Нужен ли проект на ИЖС
Подборка наиболее важных документов по запросу Нужен ли проект на ИЖС (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)7. Согласно ч. 7 комментируемой статьи в компетенцию Правительства РФ входит установление порядка признания проектной документации объекта капитального строительства типовой проектной документацией, порядка признания указанного в ч. 1.1 комментируемой статьи решения типовым проектным решением, особенностей признания проектной документации объекта индивидуального жилищного строительства типовой проектной документацией, критериев, которым должны соответствовать типовая проектная документация, типовое проектное решение, сроков применения типовой проектной документации, типового проектного решения, порядка и условий их использования, в том числе порядка внесения в них изменений, оснований для исключения сведений о них из Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, порядка подготовки типовой проектной документации, указанной в п. 2 ч. 1 комментируемой статьи, включая перечень документов, необходимых для ее подготовки, и особенности ее состава и содержания.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)7. Согласно ч. 7 комментируемой статьи в компетенцию Правительства РФ входит установление порядка признания проектной документации объекта капитального строительства типовой проектной документацией, порядка признания указанного в ч. 1.1 комментируемой статьи решения типовым проектным решением, особенностей признания проектной документации объекта индивидуального жилищного строительства типовой проектной документацией, критериев, которым должны соответствовать типовая проектная документация, типовое проектное решение, сроков применения типовой проектной документации, типового проектного решения, порядка и условий их использования, в том числе порядка внесения в них изменений, оснований для исключения сведений о них из Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, порядка подготовки типовой проектной документации, указанной в п. 2 ч. 1 комментируемой статьи, включая перечень документов, необходимых для ее подготовки, и особенности ее состава и содержания.
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Мне, признаюсь, до конца не ясно, зачем при наличии процедуры получения разрешения на строительство при строительстве МЖК требуется от застройщиков еще соблюдение уведомительной процедуры, предусмотренной ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Вероятно, это связано с тем, что проект строительства индивидуального жилого дома не нуждается в экспертизе <18>. Однако, если на строительство МЖК в целом или на этап проекта строительства выдается разрешение на строительство, очевидно, что уведомительная процедура, предусмотренная ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, в данном случае выглядит избыточной и может в отношении застройки территории МЖК не применяться. Вполне достаточно, на мой взгляд, наличия выданного разрешения на строительство для подтверждения права застройщика на застройку территории МЖК. Возможно, в будущем соответствующие уточнения будут внесены в градостроительное законодательство в целях сокращения так называемых бюрократических барьеров при строительстве МЖК.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Мне, признаюсь, до конца не ясно, зачем при наличии процедуры получения разрешения на строительство при строительстве МЖК требуется от застройщиков еще соблюдение уведомительной процедуры, предусмотренной ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Вероятно, это связано с тем, что проект строительства индивидуального жилого дома не нуждается в экспертизе <18>. Однако, если на строительство МЖК в целом или на этап проекта строительства выдается разрешение на строительство, очевидно, что уведомительная процедура, предусмотренная ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, в данном случае выглядит избыточной и может в отношении застройки территории МЖК не применяться. Вполне достаточно, на мой взгляд, наличия выданного разрешения на строительство для подтверждения права застройщика на застройку территории МЖК. Возможно, в будущем соответствующие уточнения будут внесены в градостроительное законодательство в целях сокращения так называемых бюрократических барьеров при строительстве МЖК.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"1.1. В случае, если проектом строительства предусматривается строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, проектная декларация должна также содержать сведения о проекте строительства в соответствии с частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона. Если проект строительства реализуется с выделением этапов строительства, проектная декларация составляется в отношении каждого этапа проекта строительства. После заключения договора с первым участником долевого строительства внесение изменений в проектную декларацию в части сведений, предусмотренных настоящей частью, за исключением изменения сведений о сроках строительства, предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов участникам долевого строительства, сроке завершения создания общего имущества, не допускается.
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"1.1. В случае, если проектом строительства предусматривается строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, проектная декларация должна также содержать сведения о проекте строительства в соответствии с частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона. Если проект строительства реализуется с выделением этапов строительства, проектная декларация составляется в отношении каждого этапа проекта строительства. После заключения договора с первым участником долевого строительства внесение изменений в проектную декларацию в части сведений, предусмотренных настоящей частью, за исключением изменения сведений о сроках строительства, предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов участникам долевого строительства, сроке завершения создания общего имущества, не допускается.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По общему правилу разрешение выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а на индивидуальное жилищное строительство - на десять лет. Необходимо отметить, что в ЗК РФ законодатель установил предельные сроки аренды государственных земель для целей строительства в виде двойного ориентировочного срока на строительство, устанавливаемого Минстроем РФ. Установление этих сроков, по нашему мнению, не определяет фактический срок действия разрешения на строительство (он по-прежнему определяется разделом "Проект организации строительства").
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По общему правилу разрешение выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а на индивидуальное жилищное строительство - на десять лет. Необходимо отметить, что в ЗК РФ законодатель установил предельные сроки аренды государственных земель для целей строительства в виде двойного ориентировочного срока на строительство, устанавливаемого Минстроем РФ. Установление этих сроков, по нашему мнению, не определяет фактический срок действия разрешения на строительство (он по-прежнему определяется разделом "Проект организации строительства").
Ситуация: Как согласовать (зарегистрировать) возведение пристройки к коттеджу (частному дому)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При строительстве или реконструкции объекта ИЖС проектную документацию подготавливать не обязательно. Исключение составляют случаи, когда сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. Однако вы вправе подготовить проектную документацию по собственной инициативе (ч. 2 ст. 8.3, ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При строительстве или реконструкции объекта ИЖС проектную документацию подготавливать не обязательно. Исключение составляют случаи, когда сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. Однако вы вправе подготовить проектную документацию по собственной инициативе (ч. 2 ст. 8.3, ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ).
Готовое решение: Как составить договор подряда на выполнение проектных работ
(КонсультантПлюс, 2026)Порядок признания проектной документации (решения в проектной документации) типовой (типовым проектным решением), а также особенности признания проектной документации объекта ИЖС типовой устанавливает Правительство РФ (ч. 7 ст. 48.2 ГрК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Порядок признания проектной документации (решения в проектной документации) типовой (типовым проектным решением), а также особенности признания проектной документации объекта ИЖС типовой устанавливает Правительство РФ (ч. 7 ст. 48.2 ГрК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Комитетом Государственной Думы по финансовому рынку при работе над проектом комментируемого Закона отмечалось (Заключение от 17 ноября 2023 г.), что представленным законопроектом предлагается переход ИЖС на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. При этом указано следующее:
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Комитетом Государственной Думы по финансовому рынку при работе над проектом комментируемого Закона отмечалось (Заключение от 17 ноября 2023 г.), что представленным законопроектом предлагается переход ИЖС на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. При этом указано следующее:
Статья: Роль жилищного строительства в комплексном развитии сельских территорий
(Кучинская А.В., Галиновская Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)- разработки специального банковского продукта для реализации проектов ИЖС, в том числе поселка с типовыми домами, обеспеченного инженерной инфраструктурой;
(Кучинская А.В., Галиновская Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)- разработки специального банковского продукта для реализации проектов ИЖС, в том числе поселка с типовыми домами, обеспеченного инженерной инфраструктурой;
"Обзор практики рассмотрения жалоб на действия (бездействие) заказчика, уполномоченного органа (учреждения), специализированной организации, комиссии по осуществлению закупок, должностного лица контрактной службы, контрактного управляющего, оператора электронной площадки при проведении закупок в соответствии с положениями Федерального закона от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (май 2024 года)"
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. Отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в заявке участника, представившего к оценке договор на разработку проектной документации в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не является основанием для ее отклонения Комиссией Заказчика.
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. Отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в заявке участника, представившего к оценке договор на разработку проектной документации в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не является основанием для ее отклонения Комиссией Заказчика.
Информация: Совещание с членами Правительства
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Вместе с тем продолжаем активно работать и над расширением возможности развития инфраструктуры в проектах ИЖС с применением механизмов комплексного развития территорий. 6 регионов уже реализуют 13 проектов на 2,5 миллиона квадратных метров с использованием этого механизма.
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Вместе с тем продолжаем активно работать и над расширением возможности развития инфраструктуры в проектах ИЖС с применением механизмов комплексного развития территорий. 6 регионов уже реализуют 13 проектов на 2,5 миллиона квадратных метров с использованием этого механизма.
Статья: Сложность оценки стоимости залога в массовой ипотеке на индивидуальное жилищное строительство
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Безусловно, сегодня крупные девелоперские компании, зарекомендовавшие себя на рынке МКД, проявляют большой интерес к комплексным проектам в ИЖС. По результатам опроса топ-20 девелоперов России, проведенного порталом "Единый ресурс застройщиков" по заказу "ДОМ.РФ" в конце 2023 года, 12 процентов застройщиков уже начали свои комплексные малоэтажные проекты, в составе которых есть и индивидуальные дома, а 44 процента застройщиков заявили о планах выхода в сектор в течение одного-двух лет <8>. В настоящее время наиболее ярким представителем является девелоперская группа "Самолет" со своим проектом "Дмитров Дом" - проект реализуется на территории площадью 1 081 гектар и предусматривает строительство 865 тысяч квадратных метров индивидуального и малоэтажного жилья в перспективе до 2035 года <9>. Если учесть планируемые объемы ввода индивидуального жилья и поставленные Президентом и Правительством Российской Федерации цели, то для того чтобы в перспективе 2035 года комплексные проекты в ИЖС заняли хотя бы 15 процентов от рынка против сегодняшних 7 процентов, необходимо за 10 лет реализовать 97 проектов комплексной застройки ИЖС масштаба "Дмитров Дом".
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Безусловно, сегодня крупные девелоперские компании, зарекомендовавшие себя на рынке МКД, проявляют большой интерес к комплексным проектам в ИЖС. По результатам опроса топ-20 девелоперов России, проведенного порталом "Единый ресурс застройщиков" по заказу "ДОМ.РФ" в конце 2023 года, 12 процентов застройщиков уже начали свои комплексные малоэтажные проекты, в составе которых есть и индивидуальные дома, а 44 процента застройщиков заявили о планах выхода в сектор в течение одного-двух лет <8>. В настоящее время наиболее ярким представителем является девелоперская группа "Самолет" со своим проектом "Дмитров Дом" - проект реализуется на территории площадью 1 081 гектар и предусматривает строительство 865 тысяч квадратных метров индивидуального и малоэтажного жилья в перспективе до 2035 года <9>. Если учесть планируемые объемы ввода индивидуального жилья и поставленные Президентом и Правительством Российской Федерации цели, то для того чтобы в перспективе 2035 года комплексные проекты в ИЖС заняли хотя бы 15 процентов от рынка против сегодняшних 7 процентов, необходимо за 10 лет реализовать 97 проектов комплексной застройки ИЖС масштаба "Дмитров Дом".
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Учитывая изложенное, а также растущие потребности экономики и населения в сфере индивидуального жилищного строительства, предлагаем рассмотреть возможность оценки финансового положения заемщика - застройщика по проекту ИЖС/кредитоспособность проекта ИЖС, который реализуется вне рамок Закона N 214-ФЗ, на основании оценки будущих денежных потоков проекта, оценки влияния параметров проекта на уровень кредитного риска и оценки реальных перспектив осуществления платежей по основному долгу и процентам своевременно и в полном объеме с учетом востребованности создаваемого объекта.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Учитывая изложенное, а также растущие потребности экономики и населения в сфере индивидуального жилищного строительства, предлагаем рассмотреть возможность оценки финансового положения заемщика - застройщика по проекту ИЖС/кредитоспособность проекта ИЖС, который реализуется вне рамок Закона N 214-ФЗ, на основании оценки будущих денежных потоков проекта, оценки влияния параметров проекта на уровень кредитного риска и оценки реальных перспектив осуществления платежей по основному долгу и процентам своевременно и в полном объеме с учетом востребованности создаваемого объекта.