Как определить справедливую стоимость при аренде или безвозмездном пользовании

В каких случаях определяется справедливая стоимость

Как указал Минфин, исключений для оценки справедливой стоимости по договорам аренды и безвозмездного пользования в стандарте "Аренда" не предусмотрено. Определять такую стоимость необходимо даже по краткосрочным договорам.

Оценка справедливой стоимости помогает решить две задачи:

• определить, являются ли условия отношений льготными;
• отразить объекты учета аренды на льготных условиях.

Имущество считается предоставленным на льготных условиях не только по договору безвозмездного пользования, но и по договору аренды, в котором размер арендных платежей значительно ниже их рыночной стоимости. Чтобы провести такое сопоставление, не обойтись без оценки справедливой стоимости.

Однако нужно учесть, что затраты на формирование информации в бухгалтерской отчетности должны соотноситься с ее полезностью и преимуществами от ее использования. Минфин не сообщил, является ли несопоставимость затрат основанием для того, чтобы не определять справедливую стоимость. Вместо этого ведомство рекомендовало при краткосрочном пользовании рассмотреть возможность заключения таких договоров, на которые стандарт "Аренда" не распространяется.

Какое учреждение должно определять справедливую стоимость

Оценка справедливой стоимости — это внутренняя учетная процедура. Проводить ее должно каждое учреждение, отражающее объекты учета аренды.

Минфин разъяснил: если сторонами договора являются организации бюджетной сферы, им целесообразно сопоставлять стоимостные оценки. Например, у передающей стороны могут быть данные о стоимости аренды исходя из предыдущих сделок с имуществом. Получателю следует их запросить, чтобы избежать излишних трат.

В то же время Минфин подчеркнул, что по стандарту передающая и получающая стороны не обязаны сопоставлять оценки. Общее правило об учете государственного и муниципального имущества по стоимости, которую указала передающая сторона, также не применяется.

Допускается запрашивать данные о стоимости аренды у органов власти, уполномоченных предоставлять аналогичное имущество в возмездное или безвозмездное пользование.

В использовании оценок, предоставленных небюджетными организациями — контрагентами Минфин не видит оснований.

Если получить сведения о стоимости аренды не удалось, проведите оценку самостоятельно. В учреждении этим занимается комиссия по поступлению и выбытию активов.

Что оценивается при определении справедливой стоимости

В зависимости от ситуации справедливую стоимость определяйте в отношении стоимости арендной платы либо стоимости имущества.

При определении того, являются ли условия отношений льготными, справедливую стоимость необходимо сравнить с ценой возмездного пользования согласно договору. Цена пользования — это арендная плата. Следовательно, справедливую стоимость нужно определить в отношении ее.

При отражении объектов учета аренды на льготных условиях используется справедливая стоимость арендных платежей.

Напомним, что арендные платежи включают две суммы: арендную плату и выкупную цену, которая представляет собой платежи в счет приобретения имущества.

Однако в стандарте есть условие, исключающее из расчета справедливой стоимости выкупные платежи. Справедливую стоимость арендных платежей предусмотрено определять так, как если бы на рыночных условиях было предоставлено лишь право пользования.

Получается, что для отражения объектов учета аренды на льготных условиях справедливая стоимость определяется также в отношении арендной платы. Она используется при учете как операционной, так и неоперационной аренды.

Полагаем, это позволяет сделать вывод о том, что в стандарте не регламентирован порядок оценки справедливой стоимости в отношении договоров с условием о выкупе имущества. Поскольку стандарты устанавливают лишь минимальные требования к учету, по таким договорам будет экономически верным предусмотреть в учетной политике следующий подход.

Определите, к какому виду аренды относятся отношения: операционная или неоперационная аренда.

Если отношения признаются операционной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении арендной платы. Сравните ее с арендной платой, установленной в договоре (при наличии). Если справедливая стоимость окажется значительно больше, признавайте условия арендных отношений льготными и используйте такую стоимость для учета объекта. В этом случае выкуп считается самостоятельной отсроченной сделкой, экономически не связанной с арендой.

Если отношения признаются неоперационной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении имущества. Сравните ее с суммой арендной платы и выкупной цены, установленных в договоре. Условия отношений признавайте льготными, только если справедливая стоимость имущества окажется существенно больше. Для отражения объекта учета аренды используйте наименьший из показателей:

• сумму справедливой стоимости арендной платы и дисконтированной выкупной цены согласно договору;
• справедливую стоимость имущества.

Когда сумма арендных платежей равна справедливой стоимости имущества, признавать условия льготными некорректно. Для целей применения стандарта такое равенство является признаком обычной неоперационной аренды. Значительная скидка по арендной плате в этом случае компенсируется более высоким размером выкупных платежей.

Выкупные платежи не оцениваются по справедливой стоимости, поскольку условия выкупа различаются в зависимости от покупателя.

Каким методом определять справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость определяйте методом рыночных цен.

При его использовании руководствуйтесь общими правилами, установленными стандартом "Концептуальные основы …".

Минфин разъяснил, что дополнительно можно использовать правила определения текущей оценочной стоимости нефинансовых активов, закрепленные в Инструкции N 157н. Однако применять их следует лишь по аналогии и в части, не противоречащей стандартам. Этот вывод можно сделать исходя из того, что в данной инструкции порядок определения первоначальной стоимости объектов учета аренды указан отдельно от порядка определения текущей оценочной стоимости. Применение правил оценки из Инструкции N 157н рекомендуем отразить в учетной политике.

Если возникнут сложности с оценкой справедливой стоимости по стандартам и инструкции, можете воспользоваться одним из методов определения НМЦК, как если бы вы планировали закупку. Для этого к оценке можно привлечь работников контрактной службы или контрактных управляющих.

Какие данные о рыночной стоимости аренды использовать при оценке

Используйте данные о текущих рыночных ценах или недавних сделках с аналогичными или схожими активами, которые переданы в аренду при сравнимых обстоятельствах.

Чтобы цены считались рыночными, выбирайте текущие предложения или недавние сделки, которые удовлетворяют следующим условиям:

• стороны желают совершить сделку, проинформированы об объекте аренды и направлении его использования, а положение арендатора не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях;
• передающая сторона заинтересована в передаче объекта на рыночных условиях по наилучшей цене и не имеет необходимости удерживать объект до получения предложения хуже рыночного;
• сделка совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены.

Не используйте предложения и сделки, при которых цены были индивидуально завышены или занижены в результате скидок, премий и др.

При отборе цен руководствуйтесь принципом осмотрительности. Объекты учета аренды должны быть оценены по самым консервативным оценкам, не завышая стоимость активов и доходы и не занижая размер обязательств и расходы.

При определении рыночной цены используйте только документально подтвержденные данные. Они должны обладать прогностической или подтверждающей ценностью. Для этого комиссии учреждения нужно полагаться на надежные источники, а также получить любые доказательства достоверности документов, например оригинальные подписи или снимки экрана.

Где брать данные о рыночной стоимости аренды

Комиссия учреждения может получить данные самостоятельно путем изучения цен в открытом доступе.

Минфин пояснил, что при оценке права пользования недвижимостью можно учитывать данные о средней стоимости аренды за квадратный метр по аналогичным объектам, расположенным на территории того же муниципального образования.

Ведомство также указало, что привлекать независимых оценщиков необязательно. Особенно это касается движимого имущества и недвижимости с небольшой стоимостью. Учреждение может привлечь оценщика, если, например, все другие способы оказались недоступны.

Таким образом, необязательно пользоваться исключительно источниками из перечня в Инструкции N 157н.

При определении справедливой стоимости недвижимости не используйте кадастровую оценку.

За какой период рассчитывать справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость рассчитывайте за весь срок договора.

Минфин отметил, что так нужно поступать, даже если договор заключен на 49 лет.

Исключение — договоры, заключенные или пролонгированные на неопределенный срок. По ним Минфин рекомендовал определять справедливую стоимость исходя из периода трех лет после года, за который составлена последняя бухгалтерская отчетность.

Полагаем, при таком подходе потребуется ежегодно переоценивать объекты учета аренды, включая в расчет новый год трехлетнего срока. Конкретный порядок переоценки рекомендуем закрепить в учетной политике.

Что нужно дополнительно учесть при отражении объектов по справедливой стоимости

В расчет не включайте издержки, которые возникли при заключении договора.

Если данные о рыночной стоимости аренды по каким-либо причинам недоступны на дату признания объекта в учете, отражайте его на балансовых счетах в условной оценке, равной одному рублю.

Минфин отметил: учет объекта в условной оценке — это временная мера. После получения данных о рыночных ценах комиссия учреждения должна пересмотреть балансовую стоимость объекта.