Исковая давность по сделкам с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Исковая давность по сделкам с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Срок исковой давности при оспаривании договора дарения
(КонсультантПлюс, 2025)Срок исковой давности по иску о признании недействительным договора дарения недвижимости не начинает течь, если дарение прикрывает иную сделку (например, залог), недвижимость не выбыла из владения дарителя и не передана одаряемому, пусть даже зарегистрирован переход права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Срок исковой давности по иску о признании недействительным договора дарения недвижимости не начинает течь, если дарение прикрывает иную сделку (например, залог), недвижимость не выбыла из владения дарителя и не передана одаряемому, пусть даже зарегистрирован переход права собственности
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заем ценных бумаг. Вексельный заем
(КонсультантПлюс, 2025)Учитывая доказанность факта перехода к обществу... [заемщику - ред.] права собственности на приобретенные по договорам купли-продажи объекты недвижимости, установив уклонение последнего от исполнения обязанности по оплате обществу... [заимодавцу - ред.] стоимости данных объектов после наступления указанного в договоре займа срока, наличие оснований для начисления процентов, предусмотренных... договором займа, суды... правомерно удовлетворили исковые требования частично, отказав в части взыскания процентов в связи с пропуском срока исковой давности.
(КонсультантПлюс, 2025)Учитывая доказанность факта перехода к обществу... [заемщику - ред.] права собственности на приобретенные по договорам купли-продажи объекты недвижимости, установив уклонение последнего от исполнения обязанности по оплате обществу... [заимодавцу - ред.] стоимости данных объектов после наступления указанного в договоре займа срока, наличие оснований для начисления процентов, предусмотренных... договором займа, суды... правомерно удовлетворили исковые требования частично, отказав в части взыскания процентов в связи с пропуском срока исковой давности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
С какого момента, по мнению судов, начинается течение срока исковой давности по иску о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Расценив уклонение ответчика от совершения названных действий как создание истцу препятствий в регистрации перехода права собственности, суды обоснованно сочли, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента, когда на заявление о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости заинтересованной в этом стороной не получен ответ другой стороны сделки, то есть с даты получения ответчиком письма истца от 20.01.2011. В этой связи правомерен вывод судов о том, что срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса по заявленному требованию, истцом не пропущен.
С какого момента, по мнению судов, начинается течение срока исковой давности по иску о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Расценив уклонение ответчика от совершения названных действий как создание истцу препятствий в регистрации перехода права собственности, суды обоснованно сочли, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента, когда на заявление о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости заинтересованной в этом стороной не получен ответ другой стороны сделки, то есть с даты получения ответчиком письма истца от 20.01.2011. В этой связи правомерен вывод судов о том, что срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса по заявленному требованию, истцом не пропущен.
Статья: Симулятивные сделки. Часть 2: анализ дела Балаяна
(Чупрунов И.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Кроме того, как уже упоминалось ранее, Президиум ВАС РФ в своей практике отказывался применять исковую давность к требованию истца, владеющего объектом недвижимости, исправить запись в реестр, внесенную в результате совершения им недействительной сделки по его отчуждению <14>. Соответствующее притязание не подвергается течению давности ввиду применения к нему разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 57 Постановления N 10/22.
(Чупрунов И.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Кроме того, как уже упоминалось ранее, Президиум ВАС РФ в своей практике отказывался применять исковую давность к требованию истца, владеющего объектом недвижимости, исправить запись в реестр, внесенную в результате совершения им недействительной сделки по его отчуждению <14>. Соответствующее притязание не подвергается течению давности ввиду применения к нему разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 57 Постановления N 10/22.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Статья: Концепция добросовестности владения при приобретательной давности в российской судебной практике
(Багдасарян О.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 6)При этом допустимость применения приобретательной давности не должна ставиться в зависимость от того, имеется ли возможность исцеления договора, ничтожного вследствие порока формы (п. 1 ст. 165 ГК РФ), или - если договор действителен, но не состоялась распорядительная сделка по передаче права (например, не была внесена запись о переходе права на недвижимость в государственный реестр) - восполнения распорядительного элемента состава, недостающего для перехода права собственности (п. 2 ст. 165 ГК РФ), и тем самым приобретения права собственности производным способом. Если приобретатель по договору вправе как требовать признания права собственности в силу приобретательной давности, так и использовать иск об исцелении ничтожной сделки или о понуждении своего контрагента к регистрации перехода права собственности на недвижимый объект, то, хотя второй из этих вариантов является более предпочтительным, ибо не требует истечения давностного срока, оба они не исключают друг друга. Иное, по мнению ВС РФ, означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав <12>. Эта правовая позиция представляется важной, так как не исключаются, например, ситуации, когда договорный иск к контрагенту задавнен или когда сам контрагент, будучи юридическим лицом, прекратил свое существование без правопреемства и т.д. С утратой договорных способов воздействия на контрагента проблема возможности обращения к положениям ст. 234 ГК РФ приобретает принципиальное значение.
(Багдасарян О.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 6)При этом допустимость применения приобретательной давности не должна ставиться в зависимость от того, имеется ли возможность исцеления договора, ничтожного вследствие порока формы (п. 1 ст. 165 ГК РФ), или - если договор действителен, но не состоялась распорядительная сделка по передаче права (например, не была внесена запись о переходе права на недвижимость в государственный реестр) - восполнения распорядительного элемента состава, недостающего для перехода права собственности (п. 2 ст. 165 ГК РФ), и тем самым приобретения права собственности производным способом. Если приобретатель по договору вправе как требовать признания права собственности в силу приобретательной давности, так и использовать иск об исцелении ничтожной сделки или о понуждении своего контрагента к регистрации перехода права собственности на недвижимый объект, то, хотя второй из этих вариантов является более предпочтительным, ибо не требует истечения давностного срока, оба они не исключают друг друга. Иное, по мнению ВС РФ, означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав <12>. Эта правовая позиция представляется важной, так как не исключаются, например, ситуации, когда договорный иск к контрагенту задавнен или когда сам контрагент, будучи юридическим лицом, прекратил свое существование без правопреемства и т.д. С утратой договорных способов воздействия на контрагента проблема возможности обращения к положениям ст. 234 ГК РФ приобретает принципиальное значение.
Статья: Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если квартира находится в долевой собственности совершеннолетнего лица и несовершеннолетних детей, необходимо обратить на это внимание суда. Сделка по отчуждению совершеннолетним собственником своей доли квартиры может быть признана недействительной как нарушающая права и законные интересы и ухудшающая жилищные условия несовершеннолетних детей. В частности, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Несоблюдение этого правила влечет признание сделки недействительной.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если квартира находится в долевой собственности совершеннолетнего лица и несовершеннолетних детей, необходимо обратить на это внимание суда. Сделка по отчуждению совершеннолетним собственником своей доли квартиры может быть признана недействительной как нарушающая права и законные интересы и ухудшающая жилищные условия несовершеннолетних детей. В частности, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Несоблюдение этого правила влечет признание сделки недействительной.
Статья: Органы Росреестра рекомендуют заказывать свежую выписку и вместе получить ее в МФЦ. Тогда вы точно будете видеть, кто перед вами
(Эйвенман Д.)
("Жилищное право", 2025, N 10)Б. В случае банкротства продавца конкурсный управляющий будет оспаривать подозрительные для него сделки. Под такие сделки подпадает продажа имущества ниже рыночной стоимости больше чем на 20%. Срок исковой давности по таким сделкам 3 года.
(Эйвенман Д.)
("Жилищное право", 2025, N 10)Б. В случае банкротства продавца конкурсный управляющий будет оспаривать подозрительные для него сделки. Под такие сделки подпадает продажа имущества ниже рыночной стоимости больше чем на 20%. Срок исковой давности по таким сделкам 3 года.
Статья: Стенограмма Научной конференции "Генезис и развитие российского договорного права", приуроченной к 80-летию со дня рождения С.А. Хохлова
(Крашенинников П.В., Туманов В.Н., Фельдбрюгге Ф., Саймонс В., Суханов Е.А., Сулейменов М.К., Витрянский В.В., Карапетов А.Г., Новак Д.В., Церковников М.А., Архипова А.Г., Зайцев О.Р., Пестов М.М., Жестовская Д.А., Михеева Л.Ю., Горева А.А.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 2)Через три года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассматривает похожее дело общества "Русский мех". Тоже ситуация такова, когда по недействительной, как оказалось потом, сделке происходит отчуждение объекта недвижимости двум гражданам, которые перепродают объект третьему лицу, а впоследствии удается эту недвижимость виндицировать. Когда соответствующие граждане идут с иском о реституции (а там была уступка права, и вместо них в суд пошел уже правопреемник), т.е. с иском о применении последствий недействительности сделок, они наталкиваются на возражение о том, что истекла исковая давность, которая отсчитывалась с момента начала исполнения той сделки.
(Крашенинников П.В., Туманов В.Н., Фельдбрюгге Ф., Саймонс В., Суханов Е.А., Сулейменов М.К., Витрянский В.В., Карапетов А.Г., Новак Д.В., Церковников М.А., Архипова А.Г., Зайцев О.Р., Пестов М.М., Жестовская Д.А., Михеева Л.Ю., Горева А.А.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 2)Через три года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассматривает похожее дело общества "Русский мех". Тоже ситуация такова, когда по недействительной, как оказалось потом, сделке происходит отчуждение объекта недвижимости двум гражданам, которые перепродают объект третьему лицу, а впоследствии удается эту недвижимость виндицировать. Когда соответствующие граждане идут с иском о реституции (а там была уступка права, и вместо них в суд пошел уже правопреемник), т.е. с иском о применении последствий недействительности сделок, они наталкиваются на возражение о том, что истекла исковая давность, которая отсчитывалась с момента начала исполнения той сделки.
Статья: Экстраординарные сделки в современном российском законодательстве и правоприменительной практике
(Цыганков А.Ю., Кравчук А.А.)
("Вестник Санкт-Петербургского государственного университета. Право", 2025, N 2)Так, в деле о признании недействительности сделки с заинтересованностью, которую прикрывали притворные сделки по отчуждению административного здания, суд отказал в восстановлении пропущенного срока исковой давности, поскольку истцы не смогли представить объективных доказательств невозможности получения ими информации о совершении оспариваемых сделок ранее чем за год до подачи иска. Суд посчитал, что истцы могли своевременно получить требуемую информацию, так как все данные о переходе права собственности на административное здание были размещены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), однако они не проявили должной осмотрительности <11>.
(Цыганков А.Ю., Кравчук А.А.)
("Вестник Санкт-Петербургского государственного университета. Право", 2025, N 2)Так, в деле о признании недействительности сделки с заинтересованностью, которую прикрывали притворные сделки по отчуждению административного здания, суд отказал в восстановлении пропущенного срока исковой давности, поскольку истцы не смогли представить объективных доказательств невозможности получения ими информации о совершении оспариваемых сделок ранее чем за год до подачи иска. Суд посчитал, что истцы могли своевременно получить требуемую информацию, так как все данные о переходе права собственности на административное здание были размещены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), однако они не проявили должной осмотрительности <11>.
Статья: Доктрина симулятивных сделок и дело Балаяна. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 марта 2024 года N 305-ЭС20-20127(20)
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Таким образом, мы выяснили, что в тех случаях, когда между сторонами мнимой сделки по передаче права собственности на недвижимость не осуществляется и не предполагается передача владения недвижимым имуществом, исковая давность по иску действительного и владеющего собственника об исправлении реестра течь не должна. Но что делать с исками заинтересованных третьих лиц? Должны ли они быть подвержены действию давности при таких обстоятельствах? Представляется, что на этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Если бы иск стороны мнимой сделки об исправлении записи в реестре не был подвержен действию давности, а иск третьих лиц был, то возникала бы ситуация, при которой после истечения по искам третьих лиц исковой давности сторона сделки могла бы беспрепятственно предъявить иск об исправлении записи в реестре. В таком случае сторона мнимой сделки, желающая обмануть третьих лиц, оказывалась бы в наилучшем по сравнению с этими третьими лицами положении. Поэтому необходимо констатировать, что коль скоро по иску стороны сделки об исправлении реестра давность не течет, она не должна течь и по искам заинтересованных третьих лиц.
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Таким образом, мы выяснили, что в тех случаях, когда между сторонами мнимой сделки по передаче права собственности на недвижимость не осуществляется и не предполагается передача владения недвижимым имуществом, исковая давность по иску действительного и владеющего собственника об исправлении реестра течь не должна. Но что делать с исками заинтересованных третьих лиц? Должны ли они быть подвержены действию давности при таких обстоятельствах? Представляется, что на этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Если бы иск стороны мнимой сделки об исправлении записи в реестре не был подвержен действию давности, а иск третьих лиц был, то возникала бы ситуация, при которой после истечения по искам третьих лиц исковой давности сторона сделки могла бы беспрепятственно предъявить иск об исправлении записи в реестре. В таком случае сторона мнимой сделки, желающая обмануть третьих лиц, оказывалась бы в наилучшем по сравнению с этими третьими лицами положении. Поэтому необходимо констатировать, что коль скоро по иску стороны сделки об исправлении реестра давность не течет, она не должна течь и по искам заинтересованных третьих лиц.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Разрешая заявление ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности, суд указал, что о пропуске истцом срока исковой давности имеет право заявить ответчик, а не третье лицо по делу. Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", третье лицо без самостоятельных требований вправе заявить о пропуске срока исковой давности в определенных случаях.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Разрешая заявление ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности, суд указал, что о пропуске истцом срока исковой давности имеет право заявить ответчик, а не третье лицо по делу. Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", третье лицо без самостоятельных требований вправе заявить о пропуске срока исковой давности в определенных случаях.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)Поэтому исковая давность не начала исчисляться ни с момента совершения спорной сделки директором, ни с момента проведения проверки в отношении отчуждаемого участка земли и установления факта его продажи. Она начинает течь только с момента, когда у акционера появилась субъективная осведомленность об убыточности сделки и причинении обществу ущерба в связи с отчуждением недвижимого имущества по заниженной цене, а это произошло только после назначения на должность нового директора и проведения финансово-хозяйственной проверки деятельности акционерного общества.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Саргсян Т.А., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)Поэтому исковая давность не начала исчисляться ни с момента совершения спорной сделки директором, ни с момента проведения проверки в отношении отчуждаемого участка земли и установления факта его продажи. Она начинает течь только с момента, когда у акционера появилась субъективная осведомленность об убыточности сделки и причинении обществу ущерба в связи с отчуждением недвижимого имущества по заниженной цене, а это произошло только после назначения на должность нового директора и проведения финансово-хозяйственной проверки деятельности акционерного общества.