Форма сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Форма сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Форма дереликции в отношении недвижимого имущества
(Арыкова К.А.)
("Юрист", 2025, N 6)Рассматривая конклюдентные действия как форму отказа от права собственности, А.В. Саркисян отмечает, что "отказ от права конклюдентными действиями допустим, когда допускается его совершение в устной форме, если иное не предусмотрено законом" <17>. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом осуществляются посредством простой письменной формы путем составления одного документа (например, ст. 160, 434 ГК РФ). Устная форма сделки для объектов недвижимости не допускается. Таким образом, отказаться от права в отношении зарегистрированной недвижимости конклюдентными действиями нельзя. Если право собственности на недвижимую вещь не зарегистрировано, то конклюдентные действия также не смогут прекратить право собственности, поскольку в нашем правопорядке до сих пор существуют вещи (ранее учтенные), права на которые в реестре не значатся, но такие вещи имеют собственника. В этой связи предпринять действия, предполагающие отказ от права или которые могут быть расценены оборотом как отказ от права, вне рамок установленного законом механизма, должно быть недостаточно для прекращения права собственности. В случае же если собственник, чьи права на недвижимость не зарегистрированы, фактически устранится от пользования таким имуществом, бросит его, то органы местного самоуправления должны выявить указанный объект и после поставить его на учет как бесхозяйный. Такой бесхозяйный объект недвижимости в случае отсутствия титула собственника будет определен для целей постановки на учет как бесхозяйная недвижимая вещь, собственник которой неизвестен.
(Арыкова К.А.)
("Юрист", 2025, N 6)Рассматривая конклюдентные действия как форму отказа от права собственности, А.В. Саркисян отмечает, что "отказ от права конклюдентными действиями допустим, когда допускается его совершение в устной форме, если иное не предусмотрено законом" <17>. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом осуществляются посредством простой письменной формы путем составления одного документа (например, ст. 160, 434 ГК РФ). Устная форма сделки для объектов недвижимости не допускается. Таким образом, отказаться от права в отношении зарегистрированной недвижимости конклюдентными действиями нельзя. Если право собственности на недвижимую вещь не зарегистрировано, то конклюдентные действия также не смогут прекратить право собственности, поскольку в нашем правопорядке до сих пор существуют вещи (ранее учтенные), права на которые в реестре не значатся, но такие вещи имеют собственника. В этой связи предпринять действия, предполагающие отказ от права или которые могут быть расценены оборотом как отказ от права, вне рамок установленного законом механизма, должно быть недостаточно для прекращения права собственности. В случае же если собственник, чьи права на недвижимость не зарегистрированы, фактически устранится от пользования таким имуществом, бросит его, то органы местного самоуправления должны выявить указанный объект и после поставить его на учет как бесхозяйный. Такой бесхозяйный объект недвижимости в случае отсутствия титула собственника будет определен для целей постановки на учет как бесхозяйная недвижимая вещь, собственник которой неизвестен.
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)Ни ст. 550 ГК РФ, ни ст. 37 ЗК РФ не предусматривают обязательной нотариальной формы именно для договора купли-продажи будущей недвижимости. Действуют общие правила, когда нотариального удостоверения требует сделка с недвижимостью. Например, если вы с контрагентом договорились о нотариальной форме (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Ни ст. 550 ГК РФ, ни ст. 37 ЗК РФ не предусматривают обязательной нотариальной формы именно для договора купли-продажи будущей недвижимости. Действуют общие правила, когда нотариального удостоверения требует сделка с недвижимостью. Например, если вы с контрагентом договорились о нотариальной форме (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Нормативные акты
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
(ред. от 10.06.2026)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Статья: Роль нотариата в обеспечении законности и защите прав при совершении сделок с недвижимым имуществом: анализ современных проблем и перспектив развития
(Симонян К.Р.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 12)<2> Бадулина Е.В., Зайпулаева Т.М. Нотариальная форма сделок с недвижимостью: тенденции развития российского законодательства // Нотариальный вестник. 2024. N 8. С. 37.
(Симонян К.Р.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 12)<2> Бадулина Е.В., Зайпулаева Т.М. Нотариальная форма сделок с недвижимостью: тенденции развития российского законодательства // Нотариальный вестник. 2024. N 8. С. 37.
Статья: Дистанционное нотариальное удостоверение трансграничных сделок с недвижимостью: анализ перспектив правовой регламентации в странах БРИКС
(Тымчук Ю.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 8)Исследуемая модель совершения нотариального действия полностью в электронном формате и без необходимости явки к нотариусу по бразильскому законодательству заслуживает внимания, однако полагаем, что она встретит сопротивление и недоверие со стороны отечественных правоприменителей. Представляется, что для целей трансграничного оборота недвижимости все же наиболее оптимальной представляется реализация правовой модели, закрепленной в отечественном законодательстве (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью двумя и более нотариусами, а применительно к трансграничному обороту недвижимости - двумя и более нотариусами, осуществляющими деятельность в различных государствах), поскольку в процессе совершения такого нотариального действия нотариусам двух государств предстоит решить вопросы, которые не возникают в случае совершения нотариального действия (например, вопросы использования доверенной третьей стороны для проверки подлинности электронной подписи сторон сделки и проч.), когда место нахождения всех сторон сделки и недвижимости локализовано в одном государстве. Одновременно с этим полагаем, что отечественному законодателю целесообразно было бы воспринять положительный нормативный опыт Бразилии в части закрепления обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, используя не только субъектный критерий, но и, возможно, стоимостный. Соответствующие изменения возможно внести в статью 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 1 пункта 3 которой изложить в следующей редакции: "3. Сделка, одной из сторон которой является физическое лицо, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена".
(Тымчук Ю.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 8)Исследуемая модель совершения нотариального действия полностью в электронном формате и без необходимости явки к нотариусу по бразильскому законодательству заслуживает внимания, однако полагаем, что она встретит сопротивление и недоверие со стороны отечественных правоприменителей. Представляется, что для целей трансграничного оборота недвижимости все же наиболее оптимальной представляется реализация правовой модели, закрепленной в отечественном законодательстве (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью двумя и более нотариусами, а применительно к трансграничному обороту недвижимости - двумя и более нотариусами, осуществляющими деятельность в различных государствах), поскольку в процессе совершения такого нотариального действия нотариусам двух государств предстоит решить вопросы, которые не возникают в случае совершения нотариального действия (например, вопросы использования доверенной третьей стороны для проверки подлинности электронной подписи сторон сделки и проч.), когда место нахождения всех сторон сделки и недвижимости локализовано в одном государстве. Одновременно с этим полагаем, что отечественному законодателю целесообразно было бы воспринять положительный нормативный опыт Бразилии в части закрепления обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, используя не только субъектный критерий, но и, возможно, стоимостный. Соответствующие изменения возможно внести в статью 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 1 пункта 3 которой изложить в следующей редакции: "3. Сделка, одной из сторон которой является физическое лицо, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена".
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Выбор той или иной формы договора купли-продажи определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима государственная регистрация перехода права собственности.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Выбор той или иной формы договора купли-продажи определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима государственная регистрация перехода права собственности.
Статья: Еще раз о форме договора дарения недвижимости
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)<3> Илюшина М.Н. Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад // Нотариальный вестник. 2022. N 12. С. 6.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)<3> Илюшина М.Н. Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад // Нотариальный вестник. 2022. N 12. С. 6.
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)- несоблюдение нотариальной формы сделки с недвижимостью (ст. 550 ГК РФ), когда это требуется законом.
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)- несоблюдение нотариальной формы сделки с недвижимостью (ст. 550 ГК РФ), когда это требуется законом.
Статья: Участие Федеральной нотариальной палаты в экспертизе законопроектов по вопросам нотариата является актуальным
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариус", 2024, N 3)С точки зрения истории этого вопроса следует обратить внимание, что согласно ранее действующей редакции ст. 18 Основ страховая сумма составляла не менее 100-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (10 000 руб.) независимо от совершаемых нотариальных действий, и каких-либо проблем с возмещением имущественного вреда не наблюдалось, хотя нотариальная форма сделок с недвижимостью имела большее распространение по сравнению с сегодняшним днем.
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариус", 2024, N 3)С точки зрения истории этого вопроса следует обратить внимание, что согласно ранее действующей редакции ст. 18 Основ страховая сумма составляла не менее 100-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (10 000 руб.) независимо от совершаемых нотариальных действий, и каких-либо проблем с возмещением имущественного вреда не наблюдалось, хотя нотариальная форма сделок с недвижимостью имела большее распространение по сравнению с сегодняшним днем.
Статья: Проблемы применения правил о нотариальной форме сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)<3> Корсик К.А. Нотариальная форма сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник. 2022. N 5. С. 4.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)<3> Корсик К.А. Нотариальная форма сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник. 2022. N 5. С. 4.