Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Положения устава о директоре АО
(КонсультантПлюс, 2025)...оспариваемая сделка совершена с нарушением ограничений, установленных Уставом общества (подпункт 24 пункта 14.2 раздела 14), и противоположная сторона сделки... знала или должна была знать об этом; в результате сделки обществу и его акционеру причинен явный ущерб, поскольку цена договора в сравнении с кадастровой стоимостью проданного объекта... была занижена более чем в 150 раз.
(КонсультантПлюс, 2025)...оспариваемая сделка совершена с нарушением ограничений, установленных Уставом общества (подпункт 24 пункта 14.2 раздела 14), и противоположная сторона сделки... знала или должна была знать об этом; в результате сделки обществу и его акционеру причинен явный ущерб, поскольку цена договора в сравнении с кадастровой стоимостью проданного объекта... была занижена более чем в 150 раз.
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Наследование доли в ООО и выплата стоимости доли в ООО наследникам
(КонсультантПлюс, 2025)...М.Т.А. стало известно о заключении Продавцом... договора купли-продажи недвижимого имущества с Покупателем [до смерти М.С.М. и до его выхода из ООО - ред.].
(КонсультантПлюс, 2025)...М.Т.А. стало известно о заключении Продавцом... договора купли-продажи недвижимого имущества с Покупателем [до смерти М.С.М. и до его выхода из ООО - ред.].
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Коррупция в недвижимости - анализ типичных способов коррупции и способы борьбы с ними владельцев недвижимости и правоохранительных органов
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2022, N 12)В частности, одним из незаконных механизмов является занижение стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом реальная стоимость указывается в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимости, факт передачи денег подтверждается расписками. При этом в данной ситуации официальным документом является только основной договор купли-продажи, и в случае возникновения спора проблемы возникнут как у покупателя, так и у продавца.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2022, N 12)В частности, одним из незаконных механизмов является занижение стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом реальная стоимость указывается в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимости, факт передачи денег подтверждается расписками. При этом в данной ситуации официальным документом является только основной договор купли-продажи, и в случае возникновения спора проблемы возникнут как у покупателя, так и у продавца.
"Крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Итоги реформы"
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)<4> Решение АС Вологодской области от 28.09.2022 по делу N А13-997/2022 (договор купли-продажи недвижимости по заниженной стоимости).
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)<4> Решение АС Вологодской области от 28.09.2022 по делу N А13-997/2022 (договор купли-продажи недвижимости по заниженной стоимости).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>Как следует из материалов дела, в ходе выездной налоговой проверки налоговый орган установил, что в проверяемом периоде общество продало несколько объектов недвижимости, однако впоследствии решением арбитражного суда договор купли-продажи был признан недействительным с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции.
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>Как следует из материалов дела, в ходе выездной налоговой проверки налоговый орган установил, что в проверяемом периоде общество продало несколько объектов недвижимости, однако впоследствии решением арбитражного суда договор купли-продажи был признан недействительным с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции.
"Корпоративное право: права и обязанности участников хозяйственных обществ: практическое пособие с судебным комментарием"
(Абрамов В.Ю., Абрамов Ю.В.)
("Юстицинформ", 2021)Интерес по данному вопросу представляет еще одно дело, рассмотренное в порядке надзора ВС РФ. Экс-участники ООО обратились с иском о признании недействительным и применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимости, на основании которого по заниженной стоимости было отчуждено все недвижимое имущество общества. Истцы указали, что в нарушение вступившего в законную силу решения суда общество не выплатило действительную стоимость их доли, в связи с чем у них существует охраняемый законом интерес, позволяющий им требовать как признания договора недействительным, так и применения последствий его недействительности. То обстоятельство, что они не являются стороной оспариваемого договора, не может расцениваться как препятствие для применения судом последствий его недействительности.
(Абрамов В.Ю., Абрамов Ю.В.)
("Юстицинформ", 2021)Интерес по данному вопросу представляет еще одно дело, рассмотренное в порядке надзора ВС РФ. Экс-участники ООО обратились с иском о признании недействительным и применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимости, на основании которого по заниженной стоимости было отчуждено все недвижимое имущество общества. Истцы указали, что в нарушение вступившего в законную силу решения суда общество не выплатило действительную стоимость их доли, в связи с чем у них существует охраняемый законом интерес, позволяющий им требовать как признания договора недействительным, так и применения последствий его недействительности. То обстоятельство, что они не являются стороной оспариваемого договора, не может расцениваться как препятствие для применения судом последствий его недействительности.
Статья: Банкротство: тенденции и актуальная судебная практика
(Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Фабула дела. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) организации (далее - должник) ее конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными шести договоров купли-продажи недвижимого имущества.
(Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Фабула дела. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) организации (далее - должник) ее конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными шести договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Статья: Продавец - банкрот. Вашу квартиру могут отобрать через 3 года после покупки
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Продажа жилой недвижимости по заниженной стоимости также может стать причиной, по которой сделку купли-продажи могут посчитать недействительной. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.09.2018 N Ф07-9201/2018 по делу N А56-84832/2016 установлено, что финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) с заявлением о признании недействительной сделкой договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры в конкурсную массу должника. Финансовый управляющий сослался на реализацию квартиры должником по заниженной стоимости, при этом на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед иными кредиторами.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Продажа жилой недвижимости по заниженной стоимости также может стать причиной, по которой сделку купли-продажи могут посчитать недействительной. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.09.2018 N Ф07-9201/2018 по делу N А56-84832/2016 установлено, что финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) с заявлением о признании недействительной сделкой договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры в конкурсную массу должника. Финансовый управляющий сослался на реализацию квартиры должником по заниженной стоимости, при этом на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед иными кредиторами.
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Основные причины оспаривания сделки с недвижимым имуществом на основании правовых норм:
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Основные причины оспаривания сделки с недвижимым имуществом на основании правовых норм:
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Судами установлено, что по данным бухгалтерского учета на момент принятия решения советом директоров общества "ОМС" и подписания договора купли-продажи остаточная стоимость реализуемого имущества составляла более 651 000 000 руб., в то время как цена реализации данного имущества составила 455 000 000 руб., т.е. была заниженной. Также судами отмечено, что являющееся предметом оспариваемого договора купли-продажи имущество имеет стратегическую важность для нормального функционирования Северного флота и обороноспособности государства в целом, поскольку непосредственно предназначено для выполнения функции обеспечения горюче-смазочными материалами боевой техники Северного флота и является неотъемлемой частью схемы обеспечения войск, сил Северного флота, осуществляющего заправку (бункеровку) боевых кораблей и судов флота.
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Судами установлено, что по данным бухгалтерского учета на момент принятия решения советом директоров общества "ОМС" и подписания договора купли-продажи остаточная стоимость реализуемого имущества составляла более 651 000 000 руб., в то время как цена реализации данного имущества составила 455 000 000 руб., т.е. была заниженной. Также судами отмечено, что являющееся предметом оспариваемого договора купли-продажи имущество имеет стратегическую важность для нормального функционирования Северного флота и обороноспособности государства в целом, поскольку непосредственно предназначено для выполнения функции обеспечения горюче-смазочными материалами боевой техники Северного флота и является неотъемлемой частью схемы обеспечения войск, сил Северного флота, осуществляющего заправку (бункеровку) боевых кораблей и судов флота.
Статья: Каким образом граждане пытаются уйти от уплаты НДФЛ при продаже квартиры и к чему это приводит
(Родионова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 4)Налоговая база и договор дарения стали предметом рассмотрения судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции (Кассационное определение от 12 августа 2020 года N 88а-12322/2020). Договор дарения 3/4 долей в праве собственности на квартиру был заключен 16 февраля 2016 года, регистрация перехода права собственности произошла в 2017 году. Договором была определена стоимость передаваемого в дар имущества. Налог Ф.И.О.1 заплатила исходя из указанной стоимости. Но она была намного ниже кадастровой. Налоговый орган рассчитал налог исходя из кадастровой стоимости. Федеральным законом от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" в отношении доходов, полученных с 1 января 2020 года, применяются положения части 6 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, содержащей императивные нормы о расчете налоговой базы исходя из кадастровой стоимости передаваемого в порядке дарения имущества. Но Ф.И.О.1 получила доход до этой даты. Суд сделал вывод, несмотря на то, что нормы налогового законодательства, действовавшие в спорный период, и в частности главы 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц", прямо не регулировали вопрос об определении налоговой базы при получении дохода в натуральной форме, исходя из кадастровой стоимости подаренного недвижимого имущества, при определении налоговой базы для расчета НДФЛ по имуществу, полученному в порядке дарения, необходимо исходить из положений пункта 3 статьи 54 НК РФ, в силу которых по общему правилу физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организации и (или) физических лиц сведений. У Ф.И.О.1 не получилось и уменьшить налоговую базу с учетом понижающего коэффициента. Данная норма (ранее - п. 5 статьи 217.1, сейчас - п. 3 ст. 214.10 НК РФ) не применяется к настоящему случаю, так как договор дарения является безвозмездной сделкой и не имеет цены. Поэтому сведения о стоимости объекта дарения, указанные в договоре, ничтожны и в любом случае не могут быть использованы, в том числе для определения дохода, являющегося объектом налогообложения. Положения же норм, указанных в скобках, являются исключением из общего правила определения дохода и применяются только к возмездным сделкам купли-продажи и исключительно в случае занижения в договоре цены объекта сделки по сравнению с кадастровой стоимостью.
(Родионова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 4)Налоговая база и договор дарения стали предметом рассмотрения судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции (Кассационное определение от 12 августа 2020 года N 88а-12322/2020). Договор дарения 3/4 долей в праве собственности на квартиру был заключен 16 февраля 2016 года, регистрация перехода права собственности произошла в 2017 году. Договором была определена стоимость передаваемого в дар имущества. Налог Ф.И.О.1 заплатила исходя из указанной стоимости. Но она была намного ниже кадастровой. Налоговый орган рассчитал налог исходя из кадастровой стоимости. Федеральным законом от 29 сентября 2019 года N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" в отношении доходов, полученных с 1 января 2020 года, применяются положения части 6 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, содержащей императивные нормы о расчете налоговой базы исходя из кадастровой стоимости передаваемого в порядке дарения имущества. Но Ф.И.О.1 получила доход до этой даты. Суд сделал вывод, несмотря на то, что нормы налогового законодательства, действовавшие в спорный период, и в частности главы 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц", прямо не регулировали вопрос об определении налоговой базы при получении дохода в натуральной форме, исходя из кадастровой стоимости подаренного недвижимого имущества, при определении налоговой базы для расчета НДФЛ по имуществу, полученному в порядке дарения, необходимо исходить из положений пункта 3 статьи 54 НК РФ, в силу которых по общему правилу физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организации и (или) физических лиц сведений. У Ф.И.О.1 не получилось и уменьшить налоговую базу с учетом понижающего коэффициента. Данная норма (ранее - п. 5 статьи 217.1, сейчас - п. 3 ст. 214.10 НК РФ) не применяется к настоящему случаю, так как договор дарения является безвозмездной сделкой и не имеет цены. Поэтому сведения о стоимости объекта дарения, указанные в договоре, ничтожны и в любом случае не могут быть использованы, в том числе для определения дохода, являющегося объектом налогообложения. Положения же норм, указанных в скобках, являются исключением из общего правила определения дохода и применяются только к возмездным сделкам купли-продажи и исключительно в случае занижения в договоре цены объекта сделки по сравнению с кадастровой стоимостью.
Вопрос: Является ли продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости основанием для признания сделки недействительной?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Влечет ли признание недействительным договора купли-продажи недвижимости автоматическое признание недействительными и всех последующих сделок с этой недвижимостью
(КонсультантПлюс, 2025)Влечет ли признание недействительным договора купли-продажи недвижимости автоматическое признание недействительными и всех последующих сделок с этой недвижимостью
Статья: Обзор правовых позиций Верховного суда Российской Федерации по вопросам частного права за июль 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)2. Суд не может признать договор купли-продажи недействительным, если покупатель надлежащим образом исполнил обязательства по спорному договору купли-продажи, стоимость приобретенного имущества никем из участников спора не оспаривалась, доводов об отчуждении объектов недвижимости по заниженной цене не приводилось, доказательства заинтересованности покупателя по отношению к должнику представлены не были, как и не было представлено доказательств того, что действия сторон оспариваемого договора носили согласованный злонамеренный характер, должником до продажи имущества были предприняты действия по реконструкции объекта недвижимости с целью сокрытия его реальной стоимости и продан был объект недвижимости другой площади и другой стоимости.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)2. Суд не может признать договор купли-продажи недействительным, если покупатель надлежащим образом исполнил обязательства по спорному договору купли-продажи, стоимость приобретенного имущества никем из участников спора не оспаривалась, доводов об отчуждении объектов недвижимости по заниженной цене не приводилось, доказательства заинтересованности покупателя по отношению к должнику представлены не были, как и не было представлено доказательств того, что действия сторон оспариваемого договора носили согласованный злонамеренный характер, должником до продажи имущества были предприняты действия по реконструкции объекта недвижимости с целью сокрытия его реальной стоимости и продан был объект недвижимости другой площади и другой стоимости.
Статья: Обращение имущества должностных лиц в доход государства в результате контроля за их расходами: актуальные проблемы правоприменения
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.