Сдача жилья внаем
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача жилья внаем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое регулирование аренды (найма) жилой недвижимости: от истоков сквозь века
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Наиболее обширная (хотя при этом, по-видимому, все же не во всех аспектах полная) информация об этом дошла до нас из Древнего Рима, кое-какие сведения имеются об аренде жилой недвижимости в Древней Греции. Так, Эсхин (IV в. до н. э.) в речи против Тимарха (124) говорил, что <6> ("когда много арендаторов, разделив между собой строение, проживают в нем, мы называем это многоквартирным зданием, когда проживает [без найма] кто-то один, то это дом"). В этой фразе представляет собой аорист глагола , что означает "нанимать, сдавать внаем, предоставлять за плату"; является аккузативом существительного в единственном числе (женский род), означающего дом, в котором проживают несколько семей, многоквартирное здание, сообщество (также имеет некоторые другие значения); - аккузатив существительного в единственном числе (женский род), которое переводится как "дом, резиденция, домашние (собирательное) в смысле семья, домочадцы (собирательное)". Вероятно, чуть раньше оратор Исей (жил, как считается, в конце V - первой половине IV в. до н. э., но точные даты рождения и смерти неизвестны) говорил о человеке, имевшем в Пирее здание для сдачи внаем: <7>. Как мы видим, и в этом случае в отношении сдаваемого внаем здания используется термин , т.е. аккузатив существительного в единственном числе (женский род). К сожалению, вплоть до настоящего времени не найдено юридической информации о порядке и условиях сдачи жилья внаем на долгий срок и в целом о регулировании долгосрочной аренды жилья в Древней Греции, в отличие от, например, аренды земли сельскохозяйственного предназначения и помещений для кратковременного пребывания в гостиницах, постоялых дворах и т.п. Вместе с тем очевидно, что долгосрочная аренда жилья была весьма развита в Древней Греции вследствие найма жилья не только недостаточно зажиточными для приобретения и (или) содержания собственного дома гражданами полисов, но и метэками (т.е. постоянно проживающими в полисе выходцами из других полисов и в силу этого не имевшими гражданства полиса проживания), которым по статусу, передаваемому и детям, также становящимся метэками, было запрещено иметь в собственности недвижимое имущество (и землю, и здания), за редкими исключениями, когда отдельным метэкам в индивидуальном порядке в виде особой привилегии предоставлялось право приобретать в собственность недвижимость (в этом случае тем не менее были ограничения по величине стоимости недвижимого имущества, которое могло быть приобретено в собственность). При этом в ряде полисов (например, в Афинах) проживало довольно солидное число метэков.
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Наиболее обширная (хотя при этом, по-видимому, все же не во всех аспектах полная) информация об этом дошла до нас из Древнего Рима, кое-какие сведения имеются об аренде жилой недвижимости в Древней Греции. Так, Эсхин (IV в. до н. э.) в речи против Тимарха (124) говорил, что <6> ("когда много арендаторов, разделив между собой строение, проживают в нем, мы называем это многоквартирным зданием, когда проживает [без найма] кто-то один, то это дом"). В этой фразе представляет собой аорист глагола , что означает "нанимать, сдавать внаем, предоставлять за плату"; является аккузативом существительного в единственном числе (женский род), означающего дом, в котором проживают несколько семей, многоквартирное здание, сообщество (также имеет некоторые другие значения); - аккузатив существительного в единственном числе (женский род), которое переводится как "дом, резиденция, домашние (собирательное) в смысле семья, домочадцы (собирательное)". Вероятно, чуть раньше оратор Исей (жил, как считается, в конце V - первой половине IV в. до н. э., но точные даты рождения и смерти неизвестны) говорил о человеке, имевшем в Пирее здание для сдачи внаем: <7>. Как мы видим, и в этом случае в отношении сдаваемого внаем здания используется термин , т.е. аккузатив существительного в единственном числе (женский род). К сожалению, вплоть до настоящего времени не найдено юридической информации о порядке и условиях сдачи жилья внаем на долгий срок и в целом о регулировании долгосрочной аренды жилья в Древней Греции, в отличие от, например, аренды земли сельскохозяйственного предназначения и помещений для кратковременного пребывания в гостиницах, постоялых дворах и т.п. Вместе с тем очевидно, что долгосрочная аренда жилья была весьма развита в Древней Греции вследствие найма жилья не только недостаточно зажиточными для приобретения и (или) содержания собственного дома гражданами полисов, но и метэками (т.е. постоянно проживающими в полисе выходцами из других полисов и в силу этого не имевшими гражданства полиса проживания), которым по статусу, передаваемому и детям, также становящимся метэками, было запрещено иметь в собственности недвижимое имущество (и землю, и здания), за редкими исключениями, когда отдельным метэкам в индивидуальном порядке в виде особой привилегии предоставлялось право приобретать в собственность недвижимость (в этом случае тем не менее были ограничения по величине стоимости недвижимого имущества, которое могло быть приобретено в собственность). При этом в ряде полисов (например, в Афинах) проживало довольно солидное число метэков.
Статья: Вещные права в Гражданском кодексе Российской Федерации
(Демидова Г.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2024, N 10)Как собственники граждане осуществляют свои правомочия по своему усмотрению и в своих интересах. Тем не менее в отношении отдельных объектов права частной собственности законом могут устанавливаться особые правила, ограничения и запреты. Например, предусматривается целевое использование земельных участков, нормативными актами определяются максимальные и минимальные размеры участков в зависимости от назначения, в связи с чем может быть ограничен раздел земельного участка. Использование земельного участка не должно наносить вреда окружающей среде, более того, собственник земельного участка должен осуществлять меры по охране земель, соблюдать экологические, санитарно-гигиенические правила, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв под страхом изъятия в судебном порядке земельного участка. Строго по целевому назначению должны использоваться и жилые помещения, принадлежащие гражданам. Собственник квартиры, жилого дома, комнаты в квартире может использовать их исключительно для собственного проживания и проживания членов семьи, может вселить в жилое помещение других граждан по договору найма. Недопустима сдача жилья внаем под офисы, склады, размещение в нем производств. От собственника жилого помещения закон требует соблюдения прав и законных интересов соседей, а также заботливого отношения к жилью, не допускающего его разрушения, несанкционированной перепланировки и переустройства. Последствием нарушения таких ограничений может стать принудительное прекращение права собственности на жилое помещение в судебном порядке (ст. 293 ГК).
(Демидова Г.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2024, N 10)Как собственники граждане осуществляют свои правомочия по своему усмотрению и в своих интересах. Тем не менее в отношении отдельных объектов права частной собственности законом могут устанавливаться особые правила, ограничения и запреты. Например, предусматривается целевое использование земельных участков, нормативными актами определяются максимальные и минимальные размеры участков в зависимости от назначения, в связи с чем может быть ограничен раздел земельного участка. Использование земельного участка не должно наносить вреда окружающей среде, более того, собственник земельного участка должен осуществлять меры по охране земель, соблюдать экологические, санитарно-гигиенические правила, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв под страхом изъятия в судебном порядке земельного участка. Строго по целевому назначению должны использоваться и жилые помещения, принадлежащие гражданам. Собственник квартиры, жилого дома, комнаты в квартире может использовать их исключительно для собственного проживания и проживания членов семьи, может вселить в жилое помещение других граждан по договору найма. Недопустима сдача жилья внаем под офисы, склады, размещение в нем производств. От собственника жилого помещения закон требует соблюдения прав и законных интересов соседей, а также заботливого отношения к жилью, не допускающего его разрушения, несанкционированной перепланировки и переустройства. Последствием нарушения таких ограничений может стать принудительное прекращение права собственности на жилое помещение в судебном порядке (ст. 293 ГК).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
"О жилищных накопительных кооперативах"1. Кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).
(ред. от 04.08.2023)
"О жилищных накопительных кооперативах"1. Кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Статья: Жилое помещение - наем или аренда (имущественный наем): где же выход?
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 1)В-третьих, возмездность (т.е. платность или иное встречное предоставление по смыслу ст. 423 ГК РФ <57>) не всегда предполагает извлечение прибыли и даже наличие намерения извлечь прибыль. Так, если, наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг, с жильца в качестве квартирной платы взимаются суммы, эквивалентные платежам за содержание дома, амортизационные отчисления и, возможно, страховой премии за страхование жилья, рассчитанной помесячно, т.е. те расходы, которые несет собственник в любом случае, то никакой прибыли собственник не получит и, более того, должен выплачивать налоги на недвижимость, если суммы, эквивалентные им, не включены в квартирную плату, но и в таком случае лишь возмещаются расходы собственника, а прибыль не образуется. Но зачем же собственнику сдавать внаем жилье, если его расходы возмещаются, а прибыль он не получает? Так поступают в некоторых странах благотворительные организации, выкупая квартиры на полученные гранты и взносы и сдавая их семьям, имеющим низкий доход, но все же могущим вносить плату, внаем по себестоимости, что, естественно, дешевле найма жилья у собственника, желающего не только возместить свои расходы, но и получить прибыль. Но есть примеры, когда наемная плата за жилье вообще является символической, и все же это наемная плата, и в силу этого сохраняется возмездность, поскольку такую плату установил собственник, а за счет чего он покрывает расходы, связанные с эксплуатацией жилых зданий, не является вопросом, разрешаемым в рамках договора найма жилого помещения. Наиболее яркий пример из зарубежной практики - квартал Фуггерай (Fuggerei) в городе Аугсбурге (Германия), названный так по имени основателя Якоба Фуггера, на деньги которого он был построен в начале XVI в. (строился в 1514 - 1523 гг.). В настоящее время квартал насчитывает 67 домов, рассчитанных на проживание порядка 150 человек (по состоянию на середину 2025 г. проживает 142 человека), которые платят в год (Jahreskaltmiete) 0,88 евро <58> (эквивалент 1 рейнского гульдена, платы, установленной Я. Фуггером в 1521 г.), причем немецкое наименование этой платы показывает, что речь идет именно о плате за наем (-miete). Плата установлена за квартиру (а не с человека), и первоначально преимуществом при найме квартиры пользовались семьи с детьми, но сейчас в качестве кандидатов рассматриваются и одинокие люди. Имеются определенные требования к нанимателям жилья в данном квартале (наряду с невысоким достатком, принадлежность к католической церкви, так как наниматели обязуются трижды в день молиться за Якоба Фуггера, и др.), и при этом кандидатам надо дождаться своей очереди, поскольку спрос на наем жилья в квартале Фуггерай немалый. Управляет домами, инфраструктурой квартала Фуггерай в настоящее время учрежденный потомками Я. Фуггера фонд, который заключает договоры найма жилых помещений, т.е. жилье остается в частной собственности. Таким образом, отнюдь не всегда при сдаче жилья внаем собственник ставит во главу угла получение прибыли, и даже символическая плата рассматривается как возмездность договора найма жилья.
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 1)В-третьих, возмездность (т.е. платность или иное встречное предоставление по смыслу ст. 423 ГК РФ <57>) не всегда предполагает извлечение прибыли и даже наличие намерения извлечь прибыль. Так, если, наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг, с жильца в качестве квартирной платы взимаются суммы, эквивалентные платежам за содержание дома, амортизационные отчисления и, возможно, страховой премии за страхование жилья, рассчитанной помесячно, т.е. те расходы, которые несет собственник в любом случае, то никакой прибыли собственник не получит и, более того, должен выплачивать налоги на недвижимость, если суммы, эквивалентные им, не включены в квартирную плату, но и в таком случае лишь возмещаются расходы собственника, а прибыль не образуется. Но зачем же собственнику сдавать внаем жилье, если его расходы возмещаются, а прибыль он не получает? Так поступают в некоторых странах благотворительные организации, выкупая квартиры на полученные гранты и взносы и сдавая их семьям, имеющим низкий доход, но все же могущим вносить плату, внаем по себестоимости, что, естественно, дешевле найма жилья у собственника, желающего не только возместить свои расходы, но и получить прибыль. Но есть примеры, когда наемная плата за жилье вообще является символической, и все же это наемная плата, и в силу этого сохраняется возмездность, поскольку такую плату установил собственник, а за счет чего он покрывает расходы, связанные с эксплуатацией жилых зданий, не является вопросом, разрешаемым в рамках договора найма жилого помещения. Наиболее яркий пример из зарубежной практики - квартал Фуггерай (Fuggerei) в городе Аугсбурге (Германия), названный так по имени основателя Якоба Фуггера, на деньги которого он был построен в начале XVI в. (строился в 1514 - 1523 гг.). В настоящее время квартал насчитывает 67 домов, рассчитанных на проживание порядка 150 человек (по состоянию на середину 2025 г. проживает 142 человека), которые платят в год (Jahreskaltmiete) 0,88 евро <58> (эквивалент 1 рейнского гульдена, платы, установленной Я. Фуггером в 1521 г.), причем немецкое наименование этой платы показывает, что речь идет именно о плате за наем (-miete). Плата установлена за квартиру (а не с человека), и первоначально преимуществом при найме квартиры пользовались семьи с детьми, но сейчас в качестве кандидатов рассматриваются и одинокие люди. Имеются определенные требования к нанимателям жилья в данном квартале (наряду с невысоким достатком, принадлежность к католической церкви, так как наниматели обязуются трижды в день молиться за Якоба Фуггера, и др.), и при этом кандидатам надо дождаться своей очереди, поскольку спрос на наем жилья в квартале Фуггерай немалый. Управляет домами, инфраструктурой квартала Фуггерай в настоящее время учрежденный потомками Я. Фуггера фонд, который заключает договоры найма жилых помещений, т.е. жилье остается в частной собственности. Таким образом, отнюдь не всегда при сдаче жилья внаем собственник ставит во главу угла получение прибыли, и даже символическая плата рассматривается как возмездность договора найма жилья.
Вопрос: Об НДФЛ с доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения, с доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках на территории РФ и о программе долгосрочных сбережений граждан.
(Письмо Минфина России от 24.10.2024 N 03-04-09/103112)Вопрос: Об НДФЛ с доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения, с доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках на территории РФ и о программе долгосрочных сбережений граждан.
(Письмо Минфина России от 24.10.2024 N 03-04-09/103112)Вопрос: Об НДФЛ с доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения, с доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках на территории РФ и о программе долгосрочных сбережений граждан.
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2) сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может повлечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.). Как следствие, приобретение значительного количества квартир является не злоупотреблением правом, а указывает на необходимость квалификации долга перед дольщиком, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность (п. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ) и расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь;
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2) сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может повлечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.). Как следствие, приобретение значительного количества квартир является не злоупотреблением правом, а указывает на необходимость квалификации долга перед дольщиком, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность (п. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ) и расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь;
Статья: Сдача жилья посуточно = оказанию гостиничных услуг?
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен. В экономической сфере сдача жилья внаем может существенно дополнять гостиничную деятельность, способствовать развитию туризма.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен. В экономической сфере сдача жилья внаем может существенно дополнять гостиничную деятельность, способствовать развитию туризма.
Ситуация: Как облагаются НДФЛ выплаты по договору ренты с пожизненным содержанием?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Порядок налогообложения в данном случае зависит от статуса плательщика ренты (см., например, ситуации "Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду)?", "Как физическому лицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества?").
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Порядок налогообложения в данном случае зависит от статуса плательщика ренты (см., например, ситуации "Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду)?", "Как физическому лицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества?").
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Вопрос: Об НДФЛ при получении доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения.
(Письмо Минфина России от 15.04.2026 N 03-04-05/31149)Вопрос: Об НДФЛ при получении доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения.
(Письмо Минфина России от 15.04.2026 N 03-04-05/31149)Вопрос: Об НДФЛ при получении доходов от сдачи в аренду (внаем) жилого помещения.
Статья: Предпринимательская деятельность государственных и муниципальных служащих: соблюдение антикоррупционного запрета и получение дохода
(Ваймер Е.В.)
("Административное право и процесс", 2025, N 10)<2> См.: Глухов Е.А. Бессмысленный запрет и ответственность за его неисполнение // Право в Вооруженных Силах. 2018 N 12. С. 118 - 123; Черепанов Р.В. Сдача жилья внаем военнослужащим - необоснованное ограничение // Проблемы права. 2024. N 1 (93) С. 31 - 35.
(Ваймер Е.В.)
("Административное право и процесс", 2025, N 10)<2> См.: Глухов Е.А. Бессмысленный запрет и ответственность за его неисполнение // Право в Вооруженных Силах. 2018 N 12. С. 118 - 123; Черепанов Р.В. Сдача жилья внаем военнослужащим - необоснованное ограничение // Проблемы права. 2024. N 1 (93) С. 31 - 35.