Ндс при продаже недвижимости на усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Ндс при продаже недвижимости на усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Поступления, причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, при применении УСН признаются в составе доходов на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Полученные доходы учитываются в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Они признаются за вычетом НДС, если организация не освобождена от налога по п. 1 ст. 145 НК РФ и начисляет НДС к уплате (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Подробнее об НДС при УСН см. Готовое решение.
Статья: ИП на ПСН: новые проблемные ситуации
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.11.2023 N Ф05-27717/2023 по делу N А40-297504/2022
Требование: О взыскании: 1) Убытков; 2) Процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Покупатель указывает на то, что при заключении договоров купли-продажи недвижимости продавец скрыл от него, что не является плательщиком НДС, вследствие чего он не смог воспользоваться правом на вычет и уплатил цену в большем на сумму НДС размере, чем мог бы уплатить.
Решение: 1) Требование удовлетворено, поскольку преднамеренное необоснованное включение продавцом в цену продаваемого имущества суммы НДС нарушило право покупателя на договорную цену и повлекло дополнительные расходы, квалифицируемые как убытки; 2) В удовлетворении требования отказано, поскольку, по общему правилу, проценты на сумму убытков не начисляются.Суд апелляционной инстанции, отметив, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости, заверения о структуре цены имели значение для покупателя при заключении договора, признал, что ответчик, безусловно, знал, что им в порядке добровольного волеизъявления применяется специальный налоговый режим - упрощенная система налогообложения, и он в соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации не признается налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.
Требование: О взыскании: 1) Убытков; 2) Процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Покупатель указывает на то, что при заключении договоров купли-продажи недвижимости продавец скрыл от него, что не является плательщиком НДС, вследствие чего он не смог воспользоваться правом на вычет и уплатил цену в большем на сумму НДС размере, чем мог бы уплатить.
Решение: 1) Требование удовлетворено, поскольку преднамеренное необоснованное включение продавцом в цену продаваемого имущества суммы НДС нарушило право покупателя на договорную цену и повлекло дополнительные расходы, квалифицируемые как убытки; 2) В удовлетворении требования отказано, поскольку, по общему правилу, проценты на сумму убытков не начисляются.Суд апелляционной инстанции, отметив, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости, заверения о структуре цены имели значение для покупателя при заключении договора, признал, что ответчик, безусловно, знал, что им в порядке добровольного волеизъявления применяется специальный налоговый режим - упрощенная система налогообложения, и он в соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации не признается налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество продало принадлежащее ему недвижимое имущество взаимозависимым лицам по заниженной цене в целях сохранения права на применение УСН. В течение непродолжительного времени это же имущество было продано взаимозависимыми лицами стороннему покупателю по цене, в 14 раз превышающей цену покупки. Налоговый орган доначислил НДС и налог на прибыль. Общество оспорило доначисление, сославшись на необходимость учета при определении фактического размера налоговых обязательств общества расходов на приобретение спорного недвижимого имущества и по его остаточной стоимости. Суд отклонил довод общества как основанный на ошибочном толковании положений подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Суд признал правомерным доначисление НДС и налога на прибыль, приняв во внимание реализацию имущества по заниженной стоимости и осуществление расчетов по сделке с обществом только после получения взаимозависимыми лицами оплаты от независимого покупателя, принятие решения о ликвидации общества после завершения расчетов по сделкам.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество продало принадлежащее ему недвижимое имущество взаимозависимым лицам по заниженной цене в целях сохранения права на применение УСН. В течение непродолжительного времени это же имущество было продано взаимозависимыми лицами стороннему покупателю по цене, в 14 раз превышающей цену покупки. Налоговый орган доначислил НДС и налог на прибыль. Общество оспорило доначисление, сославшись на необходимость учета при определении фактического размера налоговых обязательств общества расходов на приобретение спорного недвижимого имущества и по его остаточной стоимости. Суд отклонил довод общества как основанный на ошибочном толковании положений подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Суд признал правомерным доначисление НДС и налога на прибыль, приняв во внимание реализацию имущества по заниженной стоимости и осуществление расчетов по сделке с обществом только после получения взаимозависимыми лицами оплаты от независимого покупателя, принятие решения о ликвидации общества после завершения расчетов по сделкам.
Вопрос: Должен ли ИП исчислять НДС при продаже нежилого помещения?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)Да, кроме случаев, когда не использовал это помещение в предпринимательской деятельности; применял освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС при УСН; применял ПСН, если субъект РФ установит, что в отношении данной деятельности применялась ПСН; уплачивал ЕСХН и подавал уведомление об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС.
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)Да, кроме случаев, когда не использовал это помещение в предпринимательской деятельности; применял освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС при УСН; применял ПСН, если субъект РФ установит, что в отношении данной деятельности применялась ПСН; уплачивал ЕСХН и подавал уведомление об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС.
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Имейте в виду: при реализации услуг НДС исчисляется не позднее последнего числа того квартала, когда услуга была оказана. При этом ни дата составления, ни дата подписания закрывающих документов значения не имеют (см. письма Минфина России от 11.04.2025 N 03-07-11/36455, от 07.04.2025 N 03-07-11/34288).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Имейте в виду: при реализации услуг НДС исчисляется не позднее последнего числа того квартала, когда услуга была оказана. При этом ни дата составления, ни дата подписания закрывающих документов значения не имеют (см. письма Минфина России от 11.04.2025 N 03-07-11/36455, от 07.04.2025 N 03-07-11/34288).
Вопрос: Об НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества арендодателем, применяющим УСН.
(Письмо Минфина России от 30.06.2025 N 03-07-11/63545)Таким образом, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к уплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 30.06.2025 N 03-07-11/63545)Таким образом, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к уплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.
Готовое решение: Как организации и ИП, применяющие УСН, уплачивают и учитывают НДС
(КонсультантПлюс, 2026)Как при УСН облагаются НДС розничная торговля и продажа недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Как при УСН облагаются НДС розничная торговля и продажа недвижимости
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе сдаваемой им в аренду в качестве ИП с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
Вопрос: Организация на УСН, применявшая в 2025 г. освобождение от НДС, с 01.01.2026 начала исполнять обязанности по его уплате. В 2025 г. организация подписала с покупателем договор продажи нежилой недвижимости и акт передачи. Оплата по договору будет произведена в 2026 г. Возникает ли в этом случае налоговая база по НДС?
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: Организация на УСН, применявшая в 2025 г. освобождение от НДС, с 01.01.2026 начала исполнять обязанности по его уплате. В 2025 г. организация подписала с покупателем договор продажи нежилой недвижимости и акт передачи. Оплата по договору будет произведена покупателем в 2026 г. Возникает ли в этом случае налоговая база по НДС?
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: Организация на УСН, применявшая в 2025 г. освобождение от НДС, с 01.01.2026 начала исполнять обязанности по его уплате. В 2025 г. организация подписала с покупателем договор продажи нежилой недвижимости и акт передачи. Оплата по договору будет произведена покупателем в 2026 г. Возникает ли в этом случае налоговая база по НДС?
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 30.06.2025 N 03-07-11/63545 <Как арендодателям на УСН исчислять НДС в 2025 году?>
(Натырова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 16)Значит, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 года арендодателем на УСН, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из рыночных цен и без включения в них НДС.
(Натырова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 16)Значит, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 года арендодателем на УСН, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из рыночных цен и без включения в них НДС.
Вопрос: Об определении организацией, применяющей УСН и осуществляющей облагаемые и не облагаемые НДС операции, величины доходов в целях освобождения от НДС с 01.01.2025.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-07-11/112748)Вопрос: Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы минус расходы". Основными видами деятельности являются строительство и продажа собственной недвижимости. В 2024 г. организация планирует ввести в эксплуатацию многоквартирный дом с жилыми и нежилыми помещениями и, соответственно, реализовывать после оформления в собственность.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-07-11/112748)Вопрос: Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы минус расходы". Основными видами деятельности являются строительство и продажа собственной недвижимости. В 2024 г. организация планирует ввести в эксплуатацию многоквартирный дом с жилыми и нежилыми помещениями и, соответственно, реализовывать после оформления в собственность.
Вопрос: ИП на УСН занимается художественной росписью недвижимости и исчисляет НДС по ставке 5%. Должен ли ИП исчислять и уплачивать НДС при выполнении работ по договору с узбекской организацией о росписи объекта недвижимости, находящегося на территории Республики Узбекистан?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, индивидуальный предприниматель на УСН при выполнении работ по художественной росписи объекта недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Узбекистан, не должен исчислять и уплачивать НДС, так как местом реализации таких работ территория РФ не признается.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, индивидуальный предприниматель на УСН при выполнении работ по художественной росписи объекта недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Узбекистан, не должен исчислять и уплачивать НДС, так как местом реализации таких работ территория РФ не признается.
Информация: Заседание Правительства
("Официальный сайт Правительства РФ", 2024)При этом предложенная донастройка упрощенной системы налогообложения в части НДС не затронет часть налогоплательщиков. Это важно. Почти 97% таких предприятий не почувствуют никаких изменений, и они имеют выручку менее 60 млн рублей в год. Это тоже важно. Причем основную долю среди них составляют налогоплательщики, которые осуществляют производственную деятельность. А вот предприятия, которые работают в розничной и оптовой торговле, в сфере операций с недвижимостью и общественного питания, для них как раз - это три с небольшим процента - в основном и будет предлагаться изменение порядка налогообложения.
("Официальный сайт Правительства РФ", 2024)При этом предложенная донастройка упрощенной системы налогообложения в части НДС не затронет часть налогоплательщиков. Это важно. Почти 97% таких предприятий не почувствуют никаких изменений, и они имеют выручку менее 60 млн рублей в год. Это тоже важно. Причем основную долю среди них составляют налогоплательщики, которые осуществляют производственную деятельность. А вот предприятия, которые работают в розничной и оптовой торговле, в сфере операций с недвижимостью и общественного питания, для них как раз - это три с небольшим процента - в основном и будет предлагаться изменение порядка налогообложения.