Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2023 N 11АП-4976/2023 по делу N А49-10270/2022
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 210 "Бремя содержания имущества" ГК РФ"Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь положениями статей 210, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды помещения, установив, что переменная часть арендной платы соответствует стоимости потребленных ответчиком коммунальных ресурсов, представляет собой компенсацию понесенных предпринимателем расходов на оплату коммунальных ресурсов, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности, представляющей собой расходы предпринимателя на содержание, обслуживание оборудования котельной, тепловых сетей, газового оборудования, отнесенные к его обязанностям по договору аренды как арендодателя."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Аренда недвижимости и коммунальные расходы: НДС у арендодателя
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
Статья: Договор аренды недвижимого имущества и НДС
(Луговая Н.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2021, N 3)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (см. п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма N ШС-22-3/86@).
(Луговая Н.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2021, N 3)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (см. п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма N ШС-22-3/86@).
Нормативные акты
Обзор: "Обзор судебной практики в связи с коронавирусом"
(КонсультантПлюс, 2023)Апелляционный суд изменил решение в части размера взыскания, так как учел, что основная деятельность арендатора отнесена к наиболее пострадавшим, следовательно, за период с момента введения в его регионе режима повышенной готовности и до даты расторжения арендодателем договора у ответчика не наступила обязанность по оплате "постоянной арендной платы" в связи с правом на отсрочку оплаты.
(КонсультантПлюс, 2023)Апелляционный суд изменил решение в части размера взыскания, так как учел, что основная деятельность арендатора отнесена к наиболее пострадавшим, следовательно, за период с момента введения в его регионе режима повышенной готовности и до даты расторжения арендодателем договора у ответчика не наступила обязанность по оплате "постоянной арендной платы" в связи с правом на отсрочку оплаты.
Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")51. Если понесенные арендодателем затраты на содержание недвижимого имущества возмещаются арендатором, то арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей в рублях, вносимых с указанной в договоре аренды периодичностью. Размер постоянной части арендной платы, включающий амортизационные отчисления, налог на имущество и земельный налог, определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо иным способом.
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")51. Если понесенные арендодателем затраты на содержание недвижимого имущества возмещаются арендатором, то арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей в рублях, вносимых с указанной в договоре аренды периодичностью. Размер постоянной части арендной платы, включающий амортизационные отчисления, налог на имущество и земельный налог, определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо иным способом.