1. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации не являются локальным актом Федеральной нотариальной палаты и разработаны в рамках применения требований законодательства, регламентирующего реализацию преимущественного права покупки участниками долевой собственности, в целях оказания содействия нотариальным палатам субъектов Российской Федерации в разработке актов, рекомендаций и практической помощи нотариусам.

1.2. Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Требование о нотариальном удостоверении распространяется, в частности, на продажу доли в праве на недвижимое имущество постороннему лицу.

1.3. В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (далее также - сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей собственнику одной недвижимой вещи, которая следует судьбе права собственности на недвижимую вещь (пункт 2 статьи 259.2 ГК РФ).

При продаже имущества с публичных торгов следует учитывать Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина", которым установлен временный, до внесения изменения в гражданское законодательство, порядок продажи с торгов долей в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, по делам о несостоятельности (банкротстве). Учитывая правовое обоснование данного Постановления, его положения подлежат применению также и к долям в праве собственности на иные объекты недвижимости (помещения, нежилые здания и др.).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве собственности на общее имущество собственников недвижимых вещей следует судьбе недвижимой вещи, не может быть отчуждена отдельно от недвижимой вещи. Такая доля выступает не как самостоятельный объект гражданских правоотношений, а как принадлежность главной недвижимой вещи, и не предоставляет своему владельцу преимущественного права покупки при продаже других недвижимых вещей вместе с долей в праве собственности на общее имущество.

1.4. Пункт 2 статьи 250 ГК РФ устанавливает механизм обеспечения соблюдения преимущественного права покупки:

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом".

Таким образом, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца (для недвижимых вещей) или десяти дней (для иного имущества) со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, либо ранее, если все сособственники откажутся от покупки.

1.5. Правовые последствия нарушения преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ: участник долевой собственности, чье преимущественное право было нарушено, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При этом совладелец, чьи права нарушены, не может требовать признания сделки недействительной. Данные последствия должны быть разъяснены нотариусом лицам, обратившимся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

1.6. К земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения положения статьи 250 ГК РФ применяются с учетом норм статей 8 и 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые являются специальными по отношению к нормам ГК РФ.

При этом согласно письму Росреестра от 22.03.2023 N 14-2290-ТГ/23 преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования распространяется не только на продажу участка целиком (о чем буквально написано в статье 8 указанного федерального закона), но и на продажу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В отличие от несоблюдения преимущественного права сособственников, несоблюдение преимущественных прав субъекта Российской Федерации, муниципального образования влечет ничтожность сделки.

1.7. При продаже машино-мест, юридически оформленных в качестве доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж), преимущественное право покупки не возникает, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18.04.2023 N 18-П "По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова"). Вместе с тем представляется, что нотариус не вправе самостоятельно посчитать установленными такого рода обстоятельства, освобождающие продавца от обязанности соблюдения требований статьи 250 ГК РФ. Следует рекомендовать продавцу машино-места, не желающему соблюдать эти требования, обратиться за выделом доли и оформлением права на машино-место как отдельный объект недвижимости.

1.8. Преимущественное право покупки применяется при заключении сделок по продаже и мене доли в праве общей собственности (пункты 1 и 5 статьи 250 ГК РФ).

Вместе с тем судебная практика распространила действие статьи 250 ГК РФ также на передачу доли в праве общей собственности в качестве отступного, учитывая положения пункта 2 статьи 246 ГК РФ и сходство отношений по передаче отступного взамен исполнения иного обязательства с меной (либо продажей, если речь о денежном обязательстве).

В случае совершения иных сделок с имуществом, как возмездных, так и безвозмездных, нормы статьи 250 ГК РФ не подлежат применению, если только не установлено, что сделка являлась притворной и прикрывала одну из сделок, на которые распространяется преимущественное право покупки.