Основания прекращения ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Основания прекращения ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Такое решение может быть вынесено судом как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Причем основания прекращения основного обязательства могут быть самыми различными. Это может быть расторжение договора в одностороннем порядке (как в судебном порядке, так и без обращения в суд). Признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной по общим гражданско-правовым основаниям также является основанием прекращения ипотеки. Ипотека также прекращается в связи с признанием недействительной или расторжения собственно ипотечной сделки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Такое решение может быть вынесено судом как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Причем основания прекращения основного обязательства могут быть самыми различными. Это может быть расторжение договора в одностороннем порядке (как в судебном порядке, так и без обращения в суд). Признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной по общим гражданско-правовым основаниям также является основанием прекращения ипотеки. Ипотека также прекращается в связи с признанием недействительной или расторжения собственно ипотечной сделки.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Основания прекращения залога, предусмотренные подпунктами 1 и 9 пункта 1 статьи 352 настоящего Кодекса, не являются основаниями прекращения независимой ипотеки.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Основания прекращения залога, предусмотренные подпунктами 1 и 9 пункта 1 статьи 352 настоящего Кодекса, не являются основаниями прекращения независимой ипотеки.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)""Отклоняя доводы департамента об отсутствии оснований для признания залога прекращенным ввиду наличия задолженности по пеням, суды, принимая во внимание доказанность отсутствия задолженности, также отметили, что ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя. Поскольку прекращение ипотеки требует соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 25 Закона N 102-ФЗ, включая предоставление закладной или совместного заявления сторон, между тем, закладная с отметкой о погашении не представлена, указанное делает невозможным безусловное снятие обременения."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)""Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения."
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
Ситуация: Как составить и подать исковое заявление о прекращении обременения в виде ипотеки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Основания для обращения в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки (признании обременения в виде ипотеки отсутствующим)
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Основания для обращения в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки (признании обременения в виде ипотеки отсутствующим)
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)<87> См.: Soergel H.T., Siebert W. Op. cit. S. 214. Но, например, одна ипотека может обеспечивать обязательство целиком, а другая ипотека будет обременять только часть основного обязательства. Не должны быть одинаковыми условия исполнения обязательства и основания прекращения ипотеки (см.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 10.6.2010 - V ZB 22/10 - могут быть разные сроки, когда созревает право на обращение взыскания на предмет залога, и основания для обращения за погашением записи об ипотеке ввиду ее прекращения, поскольку в регистрационном законодательстве нет требования о единстве вносимых в реестр сведений). Соответственно, могут различаться условия созревания двух залоговых прав и возражения залогодателей. Могут также отличаться залоговые ранги в отношении разных вещей совокупного залога (см.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 06.03.1981 - V ZB 2/80), однако в литературе высказывается и другая позиция - о том, что залоговые ранги вещей в совокупном залоге должны быть одинаковыми, чтобы обеспечить их последующую совместную реализацию (см.: Erman Gesetzbuch: Handkommentar. Bd. II / Hrsg. von H.-P. Westermann, G. Maier-Reimer. S. 4173). Могут отличаться условия и порядок обращения взыскания в отношении разных вещей совокупного залога (например, в отношении одной вещи - на основании судебного акта, а в отношении другой - на основании исполнительной надписи нотариуса). См.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14.02.1958 - V ZB 49/57. В качестве критерия при решении данных вопросов называют личность интересанта, т.е., если различие касается только интересов залогодержателя, условия залогов могут различаться, но если различие затрагивает интересы залогодателя или третьих лиц, то условия должны быть одинаковыми (см.: Erman Gesetzbuch: Handkommentar. Bd. II / Hrsg. von H.-P. Westermann, G. Maier-Reimer. S. 4172). Различие допускается до тех пор, пока залоговые права не приобретают самостоятельный характер и не становятся двумя разными залогами (см.: J. von Staudingers Kommentar zum Gesetzbuch mit und Nebengesetzen. Buch 3: Sachenrecht: § 1204 - 1296, § 1 - 84 SchiffsRG. S. 115). В современном швейцарском праве при совокупной ипотеке разные вещи должны быть обременены ипотекой на одинаковых условиях, однако ранги ипотек в отношении разных вещей могут отличаться друг от друга (см.: Basler Kommentar. Obligationenrecht I: Art. 1 - 529 OR / Hrsg. von H. Honsell, N.P. Vogt, W. Wiegand. S. 1702).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)<87> См.: Soergel H.T., Siebert W. Op. cit. S. 214. Но, например, одна ипотека может обеспечивать обязательство целиком, а другая ипотека будет обременять только часть основного обязательства. Не должны быть одинаковыми условия исполнения обязательства и основания прекращения ипотеки (см.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 10.6.2010 - V ZB 22/10 - могут быть разные сроки, когда созревает право на обращение взыскания на предмет залога, и основания для обращения за погашением записи об ипотеке ввиду ее прекращения, поскольку в регистрационном законодательстве нет требования о единстве вносимых в реестр сведений). Соответственно, могут различаться условия созревания двух залоговых прав и возражения залогодателей. Могут также отличаться залоговые ранги в отношении разных вещей совокупного залога (см.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 06.03.1981 - V ZB 2/80), однако в литературе высказывается и другая позиция - о том, что залоговые ранги вещей в совокупном залоге должны быть одинаковыми, чтобы обеспечить их последующую совместную реализацию (см.: Erman Gesetzbuch: Handkommentar. Bd. II / Hrsg. von H.-P. Westermann, G. Maier-Reimer. S. 4173). Могут отличаться условия и порядок обращения взыскания в отношении разных вещей совокупного залога (например, в отношении одной вещи - на основании судебного акта, а в отношении другой - на основании исполнительной надписи нотариуса). См.: Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14.02.1958 - V ZB 49/57. В качестве критерия при решении данных вопросов называют личность интересанта, т.е., если различие касается только интересов залогодержателя, условия залогов могут различаться, но если различие затрагивает интересы залогодателя или третьих лиц, то условия должны быть одинаковыми (см.: Erman Gesetzbuch: Handkommentar. Bd. II / Hrsg. von H.-P. Westermann, G. Maier-Reimer. S. 4172). Различие допускается до тех пор, пока залоговые права не приобретают самостоятельный характер и не становятся двумя разными залогами (см.: J. von Staudingers Kommentar zum Gesetzbuch mit und Nebengesetzen. Buch 3: Sachenrecht: § 1204 - 1296, § 1 - 84 SchiffsRG. S. 115). В современном швейцарском праве при совокупной ипотеке разные вещи должны быть обременены ипотекой на одинаковых условиях, однако ранги ипотек в отношении разных вещей могут отличаться друг от друга (см.: Basler Kommentar. Obligationenrecht I: Art. 1 - 529 OR / Hrsg. von H. Honsell, N.P. Vogt, W. Wiegand. S. 1702).
Готовое решение: Как организации погасить регистрационную запись об ипотеке (прекратить ипотеку)
(КонсультантПлюс, 2026)1. Кто и в каких случаях может обратиться за погашением записи об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)1. Кто и в каких случаях может обратиться за погашением записи об ипотеке
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025) В договоре об ипотеке стороны могут согласовать срок окончания его действия. В отдельных случаях стороны его привязывают к сроку основного договора, например указывают, что он действует до полного исполнения обязательств по основному договору. Однако, если такой срок признают несогласованным из-за противоречия ст. 190 ГК РФ, будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок, то есть срока не имеет. Данное обстоятельство может иметь серьезные последствия, если залогодателем выступает не должник, а третье лицо. В этом случае залог прекратится, если не подать иск об обращении взыскания в срок, указанный в п. 6 ст. 367 ГК РФ (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для случая, когда залогодатель - должник и срок договора не согласован, ни закон, ни судебная практика не дают прямого ответа на вопрос, когда договор перестает действовать. Рекомендуется исходить из того, что договор об ипотеке прекратится после наступления основания прекращения ипотеки как обременения и данное обременение будет снято. Например, когда залогодатель надлежащим образом исполнит обеспеченное ипотекой обязательство, а орган регистрации прав по заявлению залогодержателя погасит запись об ипотеке (п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В связи с этим гражданину-должнику необходимо следить, чтобы залогодержатель обратился в орган регистрации прав за погашением ипотеки. Если залогодержатель бездействует, необходимо признать ипотеку отсутствующей в судебном порядке <126>.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025) В договоре об ипотеке стороны могут согласовать срок окончания его действия. В отдельных случаях стороны его привязывают к сроку основного договора, например указывают, что он действует до полного исполнения обязательств по основному договору. Однако, если такой срок признают несогласованным из-за противоречия ст. 190 ГК РФ, будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок, то есть срока не имеет. Данное обстоятельство может иметь серьезные последствия, если залогодателем выступает не должник, а третье лицо. В этом случае залог прекратится, если не подать иск об обращении взыскания в срок, указанный в п. 6 ст. 367 ГК РФ (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для случая, когда залогодатель - должник и срок договора не согласован, ни закон, ни судебная практика не дают прямого ответа на вопрос, когда договор перестает действовать. Рекомендуется исходить из того, что договор об ипотеке прекратится после наступления основания прекращения ипотеки как обременения и данное обременение будет снято. Например, когда залогодатель надлежащим образом исполнит обеспеченное ипотекой обязательство, а орган регистрации прав по заявлению залогодержателя погасит запись об ипотеке (п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В связи с этим гражданину-должнику необходимо следить, чтобы залогодержатель обратился в орган регистрации прав за погашением ипотеки. Если залогодержатель бездействует, необходимо признать ипотеку отсутствующей в судебном порядке <126>.
Готовое решение: Как составить соглашение о залоге, возникшем в силу закона
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель обязуется обратиться в орган регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в течение трех рабочих дней после прекращения обеспеченного обязательства или наступления иных обстоятельств, являющихся основанием для прекращения ипотеки.
(КонсультантПлюс, 2026)Залогодатель обязуется обратиться в орган регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в течение трех рабочих дней после прекращения обеспеченного обязательства или наступления иных обстоятельств, являющихся основанием для прекращения ипотеки.
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)Для случая, когда залогодатель - должник и срок договора не согласован, ни закон, ни судебная практика не дают прямого ответа на вопрос, когда договор перестает действовать. Рекомендуем исходить из того, что договор об ипотеке точно прекратится, когда наступит основание прекращения ипотеки как обременения и оно будет снято. Например, когда залогодатель надлежащим образом исполнит обеспеченное ипотекой обязательство, а орган регистрации прав по заявлению залогодержателя погасит запись об ипотеке (пп. 1 п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). В связи с этим рекомендуем проследить, чтобы залогодержатель обратился в орган регистрации прав за погашением ипотеки. Если он бездействует, требуйте через суд признать ипотеку отсутствующей (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
(КонсультантПлюс, 2026)Для случая, когда залогодатель - должник и срок договора не согласован, ни закон, ни судебная практика не дают прямого ответа на вопрос, когда договор перестает действовать. Рекомендуем исходить из того, что договор об ипотеке точно прекратится, когда наступит основание прекращения ипотеки как обременения и оно будет снято. Например, когда залогодатель надлежащим образом исполнит обеспеченное ипотекой обязательство, а орган регистрации прав по заявлению залогодержателя погасит запись об ипотеке (пп. 1 п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). В связи с этим рекомендуем проследить, чтобы залогодержатель обратился в орган регистрации прав за погашением ипотеки. Если он бездействует, требуйте через суд признать ипотеку отсутствующей (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).