Оформление в собственность придомовой территории многоквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Оформление в собственность придомовой территории многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 17.10.2024 N 33-2071/2024 по делу N 2-1-330/2024 (УИД 12RS0016-01-2024-000457-36)
Категория: Гражданско-правовые споры.
Требования: Об обязании принять оборудование детских игровых площадок в муниципальную собственность.
Обстоятельства: Материалами дела подтверждено, что в при строительстве спорных многоквартирных домов элементы благоустройства включались в создание и обустройство расположенных на придомовой территории детских игровых площадок с установкой на них соответствующего оборудования, оно имеется в наличии, такое имущество не может быть признано бесхозяйным.
Решение: Отказано.В данном случае оформление земельных участков по границам указанных в иске многоквартирных жилых домов без учета проекта застройки территории, без включения придомовой территории с объектами благоустройства в состав имущества многоквартирного жилого дома, не доказывает перехода к администрации муниципального образования обязанности по принятию в собственность и содержанию находящихся на придомовой территории объектов.
Категория: Гражданско-правовые споры.
Требования: Об обязании принять оборудование детских игровых площадок в муниципальную собственность.
Обстоятельства: Материалами дела подтверждено, что в при строительстве спорных многоквартирных домов элементы благоустройства включались в создание и обустройство расположенных на придомовой территории детских игровых площадок с установкой на них соответствующего оборудования, оно имеется в наличии, такое имущество не может быть признано бесхозяйным.
Решение: Отказано.В данном случае оформление земельных участков по границам указанных в иске многоквартирных жилых домов без учета проекта застройки территории, без включения придомовой территории с объектами благоустройства в состав имущества многоквартирного жилого дома, не доказывает перехода к администрации муниципального образования обязанности по принятию в собственность и содержанию находящихся на придомовой территории объектов.
Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2024 N 307-ЭС24-17112 по делу N А66-11880/2023
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным представления прокуратуры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательства отсутствия реальной возможности исполнить обязанность по оборудованию места сбора ТКО управляющей организацией не представлены.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Общим собранием собственников многоквартирного дома 38 по ул. Левитана, оформленным протоколом от 31 марта 2023, принято решение о демонтаже контейнерной площадки, расположенной на придомовой территории, с дальнейшим исключением этой площадки из реестра мест накопления твердых коммунальных отходов.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным представления прокуратуры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательства отсутствия реальной возможности исполнить обязанность по оборудованию места сбора ТКО управляющей организацией не представлены.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Общим собранием собственников многоквартирного дома 38 по ул. Левитана, оформленным протоколом от 31 марта 2023, принято решение о демонтаже контейнерной площадки, расположенной на придомовой территории, с дальнейшим исключением этой площадки из реестра мест накопления твердых коммунальных отходов.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реформа Жилищного кодекса Российской Федерации: новая парадигма в определении кондоминиума
(Усольцева Н.А., Усольцев Ю.М.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)Но есть важный момент: во многих населенных пунктах процесс закрепления земельных участков за многоквартирными домами (в статусе придомовой территории), построенными и введенными в эксплуатацию по ранее действовавшему законодательству, не закончен, и земля осталась в публичной собственности <13>. И если права собственников помещений на землю не оформлены в установленном порядке, иногда происходит удивительная трансформация - земельный участок может менять границы, перемещаться, и при этом собственники помещений даже не будут оповещаться об этом. Складывается любопытная ситуация: есть право собственности на помещение, возможно, право собственности на земельный участок, и где-то здесь присутствует некое право собственности на все остальное общее имущество, и зачастую его собственники даже не могут сказать, что конкретно входит в состав общего имущества и в каких границах <14>.
(Усольцева Н.А., Усольцев Ю.М.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)Но есть важный момент: во многих населенных пунктах процесс закрепления земельных участков за многоквартирными домами (в статусе придомовой территории), построенными и введенными в эксплуатацию по ранее действовавшему законодательству, не закончен, и земля осталась в публичной собственности <13>. И если права собственников помещений на землю не оформлены в установленном порядке, иногда происходит удивительная трансформация - земельный участок может менять границы, перемещаться, и при этом собственники помещений даже не будут оповещаться об этом. Складывается любопытная ситуация: есть право собственности на помещение, возможно, право собственности на земельный участок, и где-то здесь присутствует некое право собственности на все остальное общее имущество, и зачастую его собственники даже не могут сказать, что конкретно входит в состав общего имущества и в каких границах <14>.
Ситуация: Как установить шлагбаум (ограждающее устройство) на придомовой территории?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Для установки ограждающего устройства, регулирующего въезд и (или) выезд транспортных средств на придомовые территории двух и более МКД, необходимо, чтобы соответствующие решения были приняты собственниками помещений всех таких домов. Также в каждом из таких домов могут быть проведены опросы в электронной форме. В этом случае для установки ограждающего устройства требуется, чтобы в каждом опросе проголосовало не менее половины от общего числа собственников помещений (п. 4 Порядка N 428-ПП).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Для установки ограждающего устройства, регулирующего въезд и (или) выезд транспортных средств на придомовые территории двух и более МКД, необходимо, чтобы соответствующие решения были приняты собственниками помещений всех таких домов. Также в каждом из таких домов могут быть проведены опросы в электронной форме. В этом случае для установки ограждающего устройства требуется, чтобы в каждом опросе проголосовало не менее половины от общего числа собственников помещений (п. 4 Порядка N 428-ПП).
Нормативные акты
Постановление Росстата от 29.12.2006 N 89
"Об утверждении Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения N 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы"Жилищные ремонтно-эксплуатационные (жилищно-эксплуатационные, ремонтно-строительные) организации (далее - "жилищные организации") - организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) общего имущества многоквартирного жилого дома, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории.
"Об утверждении Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения N 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы"Жилищные ремонтно-эксплуатационные (жилищно-эксплуатационные, ремонтно-строительные) организации (далее - "жилищные организации") - организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) общего имущества многоквартирного жилого дома, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории.
Постановление главы Одинцовского района МО от 30.06.1999 N 1280
"О строительстве жилых домов за счет долевых взносов граждан и юридических лиц в Одинцовском районе"
(вместе с "Положением о долевом участии в строительстве жилых домов в Одинцовском районе Московской области граждан и юридических лиц")5.2. Своими силами оформляет в собственность кондоминиума места общего пользования, внеквартирные инженерные сети, инженерное оборудование, придомовые территории.
"О строительстве жилых домов за счет долевых взносов граждан и юридических лиц в Одинцовском районе"
(вместе с "Положением о долевом участии в строительстве жилых домов в Одинцовском районе Московской области граждан и юридических лиц")5.2. Своими силами оформляет в собственность кондоминиума места общего пользования, внеквартирные инженерные сети, инженерное оборудование, придомовые территории.
Вопрос: Какого количества голосов "за" будет достаточно для установки шлагбаума собственниками помещений МКД, если земельный участок оформлен в общую долевую собственность в качестве общего имущества?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Ответ: В состав общего имущества МКД включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (пп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ N 491). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если земельный участок оформлен в общую долевую собственность собственников помещений МКД в качестве общего имущества, то решение общего собрания об установке ограждающего устройства принимается большинством не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 2.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Ответ: В состав общего имущества МКД включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (пп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ N 491). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если земельный участок оформлен в общую долевую собственность собственников помещений МКД в качестве общего имущества, то решение общего собрания об установке ограждающего устройства принимается большинством не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 2.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Статья: Как платить НДФЛ при сдаче в аренду общего имущества МКД
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2021, N 15)- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты на этом участке, предназначенные для обслуживания МКД. Правда, сдавать придомовую территорию в аренду получится, только если участок сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, а земля оформлена в общую собственность владельцев помещений в МКД <2>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2021, N 15)- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты на этом участке, предназначенные для обслуживания МКД. Правда, сдавать придомовую территорию в аренду получится, только если участок сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, а земля оформлена в общую собственность владельцев помещений в МКД <2>.
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Практическое руководство для "чайников"
(Фролова О.Е., Сохранов С.С.)
("Прометей", 2020)С принятием решения о налогообложении земли под МКД были сняты многие вопросы - жители боялись, что после оформления в собственность земельного участка и придомовой территории, придется платить немалый налог.
(Фролова О.Е., Сохранов С.С.)
("Прометей", 2020)С принятием решения о налогообложении земли под МКД были сняты многие вопросы - жители боялись, что после оформления в собственность земельного участка и придомовой территории, придется платить немалый налог.
Статья: Как найти грань? Общее имущество собственников VS имущество ТСЖ
(Шарикова Г.Ю.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 5)"Присвоение" товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ - представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества <3>. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т.д.).
(Шарикова Г.Ю.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 5)"Присвоение" товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ - представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества <3>. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т.д.).
Статья: Модели правового режима объектов общего пользования в здании, в котором располагается машино-место, в России и Германии
(Вовк В.Ю.)
("Ленинградский юридический журнал", 2018, N 2)Второй вариант также представляется труднореализуемым на практике, так как приводит к необходимости обязательного оформления в собственность всех машино-мест в многоквартирном доме. Это может оказаться невыполнимым, так как принудительное приобретение права собственности на какой-либо объект такого права является недопустимым.
(Вовк В.Ю.)
("Ленинградский юридический журнал", 2018, N 2)Второй вариант также представляется труднореализуемым на практике, так как приводит к необходимости обязательного оформления в собственность всех машино-мест в многоквартирном доме. Это может оказаться невыполнимым, так как принудительное приобретение права собственности на какой-либо объект такого права является недопустимым.
Статья: Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья
(Шахов С.Ю.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2008, N 8)В настоящее время нормы, предусматривающие передачу земельного участка домовладельцам, закреплены в ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <5>. На практике сложности в оформлении придомового участка сохраняются. В связи с этим А.Б. Рыжов указывает на необходимость "сплошного" формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома <6>.
(Шахов С.Ю.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2008, N 8)В настоящее время нормы, предусматривающие передачу земельного участка домовладельцам, закреплены в ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <5>. На практике сложности в оформлении придомового участка сохраняются. В связи с этим А.Б. Рыжов указывает на необходимость "сплошного" формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома <6>.
Статья: Как оформить землю в общую долевую собственность
(Смолина Л.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008)Из этого следует, что после оформления земельного участка можно будет привлечь к ответственности тех лиц, которые незаконно "расположились" на придомовой территории, установить им плату за пользование земельным участком. А уж прибыль, полученную от сдачи в аренду земельного участка, можно расходовать на благоустройство и озеленение придомовой территории, на строительство детских площадок и т.д.
(Смолина Л.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008)Из этого следует, что после оформления земельного участка можно будет привлечь к ответственности тех лиц, которые незаконно "расположились" на придомовой территории, установить им плату за пользование земельным участком. А уж прибыль, полученную от сдачи в аренду земельного участка, можно расходовать на благоустройство и озеленение придомовой территории, на строительство детских площадок и т.д.
Статья: Правовая оценка возможности признания парковочных мест недвижимым объектом
(Синцов Г.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2016, N 1)При этом согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Поэтому строительные компании, размещая парковки, оформляемые в качестве объектов недвижимости - собственности данной компании (или третьих лиц, но не всех собственников помещений в доме), на придомовой территории без согласования этого со всеми собственниками помещений в доме, нарушают права таких собственников. Ведь, по сути, у собственников помещений происходит уменьшение земельного участка, на который они могли рассчитывать, заключая договор на приобретение помещений в доме со строительной компанией.
(Синцов Г.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2016, N 1)При этом согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Поэтому строительные компании, размещая парковки, оформляемые в качестве объектов недвижимости - собственности данной компании (или третьих лиц, но не всех собственников помещений в доме), на придомовой территории без согласования этого со всеми собственниками помещений в доме, нарушают права таких собственников. Ведь, по сути, у собственников помещений происходит уменьшение земельного участка, на который они могли рассчитывать, заключая договор на приобретение помещений в доме со строительной компанией.
Статья: Земля под многоэтажками
(Кирсанов М.)
("Юридическая газета", 2011, N 11)Кроме того, надлежащим образом оформленное право на землю позволяет жильцам дома эффективно защищать свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства: не допускать использования этой территории посторонними лицами для парковки автомобильного транспорта, организации торговли и т.п.
(Кирсанов М.)
("Юридическая газета", 2011, N 11)Кроме того, надлежащим образом оформленное право на землю позволяет жильцам дома эффективно защищать свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства: не допускать использования этой территории посторонними лицами для парковки автомобильного транспорта, организации торговли и т.п.
"Методика противодействия рейдерству: Практические рекомендации"
(Федоров А.Ю.)
("Библиотечка "Российской газеты", 2013)Примером является уголовное дело, возбужденное 17 января 2009 г. Следственным управлением при Прокуратуре РФ по Омской области по ст. 286 УК РФ по факту незаконных действий руководителя территориального управления Росимущества по Омской области Ш. по отчуждению земли ФГУП ПО "Полет" (г. Омск) [246]. Придомовая территория многоквартирных жилых домов также становится объектом захвата [247].
(Федоров А.Ю.)
("Библиотечка "Российской газеты", 2013)Примером является уголовное дело, возбужденное 17 января 2009 г. Следственным управлением при Прокуратуре РФ по Омской области по ст. 286 УК РФ по факту незаконных действий руководителя территориального управления Росимущества по Омской области Ш. по отчуждению земли ФГУП ПО "Полет" (г. Омск) [246]. Придомовая территория многоквартирных жилых домов также становится объектом захвата [247].