3. Отказ от использования преимущественного права покупки

3.1. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом без соблюдения установленных статьей 250 ГК РФ сроков, если все сособственники откажутся от реализации преимущественного права покупки.

Отказу сособственника не обязательно должно предшествовать его письменное извещение продавцом.

3.2. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от реализации преимущественного права покупки (далее - отказ от покупки) является нотариально оформленный документ.

Отказ от покупки отвечает признакам сделки (статья 153 ГК РФ), поскольку является действием, направленным на прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права отказавшегося лица, и, соответственно, прекращение обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно на возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Следовательно, свидетельствование подлинности подписи на документе, выражающем отказ от покупки, не допускается (статья 80 Основ). Отказ от покупки удостоверяется как односторонняя сделка.

3.3. Если нотариусу предоставляется отказ от покупки, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственнику) с целью проверки наличия у продавца права на заключение договора купли-продажи в соответствии с требованиями статьи 163 ГК РФ.

3.4. Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный), его отказ от покупки может быть совершен с учетом следующих требований закона.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от его использования может уменьшать объем прав, принадлежащих сособственнику.

Следовательно, отказ подопечного от покупки относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего (недееспособного, ограниченно дееспособного) лица, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Наличие такого разрешения в случаях отказа от покупки, совершенного законным представителем, или выдачи законным представителем согласия на отказ от покупки, совершаемый самим несовершеннолетним (недееспособным, ограниченно дееспособным), должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ от покупки, или нотариусом, удостоверяющим договор купли-продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме.

3.5. При удостоверении отказа от покупки нотариусу рекомендуется проверить соответствие цены и других условий продажи условиям продажи, указанным в извещении (при его наличии). При указании условий отказа от покупки со слов заявителя следует разъяснить ему риск и последствия ошибки в указании условий продажи. По усмотрению заявителя отказ может быть совершен на любых условиях или, например, за определенную дену и на любых прочих условиях.

Нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, при представлении отказа от покупки истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу, если в отказе имеется ссылка на условия продажи, указанные в извещении.

3.6. Срок действия отказа от покупки, а также извещения участников долевой собственности законом не установлен и судебной практикой не определен. При истечении продолжительного срока с момента совершения отказа от покупки или с момента извещения сособственника необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, учитывать возможность существенного изменения обстоятельств (цена недвижимости и др.), а также разъяснять риск перевода прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.