Основания для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Основания для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 21 "Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Довод заявителя о том, что на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства действие разрешения на строительство истекло, подлежит отклонению, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, части 1 статьи 14, части 5 статьи 18, части 1 статьи 21, частью 1 статьи 26, части 10 статьи 40 Закона о регистрации, истечение срока действия разрешения на строительство не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, состоящий на кадастровом учете, возведенный в период действия разрешения на строительство на земельном участке, находящемся в этот период в аренде (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2018 N 309-КГ18-14390)."
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Недвижимостью признается вещь, в отношении которой судом установлено наличие признаков, позволяющих отнести ее к недвижимым объектам в силу природных свойств или на основании закона
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 130 ГК РФПри рассмотрении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства суду на основании фактического описания объекта следует определить, отвечает ли объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, признакам, которые указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ (на данной стадии строительства выполненные работы привели к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, и перемещение этого объекта без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно).
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 130 ГК РФПри рассмотрении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства суду на основании фактического описания объекта следует определить, отвечает ли объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, признакам, которые указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ (на данной стадии строительства выполненные работы привели к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, и перемещение этого объекта без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Признается ли асфальтовое, бетонное или иное покрытие объектом недвижимости при купле-продаже
(КонсультантПлюс, 2025)Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Признается ли асфальтовое, бетонное или иное покрытие объектом недвижимости при купле-продаже
(КонсультантПлюс, 2025)Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Признается ли недвижимым имуществом объект незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Признается ли недвижимым имуществом объект незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Готовое решение: В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г., то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г., то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).
Путеводитель по судебной практике: Комиссия.
Вправе ли комиссионер обратиться за регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенному во исполнение договора комиссии
(КонсультантПлюс, 2025)"...Управление Росреестра по Самарской области в качестве основания для отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства указало также на то, что из протокола от 30.04.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 и сообщения о результатах проведения торгов от 03.05.2019, размещенного в сети Интернет, следует, что победителем торгов в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника признана Хмельницкая О.С. и представленный агентский договор от 05.04.2019 прав общества "СВЕТОЛ" на заключение договора с должником не порождает.
Вправе ли комиссионер обратиться за регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенному во исполнение договора комиссии
(КонсультантПлюс, 2025)"...Управление Росреестра по Самарской области в качестве основания для отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства указало также на то, что из протокола от 30.04.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 и сообщения о результатах проведения торгов от 03.05.2019, размещенного в сети Интернет, следует, что победителем торгов в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника признана Хмельницкая О.С. и представленный агентский договор от 05.04.2019 прав общества "СВЕТОЛ" на заключение договора с должником не порождает.
Вопрос: Правомерно ли учесть в расходах по налогу на прибыль затраты на аренду объекта незавершенного строительства?
(Консультация эксперта, 2025)В то же время существует и иная позиция, согласно которой отсутствие регистрации права собственности на не завершенные строительством объекты не может являться основанием для исключения из состава затрат расходов на выплату арендных платежей, поскольку положения НК РФ не ставят право на учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли в зависимость от наличия государственной регистрации объекта недвижимости (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8972/09-С3 по делу N А50-5689/2009).
(Консультация эксперта, 2025)В то же время существует и иная позиция, согласно которой отсутствие регистрации права собственности на не завершенные строительством объекты не может являться основанием для исключения из состава затрат расходов на выплату арендных платежей, поскольку положения НК РФ не ставят право на учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли в зависимость от наличия государственной регистрации объекта недвижимости (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8972/09-С3 по делу N А50-5689/2009).
Статья: Обзор ВС РФ по залогу в банкротстве: в поисках баланса
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)Во-вторых, при ипотеке земельного участка, на котором должник осуществлял строительство, требования кредитора нужно считать обеспеченными не только залогом самого земельного участка, но и залогом расположенного на нем объекта незавершенного строительства, следуя логике единства судьбы земельного участка и строения на нем. Как и в предыдущем пункте, ВС РФ указал, что на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога <10>. В обоих случаях обязанность по регистрации права собственности на объект недвижимости возлагается на конкурсного управляющего в силу предоставленных ему ст. 129 Закона о банкротстве полномочий.
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)Во-вторых, при ипотеке земельного участка, на котором должник осуществлял строительство, требования кредитора нужно считать обеспеченными не только залогом самого земельного участка, но и залогом расположенного на нем объекта незавершенного строительства, следуя логике единства судьбы земельного участка и строения на нем. Как и в предыдущем пункте, ВС РФ указал, что на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога <10>. В обоих случаях обязанность по регистрации права собственности на объект недвижимости возлагается на конкурсного управляющего в силу предоставленных ему ст. 129 Закона о банкротстве полномочий.
Статья: К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Верховный Суд РФ в рамках рассмотрения дела о банкротстве АО "АлеутСтрой" в Определении указывал, что не может быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки при пропуске срока исковой давности за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности, не переданы <17>.
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Верховный Суд РФ в рамках рассмотрения дела о банкротстве АО "АлеутСтрой" в Определении указывал, что не может быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки при пропуске срока исковой давности за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности, не переданы <17>.
Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства - МКД и снятии его с кадастрового учета.
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)Таким образом, после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений объект незавершенного строительства мог быть снят с государственного кадастрового учета и на него могло было быть зарегистрировано прекращение права собственности Организации на основании ее заявления после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на первое помещение в многоквартирном доме.
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)Таким образом, после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений объект незавершенного строительства мог быть снят с государственного кадастрового учета и на него могло было быть зарегистрировано прекращение права собственности Организации на основании ее заявления после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на первое помещение в многоквартирном доме.
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184.
Статья: Некоторые аспекты определения способов защиты права собственности на недвижимое имущество
(Коваль В.Н.)
("Вестник гражданского процесса", 2021, N 1)Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "Альянс" обратилось в АС г. Севастополя с иском к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Правительству Севастополя о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, 22% степени готовности; обязании Ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу на объект незавершенного строительства, 22% степени готовности, на основании Договора купли-продажи имущества, заключенного 17 июля 2003 г. между ОАО "Белгородский завод энергетического машиностроения" (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "Альянс" (Покупатель).
(Коваль В.Н.)
("Вестник гражданского процесса", 2021, N 1)Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "Альянс" обратилось в АС г. Севастополя с иском к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Правительству Севастополя о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, 22% степени готовности; обязании Ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу на объект незавершенного строительства, 22% степени готовности, на основании Договора купли-продажи имущества, заключенного 17 июля 2003 г. между ОАО "Белгородский завод энергетического машиностроения" (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "Альянс" (Покупатель).
Тематический выпуск: Налог на имущество, земельный и транспортный налог: Актуальные вопросы из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)С учетом изложенного позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184, доведенному для руководства налоговым органам".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)С учетом изложенного позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184, доведенному для руководства налоговым органам".
Статья: Спор о разделе имущества супругов (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик приобрел объекты недвижимости, о разделе которых как совместно нажитого имущества просил истец (земельный участок, объект незавершенного строительства), на основании договоров, заключенных до вступления в брак с истцом, поэтому спорные объекты являются собственностью ответчика. По мнению суда, дата регистрации права собственности ответчика на указанное имущество не имеет правового значения для дела. Спорное имущество не является совместным имуществом супругов, поскольку приобретено не в период брака и не на общие денежные средства. Истец не доказал, что имущество приобретено в период брака, либо что за счет общего имущества супругов или имущества истца, его труда были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2019 по делу N 33-42887/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик приобрел объекты недвижимости, о разделе которых как совместно нажитого имущества просил истец (земельный участок, объект незавершенного строительства), на основании договоров, заключенных до вступления в брак с истцом, поэтому спорные объекты являются собственностью ответчика. По мнению суда, дата регистрации права собственности ответчика на указанное имущество не имеет правового значения для дела. Спорное имущество не является совместным имуществом супругов, поскольку приобретено не в период брака и не на общие денежные средства. Истец не доказал, что имущество приобретено в период брака, либо что за счет общего имущества супругов или имущества истца, его труда были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2019 по делу N 33-42887/2019).