Нотариальное удостоверение залога доли в недвижимом имуществе
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное удостоверение залога доли в недвижимом имуществе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 163 ГК РФуступку требования по совершенному в простой письменной форме договору, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, даже если сам договор залога нотариально удостоверен >>>
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2023 по делу N 88-25277/2023 (УИД 50RS0022-01-2022-002113-73)
Категория спора: 1) Заем; 2) Залог недвижимого имущества; 3) Купля-продажа земли.
Требования заимодавца: 1) О взыскании основного долга по договору займа; 2) О взыскании неустойки по договору займа; 3) О взыскании процентов; 4) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования: 5) О признании недействительным договора займа; 6) О признании недействительным договора залога; 7) О признании договора купли-продажи недействительным.
Обстоятельства: Установлен факт неисполнения заемщиком обязательств по возврату займов в установленные сроки.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено; 5) Отказано; 6) Отказано; 7) Отказано.Заем предоставлен под залог принадлежавшего И.И. недвижимого имущества: ? доли земельного участка площадью 563 кв. м кадастровый номер N по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 1684622,68 руб.; ? доли нежилого здания - пристроенного магазина общей площадью 312,9 кв. м по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 1164954,97 руб.; ? доли нежилого помещения общей площадью 188,7 кв. м по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 6267692,20 руб., о чем стороны заключили нотариально удостоверенный договор залога (ипотеки) N от 8 октября 2019 года, ипотека в пользу К. была зарегистрирована в установленном порядке.
Категория спора: 1) Заем; 2) Залог недвижимого имущества; 3) Купля-продажа земли.
Требования заимодавца: 1) О взыскании основного долга по договору займа; 2) О взыскании неустойки по договору займа; 3) О взыскании процентов; 4) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования: 5) О признании недействительным договора займа; 6) О признании недействительным договора залога; 7) О признании договора купли-продажи недействительным.
Обстоятельства: Установлен факт неисполнения заемщиком обязательств по возврату займов в установленные сроки.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено; 5) Отказано; 6) Отказано; 7) Отказано.Заем предоставлен под залог принадлежавшего И.И. недвижимого имущества: ? доли земельного участка площадью 563 кв. м кадастровый номер N по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 1684622,68 руб.; ? доли нежилого здания - пристроенного магазина общей площадью 312,9 кв. м по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 1164954,97 руб.; ? доли нежилого помещения общей площадью 188,7 кв. м по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 6267692,20 руб., о чем стороны заключили нотариально удостоверенный договор залога (ипотеки) N от 8 октября 2019 года, ипотека в пользу К. была зарегистрирована в установленном порядке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)По желанию договор можно удостоверить у нотариуса, но порой этого требует закон: в частности, в некоторых случаях залога долей в праве на недвижимость.
(КонсультантПлюс, 2025)По желанию договор можно удостоверить у нотариуса, но порой этого требует закон: в частности, в некоторых случаях залога долей в праве на недвижимость.
Готовое решение: Как передать в залог имущество, находящееся в долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Если в залог передается недвижимость, то удостоверять договор у нотариуса необязательно, потому что все собственники передают в ипотеку свои доли по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключения могут следовать из иных обстоятельств сделки. Удостоверить у нотариуса, например, нужно договор ипотеки, если хотя бы один из сособственников является физическим лицом, над которым установлена опека. Это объясняется тем, что залог всего объекта приведет к распоряжению принадлежащим в том числе ему имуществом (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости). Но в любом случае договор ипотеки нужно оформить в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Если в залог передается недвижимость, то удостоверять договор у нотариуса необязательно, потому что все собственники передают в ипотеку свои доли по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключения могут следовать из иных обстоятельств сделки. Удостоверить у нотариуса, например, нужно договор ипотеки, если хотя бы один из сособственников является физическим лицом, над которым установлена опека. Это объясняется тем, что залог всего объекта приведет к распоряжению принадлежащим в том числе ему имуществом (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости). Но в любом случае договор ипотеки нужно оформить в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>7. Договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, заключенный 5 февраля 2002 года, в соответствии с действовавшим на эту дату законодательством подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку к нему применяются правила ГК РФ и Закона об ипотеке, регулирующие залог недвижимого имущества (ипотеку).
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>7. Договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, заключенный 5 февраля 2002 года, в соответствии с действовавшим на эту дату законодательством подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку к нему применяются правила ГК РФ и Закона об ипотеке, регулирующие залог недвижимого имущества (ипотеку).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"15. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
"О применении судами правил о залоге вещей"15. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
Готовое решение: Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)согласие залогодержателя, если земельный участок, на котором строится объект недвижимости, до заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником был передан в залог в качестве обеспечения по целевому кредиту на строительство этого объекта.
(КонсультантПлюс, 2025)согласие залогодержателя, если земельный участок, на котором строится объект недвижимости, до заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником был передан в залог в качестве обеспечения по целевому кредиту на строительство этого объекта.
Статья: Нотариальная охрана прав в сфере недвижимости
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)В частности, к числу сделок с недвижимостью, требующих обязательного нотариального удостоверения по Гражданскому кодексу Украины, отнесены сделки по выделению доли из имущества, находящегося в совместной долевой собственности, или раздел такого имущества; распоряжение объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности; раздел недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности; залог недвижимого имущества; купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного объекта недвижимого имущества; передача права собственности на земельный участок; дарение недвижимого имущества; аренда здания или иного капитального сооружения и их отдельной части сроком на три года и более <8>.
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)В частности, к числу сделок с недвижимостью, требующих обязательного нотариального удостоверения по Гражданскому кодексу Украины, отнесены сделки по выделению доли из имущества, находящегося в совместной долевой собственности, или раздел такого имущества; распоряжение объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности; раздел недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности; залог недвижимого имущества; купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного объекта недвижимого имущества; передача права собственности на земельный участок; дарение недвижимого имущества; аренда здания или иного капитального сооружения и их отдельной части сроком на три года и более <8>.
Готовое решение: Как передать в залог долю в праве на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Для этого нужно обратиться за регистрацией ипотеки. В законе нет отличий между регистрацией ипотеки и залога доли в праве на недвижимость.
(КонсультантПлюс, 2025)Для этого нужно обратиться за регистрацией ипотеки. В законе нет отличий между регистрацией ипотеки и залога доли в праве на недвижимость.
Готовое решение: Когда и как меняется залогодатель
(КонсультантПлюс, 2025)В частности, соглашение, изменяющее договор залога доли в уставном капитале ООО, потребуется нотариально удостоверить, так как нужно удостоверять у нотариуса сам договор (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).
(КонсультантПлюс, 2025)В частности, соглашение, изменяющее договор залога доли в уставном капитале ООО, потребуется нотариально удостоверить, так как нужно удостоверять у нотариуса сам договор (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).
Статья: Нотариальное удостоверение сделок
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно положениям Регламента бремя представления требуемой для нотариального удостоверения некоторых видов договоров информации разделено между сторонами и нотариусом.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно положениям Регламента бремя представления требуемой для нотариального удостоверения некоторых видов договоров информации разделено между сторонами и нотариусом.
Готовое решение: Нужно ли при залоге нежилого помещения закладывать земельный участок под зданием или право его аренды
(КонсультантПлюс, 2025)залог права аренды на земельный участок, на котором находится здание с закладываемым нежилым помещением, не влечет возникновения ипотеки на остальные принадлежащие залогодателю объекты недвижимости на нем (Определение ВАС РФ от 24.10.2013 N ВАС-15060/13);
(КонсультантПлюс, 2025)залог права аренды на земельный участок, на котором находится здание с закладываемым нежилым помещением, не влечет возникновения ипотеки на остальные принадлежащие залогодателю объекты недвижимости на нем (Определение ВАС РФ от 24.10.2013 N ВАС-15060/13);
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
Готовое решение: Что такое договор залога и как его составить
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора ипотеки закон также предусматривает ряд случаев, когда его нужно нотариально удостоверить. Так, по общему правилу это нужно сделать, когда передают в залог долю в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора ипотеки закон также предусматривает ряд случаев, когда его нужно нотариально удостоверить. Так, по общему правилу это нужно сделать, когда передают в залог долю в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Статья: Правоприменительная практика о залоге вещей
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 9)В п. 15 Постановления установлено, что в случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". А такими исключениями для договоров ипотеки, не требующими нотариального удостоверения, являются сделки при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 9)В п. 15 Постановления установлено, что в случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". А такими исключениями для договоров ипотеки, не требующими нотариального удостоверения, являются сделки при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.
Статья: К проблеме публичной достоверности ЕГРЮЛ при совершении сделок с долями в обществах с ограниченной ответственностью
(Холоденко Ю.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Следовательно, возникает закономерный вопрос: по какой причине регистрирующим органом не вносятся в ЕГРЮЛ сведения о таких обременениях в отношении доли в уставном капитале ООО? По всей видимости, эта проблема имеет определенную несогласованность Закона N 129-ФЗ с актами, регулирующими деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Эта несогласованность приводит к отсутствию в ЕГРЮЛ раздела для таких обременений. Как следствие, можно констатировать, что недоработка административных регламентов имеет существенный недостаток для оборота долей в уставном капитале ООО.
(Холоденко Ю.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Следовательно, возникает закономерный вопрос: по какой причине регистрирующим органом не вносятся в ЕГРЮЛ сведения о таких обременениях в отношении доли в уставном капитале ООО? По всей видимости, эта проблема имеет определенную несогласованность Закона N 129-ФЗ с актами, регулирующими деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Эта несогласованность приводит к отсутствию в ЕГРЮЛ раздела для таких обременений. Как следствие, можно констатировать, что недоработка административных регламентов имеет существенный недостаток для оборота долей в уставном капитале ООО.