Правительство утвердило правила арендных каникул

Кто вправе воспользоваться отсрочкой по арендным платежам

Условий три:

• Арендатор — организация или ИП из наиболее пострадавших отраслей экономики.
• Арендуемое имущество — недвижимость всех форм собственности (включая частную), за исключением жилых помещений. Отсрочка должна предоставляться и в случае аренды части недвижимой вещи.
• Дата заключения договора аренды — до введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС (далее — РПГЧС).

Верховный суд разъяснил: арендатор должен вести себя добросовестно и пользоваться рассматриваемой отсрочкой, если действительно пострадал или с очевидностью пострадает из-за ситуации, сложившейся в связи с распространением коронавируса. Если арендодатель докажет обратное, суд откажет арендатору в защите права на отсрочку.

На какой срок и на какую сумму дается отсрочка по арендным платежам

Общий период отсрочки — с момента введения РПГЧС до 1 октября 2020 года.

Этот период можно разделить на два этапа:

• период РПГЧС. Арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден. Отметим, что если арендатор в период РПГЧС не смог пользоваться арендованным имуществом, он вправе требовать уменьшения арендных платежей, а не только их отсрочки. Верховный суд указал: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможным пользоваться имуществом. Когда было заключено допсоглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет;
• период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Как погашается долг, образовавшийся за период отсрочки по арендным платежам

Этот вопрос арендодатель и арендатор должны урегулировать в допсоглашении об отсрочке.

При этом установлены следующие обязательные требования:

• начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
• периодичность уплаты — равными платежами не чаще одного раза в месяц;
• размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.

Как заключается допсоглашение об отсрочке по арендным платежам

Арендодатель обязан в силу закона в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить допсоглашение с соблюдением указанных выше требований.

Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе.

Независимо от даты подписания соглашения оно действует на установленных правительством условиях.

Какие меры поддержки введены для арендодателей

Регионам и муниципалитетам рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости. Поддержка оказывается на период действия отсрочки арендных платежей.

На федеральном уровне решено, что индивидуальную отсрочку по налогу на имущество, земельному налогу, налогу на имущество физлиц и соответствующим авансам могут получить арендодатели, которые:

• являются собственниками торговой недвижимости;
• состоят в перечне налогоплательщиков, предоставивших арендные каникулы. Такие перечни формируют региональные власти и передают в УФНС;
  • по состоянию на 1 марта имели основной код по ОКВЭД 68.2 "Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом". С учетом разъяснений Минэкономразвития, полагаем, плательщики с кодами более низкого уровня (68.20, 68.20.1 и 68.20.2) тоже могут претендовать на налоговую отсрочку.

Эта отсрочка касается только тех платежей, срок перечисления которых наступил в 2020 году. Получить ее можно при наличии допоснований: снижение дохода минимум на 10% или получение убытка. Максимальная длительность налоговой отсрочки — год. Заявление можно подать до 1 декабря 2020 года.

Какие есть еще меры поддержки арендаторов

Отсрочка уплаты по арендным платежам при аренде федерального имущества

По договорам аренды можно получить отсрочку уплаты арендных платежей на период с 1 апреля 2020 года по 1 октября 2020 года.

Условия предоставления:

• договор заключен до 1 апреля 2020 года;
• арендатор является субъектом МСП - по договорам, заключенным с Росимуществом; субъектом МСП из пострадавших отраслей - по договорам, заключенным с федорганами исполнительной власти или госпредприятиями (госучреждениями), находящимися в их ведении.

Образовавшуюся в период отсрочки задолженность арендатор может гасить ежемесячно равными платежами в размере не более 50% от ежемесячной арендной платы в срок с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Отсрочка не будет основанием для:

• взыскания штрафных санкции;
• установления дополнительных платежей.

Освобождение от уплаты арендных платежей при аренде федерального имущества

Субъекты МСП, работающие в пострадавших отраслях могут быть освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды, заключенным с Росимуществом. Период освобождения: с 1 апреля 2020 года по 1 июля 2020 года. После указанного срока, такие арендаторы могут получить отсрочку по 1 октября 2020 года.

Для получения отсрочки достаточно лишь иметь подходящий код по ОКВЭД, который внесен в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 года. Причем, такой код может быть как основным, так и дополнительным.

Аналогичные меры рекомендовано реализовать регионам и муниципалитетам.

Уменьшение арендной платы, односторонний отказ от договора аренды зданий, строений, нежилых помещений

Арендатор - субъект МСП, работающий в наиболее пострадавших отраслях, по договору, заключенному до введения в регионе РПГЧС, может потребовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года. Если стороны не договорятся об уменьшении платы, то арендатор в срок до 1 октября 2020 года может воспользоваться правом на отказ от договора без применения к нему таких санкций, как взыскание упущенной выгоды, штраф за односторонний отказ от договора, взыскание убытков по ст. 393.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж остается у арендодателя. Отказ производится в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды публичной недвижимости, заключенного на торгах (помимо земли)

Данным правом может воспользоваться арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности до введения РПГЧС. Срок пролонгации - до одного года. Дата окончания действия договора значения не имеет. Допсоглашение должно быть заключено на условиях, не ухудшающих положение арендатора, без проведения торгов и рыночной оценки объекта аренды.

Пролонгация договора аренды публичного земельного участка

До 1 марта 2021 года арендаторы смогут потребовать пролонгации договоров при соблюдении следующих условий:

• договор заключен до введения в регионе РПГЧС;
• на момент обращения срок договора не истек, а арендодатель не предъявил иск о его расторжении;
• нет сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Срок пролонгации определяется арендатором с учетом следующих ограничений:

• если срок договора аренды 3 года и менее - не больше срока аренды, согласованного сторонами до его увеличения;
• если срок договора аренды больше трех лет - не больше трех лет.

Основание заключение договора аренды и наличие задолженности по арендной плате при заключении соглашении о пролонгации не учитываются.

Арендодатель обязан заключить допсоглашение не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.