аренду, при этом застройщик сам финансирует расходы на строительство (за счет собственных средств или с использованием финансирования, которое будет погашено за счет выручки от продажи объекта) <1>.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)До начала строительных работ и проектирования также заключается договор форвардной покупки (forward purchase agreement). Это соглашение, по которому заказчик-застройщик обязуется продать готовый объект заказчику-инвестору, причем стороны заключают договор на ранней стадии проекта. Часто в роли заказчика-инвестора выступает институциональный инвестор, например пенсионный фонд, и в этом случае сделка обычно заключается одновременно с заключением предварительных договоров аренды между заказчиком-застройщиком и потенциальными арендаторами. В этом случае покупная цена выплачивается по завершении строительства, а иногда и до сдачи объекта в аренду, при этом застройщик сам финансирует расходы на строительство (за счет собственных средств или с использованием финансирования, которое будет погашено за счет выручки от продажи объекта) <1>.
Судебная практика
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)9. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)9. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Статья: Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком предварительного договора купли-продажи квартиры, договора инвестирования (соинвестирования) строительства, то суд может отказать в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2016 по делу N 33-40686/2016, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком предварительного договора купли-продажи квартиры, договора инвестирования (соинвестирования) строительства, то суд может отказать в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2016 по делу N 33-40686/2016, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).
Ситуация: Каков порядок расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денег?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора застройщик должен предварительно направить участнику долевого строительства предупреждение в письменной форме о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Расторжение договора возможно не ранее чем через 30 дней после направления такого предупреждения.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора застройщик должен предварительно направить участнику долевого строительства предупреждение в письменной форме о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Расторжение договора возможно не ранее чем через 30 дней после направления такого предупреждения.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Положения п. 3 ст. 155 НК РФ применяются и при уступке прав по предварительному договору, заключенному с организацией-застройщиком.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Положения п. 3 ст. 155 НК РФ применяются и при уступке прав по предварительному договору, заключенному с организацией-застройщиком.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) является застройщик (например, Определение Московского городского суда от 15.07.2019 N 4г-8665/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) является застройщик (например, Определение Московского городского суда от 15.07.2019 N 4г-8665/2019).
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: Пример 1. Кредит на приобретение готового жилья (апартаментов) предоставлен по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости. По условиям предварительного договора, который заключается с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: Пример 1. Кредит на приобретение готового жилья (апартаментов) предоставлен по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости. По условиям предварительного договора, который заключается с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
Готовое решение: Принципы толкования договоров
(КонсультантПлюс, 2026)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
(КонсультантПлюс, 2026)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).