2. Извещение сособственников о намерении продать долю постороннему лицу

2.1. В извещении продавца сособственнику о намерении продать свою долю постороннему лицу (далее - извещение) должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи недвижимости: объект продажи и цена продажи, а при продаже доли в праве на жилое помещение - сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилыми помещениями (при их наличии).

С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении рекомендуется указывать и другие значимые для продавца условия, например: порядок расчетов, отказ от установления предусмотренного законом залога при отсрочке платежа (пункт 5 статьи 488 ГК РФ), сроки освобождения и передачи имущества и т.д.

2.2. Допустимые способы извещения и порядок направления юридически значимых сообщений в случаях, когда они не определены законом или договором, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не указаны.

Извещение может быть направлено участникам долевой собственности продавцом самостоятельно либо по его просьбе передано нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы).

Способ и порядок направления извещения должны обеспечивать возможность последующего подтверждения имени (наименования) адресата и адреса, по которому направлялось извещение, а также его содержания.

2.3. Бесспорным подтверждением направления извещения являются:

- выданное нотариусом свидетельство о передаче извещения сособственнику;

- выданное нотариусом свидетельство о направлении извещения сособственнику, при условии, что оно направлено по адресу, определенному в соответствии с пунктом 2.5 настоящих Методических рекомендаций;

- выданная оператором связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно;

- надлежащим образом зафиксированная отправка продавцом сособственнику извещения в электронной форме с использованием сервиса "Электронные заказные письма" Почты России (https://zakaznoe.pochta.ru) или аналогичного сервиса иного оператора связи.

Представленная продавцом опись вложения заказного почтового отправления не является бесспорным подтверждением надлежащего самостоятельного извещения сособственника продавцом, если в тексте описи не отражается содержание извещения, включая все существенные и иные предложенные продавцом сособственнику условия сделки.

2.4. При передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем (продавцом) сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. Информация о лице, которому передаются документы, и его адресе, способе передачи устанавливается нотариусом из объяснений (со слов) заявителя (пункт 103 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017, протокол N 10/17, и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156, далее - Регламент).

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Исходя из этого, нотариус при передаче извещения не имеет оснований сомневаться в достоверности предоставленной заявителем информации об именах (наименованиях) и адресах сособственников.

2.5. Нотариусу, совершающему нотариальное действие, предусмотренное статьей 86 Основ, следует рекомендовать заявителю при указании адреса получателя извещения учитывать положения пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":

"По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ)".

В настоящее время выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей не содержат сведений об адресе индивидуального предпринимателя, а права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрируются на имя физического лица без учета его статуса в качестве индивидуального предпринимателя. Исходя из этого, положения пункта 63 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации об адресе индивидуального предпринимателя к направлению извещений сособственникам недвижимости не применяются.

В случае отсутствия у заявителя сведений о месте жительства или пребывания сособственника - физического лица, или сведений об адресе сособственника иностранного юридического лица допускается направление извещения по почтовому адресу отчуждаемого имущества (при его наличии).

2.6. Передача нотариусом извещения продавца сособственнику по электронной почте является надлежащим извещением в случае, если имеется соглашение между продавцом и сособственником с указанием адреса электронной почты сособственника для связи с ним, либо сособственником ранее направлен продавцу документ, в котором указан адрес электронной почты для связи с ним, либо адресатом является юридическое лицо, адрес электронной почты которого указан в сведениях Единого государственного реестра юридических лиц.

2.7. Срок использования преимущественного права покупки, установленный статьей 250 ГК РФ, исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату. Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается полученным со дня истечения срока хранения почтового отправления в отделении почтовой связи адресата, определяемого по отчету об отслеживании почтового отправления на сайте оператора связи по номеру почтового идентификатора.

Если корреспонденция возвращена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

2.8. Особый способ извещения сособственников установлен в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество (кроме жилых помещений) превышает двадцать.

В этом случае в соответствии с пунктом 4.1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра в соответствии с установленным порядком <1>.

--------------------------------

<1> Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2016 N 724 "Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Выбор способа извещения в этом случае осуществляется продавцом.