Запрет на совершение регистрационных действия при ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Запрет на совершение регистрационных действия при ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 101 "Вынесение решения по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию заявителя правомерной, налоговый орган доначислил предпринимателю налог с дохода в виде полученного от родственника в дар недвижимого имущества. В качестве обеспечительной меры указанное имущество было обременено залогом, в связи с чем Росреестром был наложен запрет на совершение с ним регистрационных действий. В дальнейшем договор дарения был признан судом недействительной сделкой, право собственности было вновь зарегистрировано за дарителем. Однако инспекция в нарушение закона не отменила обеспечительные меры.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию заявителя правомерной, налоговый орган доначислил предпринимателю налог с дохода в виде полученного от родственника в дар недвижимого имущества. В качестве обеспечительной меры указанное имущество было обременено залогом, в связи с чем Росреестром был наложен запрет на совершение с ним регистрационных действий. В дальнейшем договор дарения был признан судом недействительной сделкой, право собственности было вновь зарегистрировано за дарителем. Однако инспекция в нарушение закона не отменила обеспечительные меры.
Апелляционное определение Кировского областного суда от 09.02.2024 N 33а-1170/2024 (УИД 43RS0002-01-2023-005120-63)
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования взыскателя: О признании незаконным бездействия судебного пристава.
Обстоятельства: Взыскатель указал на допущенное приставом бездействие, выразившееся в несвоевременном направлении постановления о запрете регистрационных действий, в результате чего должник распорядился объектами недвижимости по своему усмотрению, в настоящее время отсутствует возможность исполнения требований исполнительного документа.
Решение: Удовлетворено в части.Как предусмотрено данной нормой, арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Вместе с тем, в рассматриваемом случае принят запрет на совершение регистрационных действий; залог недвижимого имущества должника банку в рассматриваемом случае не является препятствием для совершения судебным приставом-исполнителем действий, предусмотренных статьей 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования взыскателя: О признании незаконным бездействия судебного пристава.
Обстоятельства: Взыскатель указал на допущенное приставом бездействие, выразившееся в несвоевременном направлении постановления о запрете регистрационных действий, в результате чего должник распорядился объектами недвижимости по своему усмотрению, в настоящее время отсутствует возможность исполнения требований исполнительного документа.
Решение: Удовлетворено в части.Как предусмотрено данной нормой, арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Вместе с тем, в рассматриваемом случае принят запрет на совершение регистрационных действий; залог недвижимого имущества должника банку в рассматриваемом случае не является препятствием для совершения судебным приставом-исполнителем действий, предусмотренных статьей 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Могут ли налоговики принять обеспечительные меры в отношении имущества взаимозависимого лица?
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 30)В результате общество обратилось в суд с требованием о признании действий налоговиков в виде введения запрета на совершение регистрационных действий и последующих мер в виде ипотеки в отношении объектов недвижимости, принадлежащих обществу, незаконными.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 30)В результате общество обратилось в суд с требованием о признании действий налоговиков в виде введения запрета на совершение регистрационных действий и последующих мер в виде ипотеки в отношении объектов недвижимости, принадлежащих обществу, незаконными.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Приостанавливается ли госрегистрация договора аренды арестованной недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Приостанавливается ли госрегистрация договора аренды арестованной недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом. Ограничение права пользования квартирой и обращение на нее взыскания, а именно изъятие квартиры и ее реализацию либо передачу взыскателю, данный арест не предусматривает.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом. Ограничение права пользования квартирой и обращение на нее взыскания, а именно изъятие квартиры и ее реализацию либо передачу взыскателю, данный арест не предусматривает.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залогодержатель вправе оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залогодержатель вправе оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
"Комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Более общая норма закреплена в ч. 13 ст. 32 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости": суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Более общая норма закреплена в ч. 13 ст. 32 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости": суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
Вопрос: Правомерен ли отказ регистрирующего органа в осуществлении регистрационных действий с недвижимостью, если ранее в рамках уголовного дела был наложен арест на имущество постановлением суда с указанием срока, но не был отменен иным постановлением суда?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с ч. 13 ст. 32 Закона N 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с ч. 13 ст. 32 Закона N 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию заявителя правомерной, налоговый орган доначислил предпринимателю налог с дохода в виде полученного от родственника в дар недвижимого имущества. В качестве обеспечительной меры указанное имущество было обременено залогом, в связи с чем Росреестром был наложен запрет на совершение с ним регистрационных действий. В дальнейшем договор дарения был признан судом недействительной сделкой, право собственности было вновь зарегистрировано за дарителем. Однако инспекция в нарушение закона не отменила обеспечительные меры.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию заявителя правомерной, налоговый орган доначислил предпринимателю налог с дохода в виде полученного от родственника в дар недвижимого имущества. В качестве обеспечительной меры указанное имущество было обременено залогом, в связи с чем Росреестром был наложен запрет на совершение с ним регистрационных действий. В дальнейшем договор дарения был признан судом недействительной сделкой, право собственности было вновь зарегистрировано за дарителем. Однако инспекция в нарушение закона не отменила обеспечительные меры.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
Статья: Купить квартиру у должника - самому стать им?
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)После прошлого примера не стало страшно покупать квартиры. Все-таки в качестве покупателя выступил не рядовой покупатель, а дочь, которая к тому же перепродала квартиру в ближайшее время и не заплатила за нее. Следующий пример покажет, что никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17). Правда, там арбитражный суд основывался на выводах районного суда. Квартира, которую продал должник, была перепродана покупателем через месяц, но это не выглядело подозрительным, так как дальнейшее использование квартиры для той цели, для которой она приобреталась, было невозможным по определенным обстоятельствам, поэтому квартира была продана по той же цене, что и покупалась. Но рассмотрим и особенности первоначальной сделки. Было установлено, что на момент совершения сделки квартира под арестом не находилась, ограничений в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации зарегистрировано не было; Ф.И.О.2 приобрел жилое помещение, обремененное ипотекой в пользу банка, следовательно, право первоочередного получения исполнения при наличии не исполненных должником обязательств перед данным лицом могло возникнуть у банка; на момент совершения последующей сделки между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 ограничений и обременений в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано не было; отсутствие платежеспособности покупателя Ф.И.О.3 и невозможность приобретения данным лицом жилого помещения опровергаются представленными в материалы дела выписками по счетам; право собственности Ф.И.О.2, а впоследствии Ф.И.О.3 было зарегистрировано в установленном порядке, взаиморасчеты между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 были произведены в полном объеме, жилое помещение по акту приема-передачи было передано Ф.И.О.3, который вступил во владение данным имуществом, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки; договоры купли-продажи квартир были реально исполнены сторонами в полном объеме, в том числе в части оплаты, а правовые последствия, предусмотренные данным видом сделки, наступили. Один из главных моментов, который необходимо доказать в таких спорах, - это реальность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в ст. 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. То есть суд подробно исследовал все обстоятельства дела, чтобы исключить недобросовестное поведение сторон договоров купли-продажи, направленное на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)После прошлого примера не стало страшно покупать квартиры. Все-таки в качестве покупателя выступил не рядовой покупатель, а дочь, которая к тому же перепродала квартиру в ближайшее время и не заплатила за нее. Следующий пример покажет, что никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17). Правда, там арбитражный суд основывался на выводах районного суда. Квартира, которую продал должник, была перепродана покупателем через месяц, но это не выглядело подозрительным, так как дальнейшее использование квартиры для той цели, для которой она приобреталась, было невозможным по определенным обстоятельствам, поэтому квартира была продана по той же цене, что и покупалась. Но рассмотрим и особенности первоначальной сделки. Было установлено, что на момент совершения сделки квартира под арестом не находилась, ограничений в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации зарегистрировано не было; Ф.И.О.2 приобрел жилое помещение, обремененное ипотекой в пользу банка, следовательно, право первоочередного получения исполнения при наличии не исполненных должником обязательств перед данным лицом могло возникнуть у банка; на момент совершения последующей сделки между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 ограничений и обременений в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано не было; отсутствие платежеспособности покупателя Ф.И.О.3 и невозможность приобретения данным лицом жилого помещения опровергаются представленными в материалы дела выписками по счетам; право собственности Ф.И.О.2, а впоследствии Ф.И.О.3 было зарегистрировано в установленном порядке, взаиморасчеты между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 были произведены в полном объеме, жилое помещение по акту приема-передачи было передано Ф.И.О.3, который вступил во владение данным имуществом, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки; договоры купли-продажи квартир были реально исполнены сторонами в полном объеме, в том числе в части оплаты, а правовые последствия, предусмотренные данным видом сделки, наступили. Один из главных моментов, который необходимо доказать в таких спорах, - это реальность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в ст. 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. То есть суд подробно исследовал все обстоятельства дела, чтобы исключить недобросовестное поведение сторон договоров купли-продажи, направленное на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.
Статья: Единый государственный реестр недвижимости как источник достоверной информации об объектах недвижимого имущества
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения, также направляют в орган регистрации прав соответствующий акт;
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения, также направляют в орган регистрации прав соответствующий акт;
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. В п. 5 комментируемой статьи отдельно говорится о праве залогодержателя оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Положения комментируемого пункта представляются излишними, поскольку право на обращение в суд за защитой является является неотъемлемым правом любого участника гражданских правоотношений.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. В п. 5 комментируемой статьи отдельно говорится о праве залогодержателя оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Положения комментируемого пункта представляются излишними, поскольку право на обращение в суд за защитой является является неотъемлемым правом любого участника гражданских правоотношений.
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)При этом вынесение уполномоченным органом запрета на совершение регистрационных действий с предметом залога не влияет на квалификацию активов в качестве обеспеченных в целях применения Указания N 6960-У.
("Официальный сайт Банка России", 2025)При этом вынесение уполномоченным органом запрета на совершение регистрационных действий с предметом залога не влияет на квалификацию активов в качестве обеспеченных в целях применения Указания N 6960-У.
Готовое решение: В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
(КонсультантПлюс, 2025)Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).