Когда оформляется закладная
Подборка наиболее важных документов по запросу Когда оформляется закладная (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каков порядок рефинансирования ипотечного кредита?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого вам следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого вам следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Вместе с тем фиксированная и максимальная суммы имеют принципиальное различие. В силу прямого указания в законе (абз. 1 § 1190 ГГУ) при заключении договора ипотеки с максимальной суммой обеспечения нужно заключение специального договора между кредитором и должником о фиксации суммы задолженности (Feststellung), а иначе необходимо устанавливать размер обеспечения в суде <116>. Кроме того, эта ипотека не может быть оборотной и всегда связана обеспечительной целью, которая подлежит отражению в реестре. Ипотека с максимальной суммой не может быть оформлена выдачей закладной. Также предусмотрены ограничения для передачи прав по такой ипотеке - только в той форме, в которой заключен договор ипотеки. Ограничена возможность принудительного исполнения в незафиксированной части обязательства. Все это сделало ипотеку с максимальным размером обеспечения непопулярной в обороте и ограничило сферу ее применения только длящимися правоотношениями <117> и банковскими кредитами, в которых заемщику предоставляется одностороннее право увеличивать сумму кредита в процессе кредитования <118>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Вместе с тем фиксированная и максимальная суммы имеют принципиальное различие. В силу прямого указания в законе (абз. 1 § 1190 ГГУ) при заключении договора ипотеки с максимальной суммой обеспечения нужно заключение специального договора между кредитором и должником о фиксации суммы задолженности (Feststellung), а иначе необходимо устанавливать размер обеспечения в суде <116>. Кроме того, эта ипотека не может быть оборотной и всегда связана обеспечительной целью, которая подлежит отражению в реестре. Ипотека с максимальной суммой не может быть оформлена выдачей закладной. Также предусмотрены ограничения для передачи прав по такой ипотеке - только в той форме, в которой заключен договор ипотеки. Ограничена возможность принудительного исполнения в незафиксированной части обязательства. Все это сделало ипотеку с максимальным размером обеспечения непопулярной в обороте и ограничило сферу ее применения только длящимися правоотношениями <117> и банковскими кредитами, в которых заемщику предоставляется одностороннее право увеличивать сумму кредита в процессе кредитования <118>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Также суд указал, что пункты 2.1.6.4, 2.1.6.5 договора противоречат статье 209 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в части нарушения права собственника распоряжения вещью большего, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя, а также противоречат пункту 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, так как оформления электронной закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Положения пунктов 2.1.6.4. и 2.1.6.5. Договора противоречат статье 209 ГК РФ, а также противоречат пункту 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, так как оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
Готовое решение: Как выдается закладная
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку по общему правилу юрлица подают документы на регистрацию только в электронной форме, представляется, что при подаче закладной одновременно с документами на регистрацию нельзя оформить документарную закладную, а только электронную. Для оформления документарной закладной нужно подать в орган регистрации документ на бумажном носителе.
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку по общему правилу юрлица подают документы на регистрацию только в электронной форме, представляется, что при подаче закладной одновременно с документами на регистрацию нельзя оформить документарную закладную, а только электронную. Для оформления документарной закладной нужно подать в орган регистрации документ на бумажном носителе.
Готовое решение: Что такое закладная и как она оформляется
(КонсультантПлюс, 2026)2. В каких случаях оформляется закладная
(КонсультантПлюс, 2026)2. В каких случаях оформляется закладная
Статья: Эксперименты по направлению финансового рынка: виды, сферы внедрения и проблемы правового регулирования
(Еремеев Т.М.)
("Право и бизнес", 2024, N 3)Таким образом, цифровизация процесса ипотечного кредитования существенно упростила и оптимизировала систему предоставления ипотеки как для банков, так и для граждан, которые могут в автоматизированном режиме обрабатывать заявки и вести реестр с помощью инновационных технологий, а также оформлять закладную "не выходя из дома" соответственно.
(Еремеев Т.М.)
("Право и бизнес", 2024, N 3)Таким образом, цифровизация процесса ипотечного кредитования существенно упростила и оптимизировала систему предоставления ипотеки как для банков, так и для граждан, которые могут в автоматизированном режиме обрабатывать заявки и вести реестр с помощью инновационных технологий, а также оформлять закладную "не выходя из дома" соответственно.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Важной новеллой для этого института стало развернутое регулирование оформляемой закладной независимой ипотеки недвижимости (без указания лица, в пользу которого установлено это обременение) <635>. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется "обеспечительным поземельным долгом" (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <636>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Важной новеллой для этого института стало развернутое регулирование оформляемой закладной независимой ипотеки недвижимости (без указания лица, в пользу которого установлено это обременение) <635>. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется "обеспечительным поземельным долгом" (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <636>.
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Исторически в системе отечественного права на различных этапах его развития вопросам неторговой несостоятельности граждан уделялось большое внимание. Так, в праве Российской империи еще с 1722 года начался процесс систематизации и правовой институционализации правил личной неторговой несостоятельности подданных империи. В законодательстве указанного периода произошло выделение двух видов несостоятельности просроченного должника: несчастная (невиновная) несостоятельность, возникшая не по вине должника, а в случае наступления различного рода форс-мажорных обстоятельств: пожара, стихийного бедствия, эпидемий, военных нападений; злонамеренная (виновная) несостоятельность, которая могла наступить, к примеру, в случае легкомысленного поведения человека, например, растратившего вверенные средства, потерявшего имущество в результате пьянства или других подобных действий. Подход к несостоятельности должников, обозначенный еще в Русской Правде, сохранился и в более позднем законодательстве имперского периода <113>, существенной новеллой в законодательстве о личной несостоятельности того периода явилось введение мер по обеспечению иска в отношении предполагаемого должника. Данные меры применялись как по отношению к личности самого должника, так и по отношению к его имуществу (например, арест имущества должника, выражающийся в опечатывании не только самого имущества должника, но и документации, связанной с его деятельностью) <114>. В российском законодательстве имперского периода было введено правило, согласно которому после объявления лица несостоятельным должником все его имущество включалось в конкурсную массу, за исключением имущества, сданного должнику на хранение, находящегося у должника по договору комиссии, относящегося к личным вещам и находящегося в залоге. В праве рассматриваемого периода нашла широкое применение система долговых обязательств, оформляемая через выдачу "заемных писем" - долговых расписок, применявшихся главным образом в случае некоммерческих долгов, которые, в свою очередь, подразделялись на "крепостные заемные письма" <115>, а также "домовые заемные письма" <116>. Кроме того, денежные долговые обязательства оформлялись посредством "закладных крепостей" двух типов, для каждого из которых были свои реестры: реестр заложенной сельской собственности (имения с крепостными помещиков; незаселенные земли во владении купцов и состоятельных крестьян); реестр городской собственности (дома, лавки и пустующие земельные участки) <117>. В 1884 году Сенатом указанное правило было уточнено, и решающее слово в совете по банкротству было передано меньшинству кредиторов, являвшихся держателями большинства долговых обязательств <118>. Вместе с тем следует обратить внимание на тот факт, что при рассмотрении достаточно редких для того времени дел о неоплатности и несостоятельности лиц правоприменитель того времени очень часто применял иностранное право, правила деловых обыкновений или отдельные указы Сената. Так, С.В. Панов приводит пример, согласно которому "в деле о неоплате должником кредиторам Сенат дал санкцию суду руководствоваться амстердамским конкурсным правом, чтобы принудить меньшинство кредиторов подчиниться воле большинства. Для обеспечения пропорционального распределения имущества между кредиторами было предложено руководствоваться "купеческим обыкновением". Более того, в указанный период (1740 - 1745 гг.) Сенат своим распоряжением устанавливал сроки для предъявления кредиторами своих требований в конкурс, по истечении которых претензии не принимаются (один месяц - для кредиторов из Санкт-Петербурга, шесть месяцев - для иногородних и иностранных кредиторов). Весьма примечательными выглядят нормативные акты указанного периода о признании граждан дееспособными по отношению к имущественным сделкам, а следовательно, к возможности признания их банкротами. Так, в Московском государстве лица мужского пола по достижении 15-летнего возраста и поступлении на царскую службу считались юридически дееспособными по отношению к принятым ими долговым обязательствам. При правлении Петра I возраст наступления совершеннолетия был повышен до 18 лет применительно к сделкам с движимым имуществом и до 20 лет - с недвижимостью <119>, что существенным образом пресекало возможную несостоятельность молодых лиц. В соответствии с Петровским Указом о единонаследии 1714 года документы по принятию денежных обязательств, подписанные лицами, не достигшими 20-летнего возраста, не имели законной силы. Кроме того, в 1752, 1821, 1826 и 1830 годах данное правило было подтверждено и включено в Свод законов 1832 года. Согласно данным правилам несовершеннолетний, достигший 17-летнего возраста (возраст наступления ответственности за уголовные преступления <120>), мог брать в долг, но лишь с согласия своего опекуна <121>. Полное право распоряжаться или закладывать принадлежащей лицу недвижимостью без опекуна с 1785 года Указом Екатерины II было разрешено только лицам, достигшим 21-летнего возраста <122>. Если лицо приняло на себя денежные обязательства, не достигнув установленного возраста, введя в заблуждение кредиторов, то согласно действующему на то время законодательству данное лицо должно было подвергнуться уголовному преследованию, а само денежное обязательство признавалось недействительным <123>. Но если собственность уже находилась в безнадежном состоянии или если родственники опекаемого не давали согласия на предполагаемую стратегию управления ею, то следующим шагом за учреждением опеки могла последовать процедура признания лица неплатежеспособным. Следует отметить, что до реформы 1864 года важным фактором, влияющим на решение об освобождении банкрота от долгов, служили такие черты характера должника, как честность, преданность семье и трезвость. Для выявления указанных черт личности производство по банкротству включало такую процедуру, как "повальный обыск", суть которой состояла в том, что судом производился опрос двенадцати, а иногда и больше представителей местного общества с тем же сословным статусом (то есть купцов, крестьян и т.п.) о поведении и характере банкрота, его образе жизни и отношении к кредиторам, после чего принималось решение о его освобождении или не освобождении от долгов <124>.
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Исторически в системе отечественного права на различных этапах его развития вопросам неторговой несостоятельности граждан уделялось большое внимание. Так, в праве Российской империи еще с 1722 года начался процесс систематизации и правовой институционализации правил личной неторговой несостоятельности подданных империи. В законодательстве указанного периода произошло выделение двух видов несостоятельности просроченного должника: несчастная (невиновная) несостоятельность, возникшая не по вине должника, а в случае наступления различного рода форс-мажорных обстоятельств: пожара, стихийного бедствия, эпидемий, военных нападений; злонамеренная (виновная) несостоятельность, которая могла наступить, к примеру, в случае легкомысленного поведения человека, например, растратившего вверенные средства, потерявшего имущество в результате пьянства или других подобных действий. Подход к несостоятельности должников, обозначенный еще в Русской Правде, сохранился и в более позднем законодательстве имперского периода <113>, существенной новеллой в законодательстве о личной несостоятельности того периода явилось введение мер по обеспечению иска в отношении предполагаемого должника. Данные меры применялись как по отношению к личности самого должника, так и по отношению к его имуществу (например, арест имущества должника, выражающийся в опечатывании не только самого имущества должника, но и документации, связанной с его деятельностью) <114>. В российском законодательстве имперского периода было введено правило, согласно которому после объявления лица несостоятельным должником все его имущество включалось в конкурсную массу, за исключением имущества, сданного должнику на хранение, находящегося у должника по договору комиссии, относящегося к личным вещам и находящегося в залоге. В праве рассматриваемого периода нашла широкое применение система долговых обязательств, оформляемая через выдачу "заемных писем" - долговых расписок, применявшихся главным образом в случае некоммерческих долгов, которые, в свою очередь, подразделялись на "крепостные заемные письма" <115>, а также "домовые заемные письма" <116>. Кроме того, денежные долговые обязательства оформлялись посредством "закладных крепостей" двух типов, для каждого из которых были свои реестры: реестр заложенной сельской собственности (имения с крепостными помещиков; незаселенные земли во владении купцов и состоятельных крестьян); реестр городской собственности (дома, лавки и пустующие земельные участки) <117>. В 1884 году Сенатом указанное правило было уточнено, и решающее слово в совете по банкротству было передано меньшинству кредиторов, являвшихся держателями большинства долговых обязательств <118>. Вместе с тем следует обратить внимание на тот факт, что при рассмотрении достаточно редких для того времени дел о неоплатности и несостоятельности лиц правоприменитель того времени очень часто применял иностранное право, правила деловых обыкновений или отдельные указы Сената. Так, С.В. Панов приводит пример, согласно которому "в деле о неоплате должником кредиторам Сенат дал санкцию суду руководствоваться амстердамским конкурсным правом, чтобы принудить меньшинство кредиторов подчиниться воле большинства. Для обеспечения пропорционального распределения имущества между кредиторами было предложено руководствоваться "купеческим обыкновением". Более того, в указанный период (1740 - 1745 гг.) Сенат своим распоряжением устанавливал сроки для предъявления кредиторами своих требований в конкурс, по истечении которых претензии не принимаются (один месяц - для кредиторов из Санкт-Петербурга, шесть месяцев - для иногородних и иностранных кредиторов). Весьма примечательными выглядят нормативные акты указанного периода о признании граждан дееспособными по отношению к имущественным сделкам, а следовательно, к возможности признания их банкротами. Так, в Московском государстве лица мужского пола по достижении 15-летнего возраста и поступлении на царскую службу считались юридически дееспособными по отношению к принятым ими долговым обязательствам. При правлении Петра I возраст наступления совершеннолетия был повышен до 18 лет применительно к сделкам с движимым имуществом и до 20 лет - с недвижимостью <119>, что существенным образом пресекало возможную несостоятельность молодых лиц. В соответствии с Петровским Указом о единонаследии 1714 года документы по принятию денежных обязательств, подписанные лицами, не достигшими 20-летнего возраста, не имели законной силы. Кроме того, в 1752, 1821, 1826 и 1830 годах данное правило было подтверждено и включено в Свод законов 1832 года. Согласно данным правилам несовершеннолетний, достигший 17-летнего возраста (возраст наступления ответственности за уголовные преступления <120>), мог брать в долг, но лишь с согласия своего опекуна <121>. Полное право распоряжаться или закладывать принадлежащей лицу недвижимостью без опекуна с 1785 года Указом Екатерины II было разрешено только лицам, достигшим 21-летнего возраста <122>. Если лицо приняло на себя денежные обязательства, не достигнув установленного возраста, введя в заблуждение кредиторов, то согласно действующему на то время законодательству данное лицо должно было подвергнуться уголовному преследованию, а само денежное обязательство признавалось недействительным <123>. Но если собственность уже находилась в безнадежном состоянии или если родственники опекаемого не давали согласия на предполагаемую стратегию управления ею, то следующим шагом за учреждением опеки могла последовать процедура признания лица неплатежеспособным. Следует отметить, что до реформы 1864 года важным фактором, влияющим на решение об освобождении банкрота от долгов, служили такие черты характера должника, как честность, преданность семье и трезвость. Для выявления указанных черт личности производство по банкротству включало такую процедуру, как "повальный обыск", суть которой состояла в том, что судом производился опрос двенадцати, а иногда и больше представителей местного общества с тем же сословным статусом (то есть купцов, крестьян и т.п.) о поведении и характере банкрота, его образе жизни и отношении к кредиторам, после чего принималось решение о его освобождении или не освобождении от долгов <124>.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк) испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов. Проводится подобная операция без согласия заемщика, и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении, однако закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором. Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости. Следует учитывать, что оформлять закладную участникам залогового правоотношения необязательно, это делается по желанию сторон.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк) испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов. Проводится подобная операция без согласия заемщика, и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении, однако закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором. Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости. Следует учитывать, что оформлять закладную участникам залогового правоотношения необязательно, это делается по желанию сторон.