Отчуждение здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Комментарий к Федеральному закону от 28.11.2025 N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации"
(Чимидова Е., Веселов А.В., Фатахова Н.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 24)Также не признают объектом налогообложения НДС в 2026 году операции по передаче (отчуждению) объектов недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков и т.д.) в случаях их принудительного изъятия для государственных или муниципальных нужд, если налогоплательщику за это имущество выплачивается возмещение или компенсация по закону. Например, государству нужен земельный участок для строительства федеральной трассы, а на нем находится частный склад. Участок со складом изымают, а собственнику выплачивают рыночную компенсацию. По новым правилам тут нет объекта налогообложения НДС.
(Чимидова Е., Веселов А.В., Фатахова Н.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 24)Также не признают объектом налогообложения НДС в 2026 году операции по передаче (отчуждению) объектов недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков и т.д.) в случаях их принудительного изъятия для государственных или муниципальных нужд, если налогоплательщику за это имущество выплачивается возмещение или компенсация по закону. Например, государству нужен земельный участок для строительства федеральной трассы, а на нем находится частный склад. Участок со складом изымают, а собственнику выплачивают рыночную компенсацию. По новым правилам тут нет объекта налогообложения НДС.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временный мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами). Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости. Названная статья предусматривает только два случая - исключения из этого правила: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временный мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами). Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости. Названная статья предусматривает только два случая - исключения из этого правила: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 11.9 "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" ЗК РФ"Учитывая вышеизложенное суд апелляционной инстанции обоснованно констатировал, что по смыслу ст. ст. 11.9, 35 ЗК РФ, раздел земельного участка без реального раздела расположенных на нем объектов недвижимости невозможен, поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 180 "Последствия недействительности части сделки" ГК РФ"Применительно к статье 180 ГК РФ суд апелляционной инстанции отметил, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Торговый павильон до его реконструкции был передан в собственность В.С.Г. Указав, что в силу абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, суд заключил, что сделки, воля по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка, либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, вследствие чего выводы суда первой инстанции о недействительности договора дарения в целом признаны верными."
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)4. При сравнении п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, или отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, или соответствующий объект культурного наследия (п. 4 комментируемой статьи).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)4. При сравнении п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, или отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, или соответствующий объект культурного наследия (п. 4 комментируемой статьи).
"Специфика проявления принципа добросовестности в корпоративном праве: монография"
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)99. Однако Президиум ВАС РФ не согласился с нижестоящими судами. Сделки не являлись мнимыми, здания были переданы покупателю по передаточному акту. При этом имела место подозрительная схема, наводящая на мысль о заведомом причинении вреда санаторию: арендная плата за пользование зданием лечебно-спального корпуса по договору аренды за три месяца превышала сумму покупной цены зданий и балансовую стоимость всех трех зданий. Отчуждение зданий, необходимых санаторию для достижения уставных целей, нарушало интересы санатория. Впоследствии здания были переданы в качестве вклада в уставный капитал нового общества покупателя и затем перепроданы по более высокой цене иностранной компании, которая сдала здание лечебно-спального корпуса в аренду другому лицу. Отсутствие признаков мнимости или иных составов недействительности не исключает признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, если она совершена с целью причинить явный ущерб другой стороне <1>.
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)99. Однако Президиум ВАС РФ не согласился с нижестоящими судами. Сделки не являлись мнимыми, здания были переданы покупателю по передаточному акту. При этом имела место подозрительная схема, наводящая на мысль о заведомом причинении вреда санаторию: арендная плата за пользование зданием лечебно-спального корпуса по договору аренды за три месяца превышала сумму покупной цены зданий и балансовую стоимость всех трех зданий. Отчуждение зданий, необходимых санаторию для достижения уставных целей, нарушало интересы санатория. Впоследствии здания были переданы в качестве вклада в уставный капитал нового общества покупателя и затем перепроданы по более высокой цене иностранной компании, которая сдала здание лечебно-спального корпуса в аренду другому лицу. Отсутствие признаков мнимости или иных составов недействительности не исключает признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, если она совершена с целью причинить явный ущерб другой стороне <1>.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)26. Только законом могут быть предусмотрены исключения из правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, к которым, в частности, относятся: а) приобретение права до введения в действие Закона о регистрации 1997 г. - "ранее возникшие права" (ст. 6 Закона о регистрации 1997 г., ст. 69 Закона о регистрации); б) универсальное правопреемство: при наследовании (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"); в) переход права к члену жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ); г) совместная собственность супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 2 ст. 34 СК РФ); д) возникновение права на земельный участок собственников помещений и машино-мест многоквартирного дома (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ); е) передача государственного имущества в уставный капитал акционерного общества при приватизации <1>; ж) переход прав на земельный участок при отчуждении здания (сооружения) (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ); з) гибель и уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)26. Только законом могут быть предусмотрены исключения из правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, к которым, в частности, относятся: а) приобретение права до введения в действие Закона о регистрации 1997 г. - "ранее возникшие права" (ст. 6 Закона о регистрации 1997 г., ст. 69 Закона о регистрации); б) универсальное правопреемство: при наследовании (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"); в) переход права к члену жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ); г) совместная собственность супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 2 ст. 34 СК РФ); д) возникновение права на земельный участок собственников помещений и машино-мест многоквартирного дома (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ); е) передача государственного имущества в уставный капитал акционерного общества при приватизации <1>; ж) переход прав на земельный участок при отчуждении здания (сооружения) (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ); з) гибель и уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Готовое решение: Как происходит национализация имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что, несмотря на отсутствие процедуры национализации, государство все равно может изъять у собственника имущество. Основания для этого предусмотрены законом и весьма разнообразны (п. 2 ст. 235 ГК РФ). Например, отчуждение здания в связи с изъятием земельного участка из-за ненадлежащего использования последнего. Принимать дополнительные законы при этом не требуется.
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что, несмотря на отсутствие процедуры национализации, государство все равно может изъять у собственника имущество. Основания для этого предусмотрены законом и весьма разнообразны (п. 2 ст. 235 ГК РФ). Например, отчуждение здания в связи с изъятием земельного участка из-за ненадлежащего использования последнего. Принимать дополнительные законы при этом не требуется.
Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Так, если земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения принадлежат одному лицу, то отчуждение земельного участка без таких зданий, сооружений не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделка, направленная на отчуждение участка собственником без находящейся на нем недвижимости, является ничтожной (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
(КонсультантПлюс, 2026)Так, если земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения принадлежат одному лицу, то отчуждение земельного участка без таких зданий, сооружений не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделка, направленная на отчуждение участка собственником без находящейся на нем недвижимости, является ничтожной (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Статья: Понятие недвижимости в новом Гражданском кодексе России
(Козырь О.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)И тем не менее вопрос о совершенствовании ст. 130 ГК РФ до настоящего времени не нашел своего разрешения. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5, формулирующем понятие единого объекта как категории, отвечающей потребностям оборота и исторически сложившимся реалиям. И если в проекте, принятом Государственной Думой в первом чтении еще в 2012 г., в ст. 130 ГК содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь, то согласно проекту, подготовленному ко второму чтению, в случае нахождения у одного лица в собственности и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимой вещью следует считать только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130 ГК. Это означает, что в случае принятия законодателем такого подхода в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта (п. 2 ст. 130 ГК в редакции проекта).
(Козырь О.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)И тем не менее вопрос о совершенствовании ст. 130 ГК РФ до настоящего времени не нашел своего разрешения. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5, формулирующем понятие единого объекта как категории, отвечающей потребностям оборота и исторически сложившимся реалиям. И если в проекте, принятом Государственной Думой в первом чтении еще в 2012 г., в ст. 130 ГК содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь, то согласно проекту, подготовленному ко второму чтению, в случае нахождения у одного лица в собственности и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимой вещью следует считать только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130 ГК. Это означает, что в случае принятия законодателем такого подхода в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта (п. 2 ст. 130 ГК в редакции проекта).
Вопрос: Об уплате земельного налога в отношении участков, предоставленных лицам до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и об обороте объекта недвижимости и земельного участка под ним.
(Письмо Минфина России от 21.09.2020 N 03-05-06-02/82455)В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
(Письмо Минфина России от 21.09.2020 N 03-05-06-02/82455)В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
Статья: Федеральный закон от 31 июля 2025 г. N 353-ФЗ: обзор и комментарий новелл правового режима садоводства и огородничества
(Долинская В.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 1)ЗК, принятый в 2001 г., называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1), который подробно освещен в ст. 35 ЗК "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение". Часть 6 ст. 23 ФЗ "О садоводстве и огородничестве" является менее удачной, на наш взгляд, по формулировке копией п. 4 ст. 35 ЗК: "Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу". Объективности ради отметим, что в случаях, прямо указанных в Законе, допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК, там же перечислены исключения).
(Долинская В.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 1)ЗК, принятый в 2001 г., называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1), который подробно освещен в ст. 35 ЗК "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение". Часть 6 ст. 23 ФЗ "О садоводстве и огородничестве" является менее удачной, на наш взгляд, по формулировке копией п. 4 ст. 35 ЗК: "Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу". Объективности ради отметим, что в случаях, прямо указанных в Законе, допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК, там же перечислены исключения).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиСогласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком, за исключением случаев, указанных в данном пункте. При применении перечисленных норм в судебной практике возникают вопросы о том, в каком случае к покупателю помещений в здании (сооружении) не переходит право собственности на долю в земельном участке.