Запрет залога недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Запрет залога недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как передать заложенное имущество в последующий залог
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие запрета на последующую ипотеку не означает, что для нее нет других препятствий: предшествующий договор может содержать условия для последующего (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке). Если вы не учтете их в последующем договоре, то требования последующего залогодержателя будут удовлетворяться из стоимости предмета ипотеки так, как это позволяет предшествующий договор. Например, он не получит сумму неустойки, если предшествующий договор разрешает обеспечивать последующим выплату только основного долга (п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие запрета на последующую ипотеку не означает, что для нее нет других препятствий: предшествующий договор может содержать условия для последующего (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке). Если вы не учтете их в последующем договоре, то требования последующего залогодержателя будут удовлетворяться из стоимости предмета ипотеки так, как это позволяет предшествующий договор. Например, он не получит сумму неустойки, если предшествующий договор разрешает обеспечивать последующим выплату только основного долга (п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> Фикция опровергалась, например, в том случае, если было доказано, что ранее был добровольно установлен запрет на отчуждение предмета залога (ипотеки), поскольку в этом случае презюмировать наличие воли на установление залога было уже невозможно ввиду противоречивого характера поведения залогодателя. Однако в случае недобровольного запрета на отчуждение предмета залога фикция залога на основании закона продолжала применяться, поскольку поведение залогодателя не было противоречивым (см.: Dernburg H. Op. cit. S. 293).
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> Фикция опровергалась, например, в том случае, если было доказано, что ранее был добровольно установлен запрет на отчуждение предмета залога (ипотеки), поскольку в этом случае презюмировать наличие воли на установление залога было уже невозможно ввиду противоречивого характера поведения залогодателя. Однако в случае недобровольного запрета на отчуждение предмета залога фикция залога на основании закона продолжала применяться, поскольку поведение залогодателя не было противоречивым (см.: Dernburg H. Op. cit. S. 293).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 14.56 "Незаконное осуществление деятельности по предоставлению потребительских кредитов (займов), в том числе обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой" КоАП РФ"Так, в данном определении указано, что из буквального содержания положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания сделки недействительной как несоответствующей требованиям закона, является не всякое нарушение закона или иного правового акта, а только невыполнение сторонами сделки требований правовых актов, предъявляемых к ее содержанию. Отсутствие у ответчика права на осуществление профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов не свидетельствует о том, что оспариваемые договоры являются недействительными, поскольку законом не предусмотрен запрет ответчику заключения договоров займа, обеспеченных ипотекой, а в таком случае имеет место осуществление ответчиком предпринимательской деятельности с нарушением требования законодательства, за что предусмотрена административная ответственность часть 1 статьи 14.56 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В противном случае основание для признания сделки недействительной возникало бы в момент признания деятельности ответчика профессиональной, а не в момент заключения договора займа, что не соответствует требованиям пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации."
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 73 "Залог имущества" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогоплательщика, ИФНС неправомерно приняты обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) недвижимого имущества общества без судебного акта.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогоплательщика, ИФНС неправомерно приняты обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) недвижимого имущества общества без судебного акта.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залогодержатель вправе оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залогодержатель вправе оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
"О применении судами правил о залоге вещей"Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. Пункт 4 комментируемой статьи допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. В частности, ограничения на ипотеку отдельных объектов недвижимости установлены Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Законом о недрах и т.д. Запреты ипотеки содержатся и в комментируемом Законе (см. комментарий к п. 2 ст. 6, согласно которой не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. Пункт 4 комментируемой статьи допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. В частности, ограничения на ипотеку отдельных объектов недвижимости установлены Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Законом о недрах и т.д. Запреты ипотеки содержатся и в комментируемом Законе (см. комментарий к п. 2 ст. 6, согласно которой не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3) государственная регистрация арестов, запретов, залога недвижимого имущества, избранного в качестве меры пресечения, на основании соответствующих актов уполномоченных органов, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия в электронном виде.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3) государственная регистрация арестов, запретов, залога недвижимого имущества, избранного в качестве меры пресечения, на основании соответствующих актов уполномоченных органов, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия в электронном виде.
Статья: Макропруденциальные лимиты в 2025 году: новые подходы в регулировании
(Озкан А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 1)Вторая группа - ипотечные кредиты. Здесь новое абсолютно все. В настоящее время регулятор не может ввести МПЛ по ипотеке и автокредитам для физических лиц, однако новый проект <5> уже принят, и по нему такое право возникнет у регулятора уже с 1 апреля 2025 г. В части ипотеки запрет продолжит действовать, если предмет залога - судно внутреннего плавания, морской или воздушный транспорт, но, как мы все понимаем, под такое исключение подпадет совершенно незначительный процент кредитов. Поэтому поправки, безусловно, революционные.
(Озкан А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 1)Вторая группа - ипотечные кредиты. Здесь новое абсолютно все. В настоящее время регулятор не может ввести МПЛ по ипотеке и автокредитам для физических лиц, однако новый проект <5> уже принят, и по нему такое право возникнет у регулятора уже с 1 апреля 2025 г. В части ипотеки запрет продолжит действовать, если предмет залога - судно внутреннего плавания, морской или воздушный транспорт, но, как мы все понимаем, под такое исключение подпадет совершенно незначительный процент кредитов. Поэтому поправки, безусловно, революционные.
Готовое решение: Как залогодатель может пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом
(КонсультантПлюс, 2026)определенные действия могут быть запрещены. Например, в договоре ипотеки стороны могут установить запрет на последующий залог недвижимости (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2026)определенные действия могут быть запрещены. Например, в договоре ипотеки стороны могут установить запрет на последующий залог недвижимости (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
Статья: Могут ли налоговики принять обеспечительные меры в отношении имущества взаимозависимого лица?
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 30)В ходе выездной налоговой проверки компании налоговая инспекция доначислила ей налоги на сумму 56 млн руб. В связи с этим в порядке п. 10 ст. 101 НК РФ инспекцией было принято решение о принятии обеспечительных мер в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа имущества компании, в том числе на 38 объектов недвижимости, расценив их в качестве активов должника, переданных в уставный капитал. В ЕГРН в отношении этих объектов недвижимости были внесены записи об ограничении прав и обременений в виде запрета регистрации, а впоследствии была зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона (ст. 73 НК РФ) в пользу налогового органа в связи с наличием у компании задолженности по налогам (включая пени и штрафы).
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 30)В ходе выездной налоговой проверки компании налоговая инспекция доначислила ей налоги на сумму 56 млн руб. В связи с этим в порядке п. 10 ст. 101 НК РФ инспекцией было принято решение о принятии обеспечительных мер в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа имущества компании, в том числе на 38 объектов недвижимости, расценив их в качестве активов должника, переданных в уставный капитал. В ЕГРН в отношении этих объектов недвижимости были внесены записи об ограничении прав и обременений в виде запрета регистрации, а впоследствии была зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона (ст. 73 НК РФ) в пользу налогового органа в связи с наличием у компании задолженности по налогам (включая пени и штрафы).
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)запрет на последующую ипотеку участка в период действия вашего договора (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2026)запрет на последующую ипотеку участка в период действия вашего договора (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке);
Готовое решение: По каким основаниям договор об ипотеке могут признать недействительным и к чему это ведет
(КонсультантПлюс, 2026)в предшествующем договоре об ипотеке есть запрет на последующую ипотеку. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Важное условие - последний должен доказать, что оспариваемый им договор нарушает его права и законные интересы. При этом, если в ЕГРН есть сведения об ипотеке, последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете на последующую ипотеку (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
(КонсультантПлюс, 2026)в предшествующем договоре об ипотеке есть запрет на последующую ипотеку. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Важное условие - последний должен доказать, что оспариваемый им договор нарушает его права и законные интересы. При этом, если в ЕГРН есть сведения об ипотеке, последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете на последующую ипотеку (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Также указанным документом установлены, в частности, ограничения в части средств, которые могут быть использованы заемщиком в качестве первоначального взноса, срока договора ипотечного кредита, запрет на взимание банком комиссии за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) (п. 6.1 ст. 6, ст. 7, п. п. 10.1, 10.2 ст. 10 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Также указанным документом установлены, в частности, ограничения в части средств, которые могут быть использованы заемщиком в качестве первоначального взноса, срока договора ипотечного кредита, запрет на взимание банком комиссии за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) (п. 6.1 ст. 6, ст. 7, п. п. 10.1, 10.2 ст. 10 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
Готовое решение: Особенности ипотеки земельных участков
(КонсультантПлюс, 2026)не исключен из оборота и не ограничен в обороте федеральным законом (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Подобные запреты и ограничения встречаются редко и касаются государственных и муниципальных земель. В частную собственность участки с таким статусом, как правило, не передаются (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)не исключен из оборота и не ограничен в обороте федеральным законом (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Подобные запреты и ограничения встречаются редко и касаются государственных и муниципальных земель. В частную собственность участки с таким статусом, как правило, не передаются (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).