Занижение цены в договоре купли продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Занижение цены в договоре купли продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2024 N 33-43728/2024 (УИД 77RS0013-02-2023-005718-84)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что сделка купли-продажи спорной квартиры была заключена вследствие заблуждения, поскольку он полагал, что помогает правоохранительным органам.
Решение: Отказано.Доводы жалобы о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена квартиры, применительно к ст. ст. 421, 431 ГК РФ, правильность выводов суда не опровергают, тогда как несогласие истца с продажной стоимостью спорного имущества не свидетельствует о недействительности сделки, цена договора была согласована сторонами.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что сделка купли-продажи спорной квартиры была заключена вследствие заблуждения, поскольку он полагал, что помогает правоохранительным органам.
Решение: Отказано.Доводы жалобы о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена квартиры, применительно к ст. ст. 421, 431 ГК РФ, правильность выводов суда не опровергают, тогда как несогласие истца с продажной стоимостью спорного имущества не свидетельствует о недействительности сделки, цена договора была согласована сторонами.
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2024 N 33-29157/2024 (УИД 77RS0009-02-2023-004241-71)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик является недобросовестным приобретателем, поскольку при проявлении разумной осмотрительности он должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, что подтверждается: договорами купли-продажи спорной квартиры, из которых следует, что в отношении данного жилого помещения в течение короткого времени совершено несколько сделок по его отчуждению по заниженной цене/по цене, значительно ниже кадастровой/рыночной стоимости/документами, подтверждающими, что на момент заключения договора купли-продажи в спорной Жилом помещении был зарегистрирован предыдущий собственник квартиры, не имеющий родственных связей с продавцом/другими доказательствами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик является недобросовестным приобретателем, поскольку при проявлении разумной осмотрительности он должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, что подтверждается: договорами купли-продажи спорной квартиры, из которых следует, что в отношении данного жилого помещения в течение короткого времени совершено несколько сделок по его отчуждению по заниженной цене/по цене, значительно ниже кадастровой/рыночной стоимости/документами, подтверждающими, что на момент заключения договора купли-продажи в спорной Жилом помещении был зарегистрирован предыдущий собственник квартиры, не имеющий родственных связей с продавцом/другими доказательствами.
Статья: Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения
(Верещагина А.)
("Жилищное право", 2021, N 2)4) если квартира продается, но срок минимального владения не истек, при этом квартира продается по заниженной цене, то и под налогообложение попадет не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.
(Верещагина А.)
("Жилищное право", 2021, N 2)4) если квартира продается, но срок минимального владения не истек, при этом квартира продается по заниженной цене, то и под налогообложение попадет не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71
"Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации"Общество (ответчик) заключило с гражданином договор купли-продажи 35 квартир на общую сумму 830 тысяч рублей с рассрочкой уплаты выкупной цены на 10 лет.
"Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации"Общество (ответчик) заключило с гражданином договор купли-продажи 35 квартир на общую сумму 830 тысяч рублей с рассрочкой уплаты выкупной цены на 10 лет.
Статья: Слепой инвалид из Казани будет обжаловать решение о выселении его семьи из квартиры
(Кочуков А., Томилин И.)
("Жилищное право", 2022, N 1)Но отказ в запрете регистрационных действий позволил продавцу подписать договор купли-продажи с покупателем спустя неделю после того, как было оглашено апелляционное определение, которым квартира признана совместно нажитым имуществом бывших супругов Мухаметзяновых, и произведен ее раздел.
(Кочуков А., Томилин И.)
("Жилищное право", 2022, N 1)Но отказ в запрете регистрационных действий позволил продавцу подписать договор купли-продажи с покупателем спустя неделю после того, как было оглашено апелляционное определение, которым квартира признана совместно нажитым имуществом бывших супругов Мухаметзяновых, и произведен ее раздел.
Вопрос: Является ли продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости основанием для признания сделки недействительной?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
Статья: Обращение имущества должностных лиц в доход государства в результате контроля за их расходами: актуальные проблемы правоприменения
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.
Статья: О торгах арестованных объектов недвижимости
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Дело N 2: о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, торгов в электронной форме по продаже арестованного имущества - квартиры и применении последствий недействительности сделки <4>.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Дело N 2: о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, торгов в электронной форме по продаже арестованного имущества - квартиры и применении последствий недействительности сделки <4>.