Договор участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! Ограничение на проведение взаимозачета касается только договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В случае когда счета эскроу не применяются, зачет встречных требований правомерен. Например, зачет возможен:
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! Ограничение на проведение взаимозачета касается только договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В случае когда счета эскроу не применяются, зачет встречных требований правомерен. Например, зачет возможен:
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
Статья: Особые условия допуска кредитных организаций к отдельным сферам экономической деятельности: к вопросу о понятии "уполномоченные банки"
(Ручкина Г.Ф.)
("Банковское право", 2021, N 1)Необходимо отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 241 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) "уполномоченные банки" участвуют в расчетах по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, заключаемым от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования <9>.
(Ручкина Г.Ф.)
("Банковское право", 2021, N 1)Необходимо отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 241 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) "уполномоченные банки" участвуют в расчетах по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, заключаемым от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования <9>.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Указанное дополнение было внесено в статью 15.5 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ), вступило в силу с 14.03.2022 и применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до дня вступления в силу Закона N 58-ФЗ.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Указанное дополнение было внесено в статью 15.5 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ), вступило в силу с 14.03.2022 и применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до дня вступления в силу Закона N 58-ФЗ.
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В связи с расширением списка объектов капитального строительства, привлечение денежных средств от граждан в строительство которых регулируется Законом N 214-ФЗ, возникает вопрос о том, вправе ли застройщики привлекать денежные средства в строительство индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории МЖК, от юридических лиц без оформления договоров участия в долевом строительстве и без использования счетов эскроу.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В связи с расширением списка объектов капитального строительства, привлечение денежных средств от граждан в строительство которых регулируется Законом N 214-ФЗ, возникает вопрос о том, вправе ли застройщики привлекать денежные средства в строительство индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории МЖК, от юридических лиц без оформления договоров участия в долевом строительстве и без использования счетов эскроу.
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Примером ограничения свободы договора выступает также определение не самой компанией, а Правительством РФ <240> условий заключаемых ППК "Фонд" договоров поручительства (обеспечивающих исполнение застройщиками кредитных договоров с банками) и условий реализации права компании на заключение таких договоров. Так, в п. 1 ст. 13.2 Закона о Фонде установлены условия, при которых Фондом может быть дано поручительство по кредитному договору: если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен без использования счетов эскроу, представлен на государственную регистрацию до 01.07.2019 и привлечение средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу; если проценты по целевому кредиту не превышают действовавшую на дату заключения кредитного договора ключевую ставку Центрального банка РФ, увеличенную на три процентных пункта; если застройщик не имеет просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также требований по возмещению им гаранту выплаченных в соответствии с условиями банковской гарантии денежных сумм; если в отношении застройщика на дату заключения кредитного договора не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) и не проводятся процедуры ликвидации юридического лица; если отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания или о приостановлении осуществления им деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Примером ограничения свободы договора выступает также определение не самой компанией, а Правительством РФ <240> условий заключаемых ППК "Фонд" договоров поручительства (обеспечивающих исполнение застройщиками кредитных договоров с банками) и условий реализации права компании на заключение таких договоров. Так, в п. 1 ст. 13.2 Закона о Фонде установлены условия, при которых Фондом может быть дано поручительство по кредитному договору: если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен без использования счетов эскроу, представлен на государственную регистрацию до 01.07.2019 и привлечение средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу; если проценты по целевому кредиту не превышают действовавшую на дату заключения кредитного договора ключевую ставку Центрального банка РФ, увеличенную на три процентных пункта; если застройщик не имеет просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также требований по возмещению им гаранту выплаченных в соответствии с условиями банковской гарантии денежных сумм; если в отношении застройщика на дату заключения кредитного договора не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) и не проводятся процедуры ликвидации юридического лица; если отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания или о приостановлении осуществления им деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Прекращение договорных отношений может произойти по различным основаниям: при расторжении договора участия в долевом строительстве, при расторжении договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Прекращение договорных отношений может произойти по различным основаниям: при расторжении договора участия в долевом строительстве, при расторжении договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства.
Готовое решение: Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Степень готовности определяется также и для иных целей. Так, данный показатель являлся одним из двух критериев, соответствие которым предоставляло возможность застройщику заключать договоры участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов (ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, п. 3 Критериев, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480). Однако обратиться в уполномоченный орган за получением заключения, которое предоставляет такое право, можно было до 1 октября 2019 г.
(КонсультантПлюс, 2025)Степень готовности определяется также и для иных целей. Так, данный показатель являлся одним из двух критериев, соответствие которым предоставляло возможность застройщику заключать договоры участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов (ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, п. 3 Критериев, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480). Однако обратиться в уполномоченный орган за получением заключения, которое предоставляет такое право, можно было до 1 октября 2019 г.
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)С чем были связаны изменения данного правового акта в этот период? Дело в том, что законодатель постепенно вводил режим продаж квартир в новостройках путем размещения денежных средств на счетах эскроу. На первом этапе, который длился с 01.01.2017 по 01.07.2018, застройщикам разрешалось привлекать денежные средства участников долевого строительства как на основании договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу, так и с помощью таких счетов. Схема финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу была добровольной, застройщикам государство предоставляло выбор.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)С чем были связаны изменения данного правового акта в этот период? Дело в том, что законодатель постепенно вводил режим продаж квартир в новостройках путем размещения денежных средств на счетах эскроу. На первом этапе, который длился с 01.01.2017 по 01.07.2018, застройщикам разрешалось привлекать денежные средства участников долевого строительства как на основании договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу, так и с помощью таких счетов. Схема финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу была добровольной, застройщикам государство предоставляло выбор.
Готовое решение: Методика ведения раздельного учета по НДС в учетной политике
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).