Кабальные условия договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Кабальные условия договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Кабальная сделка
(КонсультантПлюс, 2024)Договор аренды не признается кабальной сделкой, если арендатор, который ссылается на чрезмерно высокую ставку аренды, не докажет, что не имел возможности прекратить договор
(КонсультантПлюс, 2024)Договор аренды не признается кабальной сделкой, если арендатор, который ссылается на чрезмерно высокую ставку аренды, не докажет, что не имел возможности прекратить договор
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 N 15АП-11040/2023 по делу N А53-309/2019
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления на действия (бездействие) арбитражного управляющего в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение: Определение оставлено без изменения.Крайняя невыгодность условий (кабальность) договоров аренды судами не установлена. Само по себе заключение договоров аренды на 5 лет в данной ситуации не влечет безусловную констатацию незаконности действий арбитражного управляющего, поскольку не свидетельствует о нарушении прав участвующих в деле лиц, в частности Барладяна О.М., который не обосновал возможность использования спорных земельных участков по назначению.
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления на действия (бездействие) арбитражного управляющего в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение: Определение оставлено без изменения.Крайняя невыгодность условий (кабальность) договоров аренды судами не установлена. Само по себе заключение договоров аренды на 5 лет в данной ситуации не влечет безусловную констатацию незаконности действий арбитражного управляющего, поскольку не свидетельствует о нарушении прав участвующих в деле лиц, в частности Барладяна О.М., который не обосновал возможность использования спорных земельных участков по назначению.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Практика рассмотрения преддоговорных споров, возникающих в международном коммерческом обороте
(Муратова О.В.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2019, N 3)В отзыве ответчика на исковое заявление утверждалось, что истец под видом продления действия договора заявляет требование о заключении нового договора, причем ответчику предлагаются по существу кабальные условия в части определения размера арендной платы. Ответчик также высказал точку зрения о том, что при наличии спора сторон о размере арендной платы должна применяться ст. 654 ГК РФ, согласно которой условие о размере арендной платы является существенным условием для договора аренды нежилых помещений. Ответчик подчеркнул, что он никогда не отказывался от заключения договора на новый срок, спор между сторонами связан исключительно с вопросом о размере арендной платы. По мнению ответчика, действующее российское гражданское законодательство не предусматривает такое понятие, как продление (пролонгация) срока действия договора, поэтому следует считать, что в договоре говорится не о продлении срока действия уже имеющегося договора, а о праве истца на заключение нового.
(Муратова О.В.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2019, N 3)В отзыве ответчика на исковое заявление утверждалось, что истец под видом продления действия договора заявляет требование о заключении нового договора, причем ответчику предлагаются по существу кабальные условия в части определения размера арендной платы. Ответчик также высказал точку зрения о том, что при наличии спора сторон о размере арендной платы должна применяться ст. 654 ГК РФ, согласно которой условие о размере арендной платы является существенным условием для договора аренды нежилых помещений. Ответчик подчеркнул, что он никогда не отказывался от заключения договора на новый срок, спор между сторонами связан исключительно с вопросом о размере арендной платы. По мнению ответчика, действующее российское гражданское законодательство не предусматривает такое понятие, как продление (пролонгация) срока действия договора, поэтому следует считать, что в договоре говорится не о продлении срока действия уже имеющегося договора, а о праве истца на заключение нового.
Статья: Принцип добросовестности. Система и бессистемность
(Нам К.В.)
("Вестник гражданского права", 2019, N 1)Обоснован ли такой подход? Представляется, что нет. Следование лишь одному критерию предвидимости есть тупиковый путь. "Предвидеть" можно практически все, даже то, что метеорит упадет, так как они периодически падают, или же что инопланетяне прилетят и поработят землю - об этом много написано в фантастических книгах. Подобные примеры, конечно, абсурдны, но они показывают, что сам по себе критерий предвидимости не может класться в основу нормы ст. 451 ГК РФ. Ведь предвидеть, в смысле знать, что такое есть, бывает или об этом писали в книжках, можно практически все. Но это не означает, что сторона исходя из такого "предвидения" согласилась бы на заключение договора с такими "предвидимыми" условиями (например, увеличение аренды в разы, притом что она зарабатывает значительно меньше) или платить по кредиту вследствие кратного изменения валютного курса значительно больше, чем составляет ее ежемесячный доход. Знать о возможных изменениях обстоятельств - не означает, что сторона заранее соглашается на кабальные условия, лишенные для нее вообще всякого экономического, жизненного и прочего смысла. Речь о том, что предвидимые риски должны укладываться в допустимые "размеры" волеизъявления на заключение сделки. Например, сторона допускает, что цена может колебаться из-за валютных курсов в каких-то пределах, которые укладываются в приемлемые для нее рамки. И исходя из допустимых для нее пределов изменений она соглашается заключить сделку. Лицо, находясь в здравом уме и доброй памяти, не будет заключать сделку, которая не просто не выгодна, а ставит крест на всем его существовании. Правовой смысл ст. 451 ГК РФ явно заключается не в том, чтобы заставить сторону исполнять такую неприемлемую для нее сделку. В литературе верно отмечалось, что вывод о возможности и предсказуемости существенного изменения обстоятельств не является точным толкованием нормы подп. 1 п. 2 ст. 451 ГК, что в ней указывается совсем на другое, а именно на предположение (независимо от того, выражено оно прямо в договоре или подразумевается), согласно которому стороны, заключая договор, исходят из того, что сохранятся существующие условия либо их изменения будут несущественными <1>. В этой же статье автор, как представляется, верно критикует распространенные в судебной практике и литературе подходы о том, что то или иное событие само по себе не может считаться существенно изменившимся обстоятельством. "Весьма существенным аспектом скачкообразного изменения валютного курса является резкая трансформация структуры рынка, возникновение внезапного относительного и абсолютного разрыва (диспропорций) между ценами на аналогичные товары в зависимости от получения их по импорту либо приобретения на внутреннем рынке, тогда как при постепенном изменении курса участники рынка могут приспособиться к рыночным пропорциям. Кроме того, для некоторых видов бизнеса падение национальной валюты создает, как хорошо известно, благоприятные условия. Таким образом, не может быть одинакового для любого договора и для любых сторон экономического и юридического эффекта от скачков валютного курса" <2>.
(Нам К.В.)
("Вестник гражданского права", 2019, N 1)Обоснован ли такой подход? Представляется, что нет. Следование лишь одному критерию предвидимости есть тупиковый путь. "Предвидеть" можно практически все, даже то, что метеорит упадет, так как они периодически падают, или же что инопланетяне прилетят и поработят землю - об этом много написано в фантастических книгах. Подобные примеры, конечно, абсурдны, но они показывают, что сам по себе критерий предвидимости не может класться в основу нормы ст. 451 ГК РФ. Ведь предвидеть, в смысле знать, что такое есть, бывает или об этом писали в книжках, можно практически все. Но это не означает, что сторона исходя из такого "предвидения" согласилась бы на заключение договора с такими "предвидимыми" условиями (например, увеличение аренды в разы, притом что она зарабатывает значительно меньше) или платить по кредиту вследствие кратного изменения валютного курса значительно больше, чем составляет ее ежемесячный доход. Знать о возможных изменениях обстоятельств - не означает, что сторона заранее соглашается на кабальные условия, лишенные для нее вообще всякого экономического, жизненного и прочего смысла. Речь о том, что предвидимые риски должны укладываться в допустимые "размеры" волеизъявления на заключение сделки. Например, сторона допускает, что цена может колебаться из-за валютных курсов в каких-то пределах, которые укладываются в приемлемые для нее рамки. И исходя из допустимых для нее пределов изменений она соглашается заключить сделку. Лицо, находясь в здравом уме и доброй памяти, не будет заключать сделку, которая не просто не выгодна, а ставит крест на всем его существовании. Правовой смысл ст. 451 ГК РФ явно заключается не в том, чтобы заставить сторону исполнять такую неприемлемую для нее сделку. В литературе верно отмечалось, что вывод о возможности и предсказуемости существенного изменения обстоятельств не является точным толкованием нормы подп. 1 п. 2 ст. 451 ГК, что в ней указывается совсем на другое, а именно на предположение (независимо от того, выражено оно прямо в договоре или подразумевается), согласно которому стороны, заключая договор, исходят из того, что сохранятся существующие условия либо их изменения будут несущественными <1>. В этой же статье автор, как представляется, верно критикует распространенные в судебной практике и литературе подходы о том, что то или иное событие само по себе не может считаться существенно изменившимся обстоятельством. "Весьма существенным аспектом скачкообразного изменения валютного курса является резкая трансформация структуры рынка, возникновение внезапного относительного и абсолютного разрыва (диспропорций) между ценами на аналогичные товары в зависимости от получения их по импорту либо приобретения на внутреннем рынке, тогда как при постепенном изменении курса участники рынка могут приспособиться к рыночным пропорциям. Кроме того, для некоторых видов бизнеса падение национальной валюты создает, как хорошо известно, благоприятные условия. Таким образом, не может быть одинакового для любого договора и для любых сторон экономического и юридического эффекта от скачков валютного курса" <2>.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.1998 N 29
"Обзор судебно - арбитражной практики разрешения споров по делам с участием иностранных лиц"В исковом заявлении истец указывал на то, что условия договора аренды относительно обязанностей российского акционерного общества носят крайне невыгодный характер, что позволяет говорить о кабальном характере данной сделки и ставить вопрос о ее недействительности.
"Обзор судебно - арбитражной практики разрешения споров по делам с участием иностранных лиц"В исковом заявлении истец указывал на то, что условия договора аренды относительно обязанностей российского акционерного общества носят крайне невыгодный характер, что позволяет говорить о кабальном характере данной сделки и ставить вопрос о ее недействительности.