Договор мены аварийного жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор мены аварийного жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2024 N 01АП-678/2024 по делу N А39-4311/2023
Требование: О признании недействительным ненормативного правового акта.
Решение: Требование удовлетворено.Вместе с тем правило, установленное частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится к случаям возмещения гражданам стоимости приобретенных ими в аварийном жилищном фонде жилых помещений. В рассматриваемом случае Администрация использовала механизм предоставления владельцам новых жилых помещений на основании заключенных с ними договоров мены, следовательно, в отношении спорных жилых помещений, приобретенных после 28.12.2019, Администрация не обязана была руководствоваться нормой части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.200 по делу N 82-10374/2021.
Требование: О признании недействительным ненормативного правового акта.
Решение: Требование удовлетворено.Вместе с тем правило, установленное частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится к случаям возмещения гражданам стоимости приобретенных ими в аварийном жилищном фонде жилых помещений. В рассматриваемом случае Администрация использовала механизм предоставления владельцам новых жилых помещений на основании заключенных с ними договоров мены, следовательно, в отношении спорных жилых помещений, приобретенных после 28.12.2019, Администрация не обязана была руководствоваться нормой части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.200 по делу N 82-10374/2021.
Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.10.2023 N 33-2682/2023 (УИД 07RS0005-01-2022-000310-86)
Категория спора: Мена.
Требования стороны: О возложении обязанности заключить договор мены, произвести регистрационные действия.
Обстоятельства: В данном случае не представлено убедительных доказательств выполнения процедуры изъятия, предусмотренной статьей 32 Жилищного кодекса РФ, и выбора ответчиками конкретного способа изъятия, в силу чего выводы о возможности принудительного обмена изымаемых жилых помещений ответчиков являются преждевременными.
Решение: Отказано.Следовательно, выводы суда первой инстанции о возникновении у ответчиков обязанности по заключению договора мены являются ошибочными. Вопреки выводам суда апелляционной инстанции решение общего собрания жильцов аварийного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о достигнутом соглашении сторон о заключении договора мены жилого помещения. Действующее законодательство не наделяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме компетенцией по принятию решений о выборе способа обеспечения жилищных прав граждан, чьи жилые помещения признаны аварийными.
Категория спора: Мена.
Требования стороны: О возложении обязанности заключить договор мены, произвести регистрационные действия.
Обстоятельства: В данном случае не представлено убедительных доказательств выполнения процедуры изъятия, предусмотренной статьей 32 Жилищного кодекса РФ, и выбора ответчиками конкретного способа изъятия, в силу чего выводы о возможности принудительного обмена изымаемых жилых помещений ответчиков являются преждевременными.
Решение: Отказано.Следовательно, выводы суда первой инстанции о возникновении у ответчиков обязанности по заключению договора мены являются ошибочными. Вопреки выводам суда апелляционной инстанции решение общего собрания жильцов аварийного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о достигнутом соглашении сторон о заключении договора мены жилого помещения. Действующее законодательство не наделяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме компетенцией по принятию решений о выборе способа обеспечения жилищных прав граждан, чьи жилые помещения признаны аварийными.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Защита прав собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)Исходя из основных начал гражданского законодательства о недопустимости произвольного лишения права собственности и свободы договора представляется спорной предусмотренная в ст. 32 ЖК РФ последовательность юридических фактов: сначала жилое помещение доводится до состояния аварийности и непригодности для проживания; затем собственнику предлагается подписание договора о выкупе либо договора мены о предоставлении другого жилого помещения без какой-либо возможности повлиять на условия предлагаемых договоров; наконец, в случае отказа гражданина от подписания обоих видов договоров к нему предъявляется иск о принудительном выкупе занимаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд в порядке ст. 279 ГК РФ. Парадокс такой последовательности юридических фактов заключается в том, что собственнику аварийного жилого помещения выгоднее дождаться принудительного выкупа на основании решения суда, так как механизм ст. 279 ГК РФ позволяет собственнику изъятого имущества получить не только новое жилое помещение, но и компенсацию иных убытков. Тогда как в случае добровольного подписания собственникам договоров, составленных на условиях органа местного самоуправления, компенсация убытков в связи с принудительным выкупом или меной занимаемого жилого помещения не предусмотрена.
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)Исходя из основных начал гражданского законодательства о недопустимости произвольного лишения права собственности и свободы договора представляется спорной предусмотренная в ст. 32 ЖК РФ последовательность юридических фактов: сначала жилое помещение доводится до состояния аварийности и непригодности для проживания; затем собственнику предлагается подписание договора о выкупе либо договора мены о предоставлении другого жилого помещения без какой-либо возможности повлиять на условия предлагаемых договоров; наконец, в случае отказа гражданина от подписания обоих видов договоров к нему предъявляется иск о принудительном выкупе занимаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд в порядке ст. 279 ГК РФ. Парадокс такой последовательности юридических фактов заключается в том, что собственнику аварийного жилого помещения выгоднее дождаться принудительного выкупа на основании решения суда, так как механизм ст. 279 ГК РФ позволяет собственнику изъятого имущества получить не только новое жилое помещение, но и компенсацию иных убытков. Тогда как в случае добровольного подписания собственникам договоров, составленных на условиях органа местного самоуправления, компенсация убытков в связи с принудительным выкупом или меной занимаемого жилого помещения не предусмотрена.
Статья: Прекращение права собственности на жилые помещения аварийного многоквартирного дома и подлежащего сносу при изъятии земельного участка для муниципальных нужд
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В-третьих, основным юридическим фактом, входящим в сложный юридический состав, который влечет за собой в качестве правового последствия прекращение вещных прав на жилье, в анализируемой ситуации является вынесение решения органом местного самоуправления. Данное решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу принимается исходя из заключения межведомственной комиссии <11>. Указанный административный акт органа местного самоуправления должен порождать обязанность публично-правового образования осуществить изъятие и выкуп жилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома, вместе с занимаемым земельным участком. Выкуп должен осуществляться на основании заключаемого в обязательном порядке договора купли-продажи либо договора мены жилого помещения. Как верно отмечено О.А. Красавчиковым, "...в жилищных правоотношениях... административный акт совместно с договором в одном юридическом составе служит основанием возникновения правоотношения" <12>. Представляется, что удовлетворение муниципальных нужд в связи с экспроприацией земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет в данном случае никакого правопорождающего значения. Вынесение указанного административного акта должно влечь за собой автоматическое включение аварийного многоквартирного дома в соответствующую программу по расселению граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В-третьих, основным юридическим фактом, входящим в сложный юридический состав, который влечет за собой в качестве правового последствия прекращение вещных прав на жилье, в анализируемой ситуации является вынесение решения органом местного самоуправления. Данное решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу принимается исходя из заключения межведомственной комиссии <11>. Указанный административный акт органа местного самоуправления должен порождать обязанность публично-правового образования осуществить изъятие и выкуп жилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома, вместе с занимаемым земельным участком. Выкуп должен осуществляться на основании заключаемого в обязательном порядке договора купли-продажи либо договора мены жилого помещения. Как верно отмечено О.А. Красавчиковым, "...в жилищных правоотношениях... административный акт совместно с договором в одном юридическом составе служит основанием возникновения правоотношения" <12>. Представляется, что удовлетворение муниципальных нужд в связи с экспроприацией земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет в данном случае никакого правопорождающего значения. Вынесение указанного административного акта должно влечь за собой автоматическое включение аварийного многоквартирного дома в соответствующую программу по расселению граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Нормативные акты
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"1) приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, а также в домах блокированной застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено), и строительство таких домов (включая подготовку проектной документации в целях строительства таких домов), строительство индивидуальных жилых домов по проектам, отобранным в соответствии с методикой, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства, а также приобретение таких индивидуальных жилых домов, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма, или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда;
(ред. от 28.12.2025)
"О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"1) приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, а также в домах блокированной застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено), и строительство таких домов (включая подготовку проектной документации в целях строительства таких домов), строительство индивидуальных жилых домов по проектам, отобранным в соответствии с методикой, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства, а также приобретение таких индивидуальных жилых домов, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма, или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда;
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)2) на строительство многоквартирных домов (включая подготовку проектной документации в целях строительства многоквартирных домов), приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, строительство, приобретение домов блокированной застройки, строительство индивидуальных жилых домов по проектам, отобранным в соответствии с методикой, утвержденной уполномоченным органом, а также приобретение таких индивидуальных жилых домов, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма, или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда;
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)2) на строительство многоквартирных домов (включая подготовку проектной документации в целях строительства многоквартирных домов), приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, строительство, приобретение домов блокированной застройки, строительство индивидуальных жилых домов по проектам, отобранным в соответствии с методикой, утвержденной уполномоченным органом, а также приобретение таких индивидуальных жилых домов, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма, или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда;
Формы
Ситуация: Каков порядок предоставления жилых помещений при сносе аварийных многоквартирных домов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)2. Порядок предоставления жилых помещений при сносе аварийных многоквартирных домов
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)2. Порядок предоставления жилых помещений при сносе аварийных многоквартирных домов
Вопрос: Гражданин РФ приобрел квартиру в 2008 г., которая признана аварийной. В 2022 г. по договору мены в виде возмещения получена другая квартира (по стоимости 5 млн руб.), которая продана за 10 млн руб. Нужно ли декларировать доход и уплатить НДФЛ при продаже новой квартиры? Если да, то какой будет НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2023)Сделка оформлена договором мены по рыночной стоимости квартир на дату совершения мены 5 млн. руб. (без доплаты в счет разницы стоимости обмениваемых жилых помещений).
(Консультация эксперта, 2023)Сделка оформлена договором мены по рыночной стоимости квартир на дату совершения мены 5 млн. руб. (без доплаты в счет разницы стоимости обмениваемых жилых помещений).
"Доктринальные основы практики Верховного Суда Российской Федерации: монография"
(Хабриева Т.Я., Ковлер А.И., Курбанов Р.А.)
(отв. ред. Т.Я. Хабриева)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2023)Дихотомия обычного экономического спора и экономического спора, вытекающего из публичных правоотношений, на которую указывает П.П. Серков, проиллюстрирована, например, в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в котором отрицается возможность взыскания астрента (судебной неустойки) по спорам административного характера, поскольку это возможно исключительно за неисполнение гражданско-правовых обязательств <1>. Суды на основании данной нормы судебной практики квалифицировали как отношения властного характера предоставление соответствующего земельного участка - меру социальной поддержки военнослужащих <2>, обязанности органа местного самоуправления по энергоснабжению и повышению энергетической эффективности <3>, по проведению ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия <4>. Напротив, споры о предоставлении жилого помещения взамен ветхого, аварийного судебная практика по применению абз. 2 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 к спорам, связанным с реализацией мер социальной поддержки, не относит <5>, руководствуясь Обзором практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с реализацией мер социальной поддержки отдельных категорий граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 17.06.2020) <6>, поскольку данные отношения регулируются договором мены между получателем нового жилого помещения и органом местного самоуправления.
(Хабриева Т.Я., Ковлер А.И., Курбанов Р.А.)
(отв. ред. Т.Я. Хабриева)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2023)Дихотомия обычного экономического спора и экономического спора, вытекающего из публичных правоотношений, на которую указывает П.П. Серков, проиллюстрирована, например, в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в котором отрицается возможность взыскания астрента (судебной неустойки) по спорам административного характера, поскольку это возможно исключительно за неисполнение гражданско-правовых обязательств <1>. Суды на основании данной нормы судебной практики квалифицировали как отношения властного характера предоставление соответствующего земельного участка - меру социальной поддержки военнослужащих <2>, обязанности органа местного самоуправления по энергоснабжению и повышению энергетической эффективности <3>, по проведению ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия <4>. Напротив, споры о предоставлении жилого помещения взамен ветхого, аварийного судебная практика по применению абз. 2 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 к спорам, связанным с реализацией мер социальной поддержки, не относит <5>, руководствуясь Обзором практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с реализацией мер социальной поддержки отдельных категорий граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 17.06.2020) <6>, поскольку данные отношения регулируются договором мены между получателем нового жилого помещения и органом местного самоуправления.