Договор купли-продажи недвижимости с обременением арендой
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости с обременением арендой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с обременением, отлагательным условием, обратным выкупом
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Формы
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Действительно, ряд статей ГК РФ устанавливают требование о необходимости государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом. В частности, речь идет о договоре купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договоре купли-продажи предприятия (ст. 560), договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоре об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договоре аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651), и договоре аренды предприятия (ст. 658).
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Действительно, ряд статей ГК РФ устанавливают требование о необходимости государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом. В частности, речь идет о договоре купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договоре купли-продажи предприятия (ст. 560), договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоре об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договоре аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651), и договоре аренды предприятия (ст. 658).
Ситуация: Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
Статья: Актуальные проблемы исполнения договоров аренды недвижимого имущества
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ) было невозможным для арендатора в случае, если новый собственник в момент заключения соглашения о купле-продаже не знал о наличии обременения на приобретаемую недвижимую вещь при незарегистрированном договоре аренды. Это стало следствием подтверждения презумпции добросовестности третьего лица, которая лишала сторон арендного правоотношения возможности сослаться на незарегистрированность договора при определении дальнейшей судьбы договора аренды недвижимости.
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ) было невозможным для арендатора в случае, если новый собственник в момент заключения соглашения о купле-продаже не знал о наличии обременения на приобретаемую недвижимую вещь при незарегистрированном договоре аренды. Это стало следствием подтверждения презумпции добросовестности третьего лица, которая лишала сторон арендного правоотношения возможности сослаться на незарегистрированность договора при определении дальнейшей судьбы договора аренды недвижимости.
Готовое решение: В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
(КонсультантПлюс, 2025)сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
Вопрос: Совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Таким образом, специальная регистрационная надпись проставляется на документе, выражающем содержание сделки, при государственной регистрации самой сделки (например, на договоре аренды, договоре участия в долевом строительстве, договоре безвозмездного пользования), а также при государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки (в том числе на договоре купли-продажи, договоре дарения, инвестиционном договоре и т.д.). При этом отмечаем, что специальная регистрационная надпись о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки, должна проставляться на всех подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Таким образом, специальная регистрационная надпись проставляется на документе, выражающем содержание сделки, при государственной регистрации самой сделки (например, на договоре аренды, договоре участия в долевом строительстве, договоре безвозмездного пользования), а также при государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки (в том числе на договоре купли-продажи, договоре дарения, инвестиционном договоре и т.д.). При этом отмечаем, что специальная регистрационная надпись о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки, должна проставляться на всех подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки.
Статья: Ликбез по юридической терминологии: обременение имущества и правонарушения
(Полетаева А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 4)Ипотека (от др.-греч. - подпорка, подставка) - вариант залога недвижимости, когда она остается у должника; разновидность обременения. Как установлено в ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека нередко становится предметом спора в судах (см., например, решение Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2020 по делу N А49-9012/2019).
(Полетаева А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 4)Ипотека (от др.-греч. - подпорка, подставка) - вариант залога недвижимости, когда она остается у должника; разновидность обременения. Как установлено в ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека нередко становится предметом спора в судах (см., например, решение Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2020 по делу N А49-9012/2019).
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).