Ничтожность договора аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Ничтожность договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор аренды недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)Суд установил границы части земельного участка по указанным в резолютивной части решения координатам, признал недействительным постановление администрации, признал недействительными действия кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет земельного участка и обязал кадастровую палату снять с кадастрового учета данный земельный участок, признал недействительным договор аренды земельного участка и применил последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующих записей (сведений).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)Суд установил границы части земельного участка по указанным в резолютивной части решения координатам, признал недействительным постановление администрации, признал недействительными действия кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет земельного участка и обязал кадастровую палату снять с кадастрового учета данный земельный участок, признал недействительным договор аренды земельного участка и применил последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующих записей (сведений).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162
<Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации>Индивидуальный предприниматель - собственник земельного участка (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - первое общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено другое общество с таким же наименованием (далее - второе общество), но имеющее ОГРН, отличающийся от ОГРН первого общества.
<Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации>Индивидуальный предприниматель - собственник земельного участка (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - первое общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено другое общество с таким же наименованием (далее - второе общество), но имеющее ОГРН, отличающийся от ОГРН первого общества.
Статья: Порядок сертификации в групповом производстве
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.
Статья: Нововведения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Толковать вышеуказанные нормы права можно двумя различными способами. К какому пониманию в итоге придет практика, сказать сложно, но в любом случае до момента наступления единообразия правоприменения будут возникать многочисленные споры, связанные с оспариванием решений и действий уполномоченных органов, признанием заключенных договоров аренды земельных участков недействительными, что не способствует стабильности гражданского оборота и не соответствует целям законодателя при принятии нововведений.
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Толковать вышеуказанные нормы права можно двумя различными способами. К какому пониманию в итоге придет практика, сказать сложно, но в любом случае до момента наступления единообразия правоприменения будут возникать многочисленные споры, связанные с оспариванием решений и действий уполномоченных органов, признанием заключенных договоров аренды земельных участков недействительными, что не способствует стабильности гражданского оборота и не соответствует целям законодателя при принятии нововведений.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2025 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Михайлова В.С., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Если прокурор в интересах муниципального образования обращается к физическим лицам с требованием о признании недействительными договора аренды публичного земельного участка, предоставленного при отсутствии к тому оснований без проведения торгов, заключенного после этого договора выкупа земельного участка арендатором, а также договора последующей его продажи от 2018 - 2019 годов, то судам при рассмотрении требования следовало учитывать следующее:
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Михайлова В.С., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Если прокурор в интересах муниципального образования обращается к физическим лицам с требованием о признании недействительными договора аренды публичного земельного участка, предоставленного при отсутствии к тому оснований без проведения торгов, заключенного после этого договора выкупа земельного участка арендатором, а также договора последующей его продажи от 2018 - 2019 годов, то судам при рассмотрении требования следовало учитывать следующее:
Статья: Тенденции рассмотрения споров, вытекающих из инвестиционной деятельности в строительной сфере
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иногда на практике прослеживается взаимосвязь поименованных ГК РФ договоров с непоименованными либо смешанными, в таких случаях могут возникать определенные правовые последствия, которые влияют на объем исполнения обязательств. Важно верно определить, существует ли эта взаимосвязь. Так, например, в удовлетворении требования о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано в силу "отсутствия оснований для признания спорной сделки недействительной по мотиву взаимосвязи договора аренды и договора об инвестиционной деятельности (являющегося ничтожной сделкой), поскольку обязательства сторон по договору аренды, заключенному ранее с истцом в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством, не поставлены в зависимость от исполнения инвестиционного договор" <30>.
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иногда на практике прослеживается взаимосвязь поименованных ГК РФ договоров с непоименованными либо смешанными, в таких случаях могут возникать определенные правовые последствия, которые влияют на объем исполнения обязательств. Важно верно определить, существует ли эта взаимосвязь. Так, например, в удовлетворении требования о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано в силу "отсутствия оснований для признания спорной сделки недействительной по мотиву взаимосвязи договора аренды и договора об инвестиционной деятельности (являющегося ничтожной сделкой), поскольку обязательства сторон по договору аренды, заключенному ранее с истцом в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством, не поставлены в зависимость от исполнения инвестиционного договор" <30>.
Статья: Негационный иск как один из способов защиты прав собственника садового земельного участка
(Львова С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 1)ЗУОН, используемые для прохода и проезда к садовым земельным участкам, не могут использоваться на платной основе, и собственник садового участка (главной вещи) вправе требовать признания в судебном порядке ничтожности договора аренды земельных участков общего назначения.
(Львова С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 1)ЗУОН, используемые для прохода и проезда к садовым земельным участкам, не могут использоваться на платной основе, и собственник садового участка (главной вещи) вправе требовать признания в судебном порядке ничтожности договора аренды земельных участков общего назначения.
Статья: Правовые проблемы установления (уточнения) местоположения береговой линии и хозяйственного использования поверхностных водных объектов
(Менкенов А.В.)
("Экологическое право", 2021, N 1)Например, Арбитражным судом Республики Калмыкия решением от 20 июля 2017 г. по делу N А22-401/2017 по иску прокурора Городовиковского района был признан недействительным договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 6 июня 2011 г., заключенный между администрацией Городовиковского района Республики Калмыкия и предпринимателем, применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 08:01:430101:1945. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку спорный земельный участок занят частью поверхностного водного объекта (река Большой Гок), то в силу закона он относится к категории земель водного фонда, в связи с чем у администрации отсутствовали полномочия на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка, включающего в себя земли водного фонда. Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом решение суда первой инстанции было оставлено без изменения <18>.
(Менкенов А.В.)
("Экологическое право", 2021, N 1)Например, Арбитражным судом Республики Калмыкия решением от 20 июля 2017 г. по делу N А22-401/2017 по иску прокурора Городовиковского района был признан недействительным договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 6 июня 2011 г., заключенный между администрацией Городовиковского района Республики Калмыкия и предпринимателем, применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 08:01:430101:1945. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку спорный земельный участок занят частью поверхностного водного объекта (река Большой Гок), то в силу закона он относится к категории земель водного фонда, в связи с чем у администрации отсутствовали полномочия на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка, включающего в себя земли водного фонда. Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом решение суда первой инстанции было оставлено без изменения <18>.
Статья: Принцип добросовестности в спорах о правах на недвижимость с участием государственных органов
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Дополнительно в отношении договоров, связанных с передачей улучшений земельного участка во временное пользование, необходимо отметить следующее. В связи с тем что улучшение земельного участка не является самостоятельным объектом и не может существовать вне участка, договор аренды улучшения земельного участка фактически представляет собой сделку аренды земельного участка с улучшением или части участка, на которой соответствующее улучшение расположено. Законность сделки, поименованной договором аренды улучшения земельного участка, следует рассматривать через призму правомочий соответствующего правообладателя участка, передающего во временное пользование одновременно с улучшением располагающуюся под ним часть земельного участка. Так, установив, что участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, в связи с чем аренда участка недопустима, суд <1> обоснованно признал притворным договор аренды бетонной площадки, поскольку сделка совершена с целью прикрытия иной сделки - передачи в аренду земельного участка, поэтому ничтожным является договор аренды бетонной площадки, прикрывающий договор аренды земельного участка, заключение которого противоречит действующему законодательству <2>.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Дополнительно в отношении договоров, связанных с передачей улучшений земельного участка во временное пользование, необходимо отметить следующее. В связи с тем что улучшение земельного участка не является самостоятельным объектом и не может существовать вне участка, договор аренды улучшения земельного участка фактически представляет собой сделку аренды земельного участка с улучшением или части участка, на которой соответствующее улучшение расположено. Законность сделки, поименованной договором аренды улучшения земельного участка, следует рассматривать через призму правомочий соответствующего правообладателя участка, передающего во временное пользование одновременно с улучшением располагающуюся под ним часть земельного участка. Так, установив, что участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, в связи с чем аренда участка недопустима, суд <1> обоснованно признал притворным договор аренды бетонной площадки, поскольку сделка совершена с целью прикрытия иной сделки - передачи в аренду земельного участка, поэтому ничтожным является договор аренды бетонной площадки, прикрывающий договор аренды земельного участка, заключение которого противоречит действующему законодательству <2>.