Как завершить строительство объекта если застройщик банкрот
Подборка наиболее важных документов по запросу Как завершить строительство объекта если застройщик банкрот (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Разграничение мошенничества и привлечения денежных средств граждан в нарушение требований законодательства о долевом строительстве (200.3 УК)
(Пичугина М.А.)
("Законность", 2022, N 6)В судебной практике можно выделить категорию дел со следующим набором фактических обстоятельств: застройщик при отсутствии разрешения на строительство (а значит, и при отсутствии положительного заключения экспертизы проектной документации и государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве) привлекает денежные средства граждан; однако привлеченных и собственных денежных средств оказывается недостаточно, чтобы завершить строительство; застройщик банкротится, обязательства перед дольщиками не исполнены.
(Пичугина М.А.)
("Законность", 2022, N 6)В судебной практике можно выделить категорию дел со следующим набором фактических обстоятельств: застройщик при отсутствии разрешения на строительство (а значит, и при отсутствии положительного заключения экспертизы проектной документации и государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве) привлекает денежные средства граждан; однако привлеченных и собственных денежных средств оказывается недостаточно, чтобы завершить строительство; застройщик банкротится, обязательства перед дольщиками не исполнены.
Статья: О соотношении понятий судебного усмотрения и аналогий закона и права
(Пискунов Д.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 4)Так, автор настоящей статьи на практике столкнулся с ситуацией, когда факт неприменения судом аналогии закона позволил в суде кассационной инстанции обжаловать и отменить решения нижестоящих судов, отправить дело на новое рассмотрение, где сумма первоначально взысканных денежных средств была уменьшена более чем на 7 млн руб. (N А55-33275/2020, Ф06-9531/2021). Фабула дела заключалась в том, что Департамент градостроительства городского округа Самары обратился с исковым заявлением о взыскании арендной платы за земельный участок с организации-застройщика, осуществляющего на арендуемом земельном участке вместо обанкротившегося застройщика завершение строительства многоквартирного дома, являющегося объектом незавершенного строительства <26>. Краеугольным камнем спора являлся вопрос о том, какой коэффициент от кадастровой стоимости земельного участка должен быть применен при расчете задолженности по арендной плате.
(Пискунов Д.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 4)Так, автор настоящей статьи на практике столкнулся с ситуацией, когда факт неприменения судом аналогии закона позволил в суде кассационной инстанции обжаловать и отменить решения нижестоящих судов, отправить дело на новое рассмотрение, где сумма первоначально взысканных денежных средств была уменьшена более чем на 7 млн руб. (N А55-33275/2020, Ф06-9531/2021). Фабула дела заключалась в том, что Департамент градостроительства городского округа Самары обратился с исковым заявлением о взыскании арендной платы за земельный участок с организации-застройщика, осуществляющего на арендуемом земельном участке вместо обанкротившегося застройщика завершение строительства многоквартирного дома, являющегося объектом незавершенного строительства <26>. Краеугольным камнем спора являлся вопрос о том, какой коэффициент от кадастровой стоимости земельного участка должен быть применен при расчете задолженности по арендной плате.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)9. В случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений залог прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение прекращается в следующем порядке:
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)9. В случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений залог прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданные жилое помещение, машино-место и нежилое помещение прекращается в следующем порядке:
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Указанная позиция Верховного Суда отражена и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года N 306-ЭС16-3099(4,5) по делу N А55-36158/2009. В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершенном строительством жилом доме. Но высшая инстанция указала на невозможность признать права на "доли... в виде квартир". Таким образом, по мнению Верховного Суда, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Указанная позиция Верховного Суда отражена и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года N 306-ЭС16-3099(4,5) по делу N А55-36158/2009. В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершенном строительством жилом доме. Но высшая инстанция указала на невозможность признать права на "доли... в виде квартир". Таким образом, по мнению Верховного Суда, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отсутствие необходимости вносить указанные взносы вполне очевидно, поскольку Фонд развития территорий в данном случае выступает в качестве партнера по договору, который к тому же получает субсидии из бюджета субъекта Российской Федерации. Он был создан для решения проблемы "обманутых дольщиков". Этот Фонд на определенных условиях выступает приобретателем имущества обанкротившихся застройщиков. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отсутствие необходимости вносить указанные взносы вполне очевидно, поскольку Фонд развития территорий в данном случае выступает в качестве партнера по договору, который к тому же получает субсидии из бюджета субъекта Российской Федерации. Он был создан для решения проблемы "обманутых дольщиков". Этот Фонд на определенных условиях выступает приобретателем имущества обанкротившихся застройщиков. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества.
Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако если выплата возмещения производится на основании решения об изменении способа восстановления прав граждан, то возмещение осуществляется в том числе лицам, которые приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом, в период со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан (ч. 3.15 ст. 13.1 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако если выплата возмещения производится на основании решения об изменении способа восстановления прав граждан, то возмещение осуществляется в том числе лицам, которые приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом, в период со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан (ч. 3.15 ст. 13.1 Закона N 218-ФЗ).