Залог самовольной постройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Залог самовольной постройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Вопрос делимости и неделимости объекта возникает в связи с решением следующих вопросов: 1) решение вопросов налогообложения (подп. 8 п. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 381 НК РФ) <114>; 2) признание объекта самовольной постройкой <115>, решение вопроса об использовании и разделе общего имущества <116>; 3) оспаривание сделок ввиду отсутствия согласия одного из супругов на распоряжение частью неделимого имущества <117>; 4) привлечение арбитражного управляющего к ответственности (признание торгов недействительными) при раздельной продаже частей неделимой вещи или при совместной продаже неделимой вещи с другими вещами (имущество, обремененное и не обремененное залогом) <118>; 5) возможность получения земельного участка на внеконкурсной основе в соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ <119>; 6) распределение наследуемого имущества между наследниками <120>; 7) раздел общего имущества, находящегося в долевой или совместной собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ) <121>; 8) определение предмета договора купли-продажи <122> или договора аренды <123> (например, заключен договор купли-продажи в отношении дачного дома, а баня следует судьбе дачного дома <124>, как и летняя кухня и гостевой дом <125>), а также определение состава имущества, подлежащего возврату <126>; 9) определение состава строительных материалов, которые может и уже не может вернуть подрядчик, если заказчик не оплатил выполнение подрядчиком работы и договор был расторгнут <127>; 10) признание вещи бесхозяйной и установление над ней публичного права собственности <128>; 11) решение вопроса о возможности виндицирования вещи <129>; 12) решение вопроса о возложении бремени содержания имущества <130>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Вопрос делимости и неделимости объекта возникает в связи с решением следующих вопросов: 1) решение вопросов налогообложения (подп. 8 п. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 381 НК РФ) <114>; 2) признание объекта самовольной постройкой <115>, решение вопроса об использовании и разделе общего имущества <116>; 3) оспаривание сделок ввиду отсутствия согласия одного из супругов на распоряжение частью неделимого имущества <117>; 4) привлечение арбитражного управляющего к ответственности (признание торгов недействительными) при раздельной продаже частей неделимой вещи или при совместной продаже неделимой вещи с другими вещами (имущество, обремененное и не обремененное залогом) <118>; 5) возможность получения земельного участка на внеконкурсной основе в соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ <119>; 6) распределение наследуемого имущества между наследниками <120>; 7) раздел общего имущества, находящегося в долевой или совместной собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ) <121>; 8) определение предмета договора купли-продажи <122> или договора аренды <123> (например, заключен договор купли-продажи в отношении дачного дома, а баня следует судьбе дачного дома <124>, как и летняя кухня и гостевой дом <125>), а также определение состава имущества, подлежащего возврату <126>; 9) определение состава строительных материалов, которые может и уже не может вернуть подрядчик, если заказчик не оплатил выполнение подрядчиком работы и договор был расторгнут <127>; 10) признание вещи бесхозяйной и установление над ней публичного права собственности <128>; 11) решение вопроса о возможности виндицирования вещи <129>; 12) решение вопроса о возложении бремени содержания имущества <130>.
Статья: Порядок наложения ареста на имущество в рамках гражданского и арбитражного процессов
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 заявление о принятии обеспечительной меры может быть удовлетворено только при наличии связи испрашиваемой меры с предметом заявленного требования. Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 заявление о принятии обеспечительной меры может быть удовлетворено только при наличии связи испрашиваемой меры с предметом заявленного требования. Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав.
Судебная практика
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 N 11АП-10319/2023 по делу N А55-5716/2023
Требование: Об отмене определения о принятии обеспечительных мер.
Решение: Определение оставлено без изменения.Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности (далее - Роспатент) совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
Требование: Об отмене определения о принятии обеспечительных мер.
Решение: Определение оставлено без изменения.Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности (далее - Роспатент) совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023 N 11АП-10286/2023 по делу N А65-7186/2023
Требование: Об отмене определения о принятии обеспечительных мер.
Решение: Определение оставлено без изменения.Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности (далее - Роспатент) совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
Требование: Об отмене определения о принятии обеспечительных мер.
Решение: Определение оставлено без изменения.Отсутствие связи испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования является основанием для отказа в удовлетворении заявления о ее принятии. Например, обеспечительная мера в виде ареста находящихся на счете денежных средств не связана с требованием о сносе самовольной постройки; обеспечительная мера в виде наложения ареста на имущество общества с ограниченной ответственностью не связана с предметом требования об обязании указанного общества выкупить долю участника, заявившего о своем выходе из общества; обеспечительная мера в виде запрета Федеральной службе по интеллектуальной собственности (далее - Роспатент) совершать регистрационные действия в отношении охраняемых интеллектуальных прав не связана с требованием о понуждении к заключению договора залога этих исключительных прав (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15).
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"3) в отношении объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"3) в отношении объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 23.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)6) в отношении объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;
(ред. от 23.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)6) в отношении объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поскольку при этом нарушаются соответствующие предписания земельного, строительного, природоохранного и иных отраслей административного законодательства, установленные в публичных интересах. Самовольным строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков или торговых и тому подобных "павильонов" на основании незаконно полученных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц. Поскольку самовольная постройка не подлежит государственной регистрации, она не становится ни объектом недвижимости <362>, ни объектом правомерных сделок (по отчуждению, аренде, залогу и т.д.).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поскольку при этом нарушаются соответствующие предписания земельного, строительного, природоохранного и иных отраслей административного законодательства, установленные в публичных интересах. Самовольным строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков или торговых и тому подобных "павильонов" на основании незаконно полученных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц. Поскольку самовольная постройка не подлежит государственной регистрации, она не становится ни объектом недвижимости <362>, ни объектом правомерных сделок (по отчуждению, аренде, залогу и т.д.).
Статья: Проектное финансирование: правовые риски при реализации строительных проектов и способы их минимизации
(Федоров Н.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 1)Без вещного права заемщика на земельный участок или права аренды (субаренды) реализация проекта невозможна. Залог такого вещного права (права собственности или иного вещного права) или права аренды (субаренды) земельного участка, принадлежащего заемщику, является обязательным обеспечением по проекту. В случае если заемщик перестает выполнять принятые на себя обязательства, кредитор имеет возможность обратить взыскание на предмет залога и завершить реализацию проекта самостоятельно. Для того чтобы обратить взыскание в наиболее короткие сроки и без судебного разбирательства, в договоре залога (ипотеки) земельного участка следует предусмотреть как судебный, так и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
(Федоров Н.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 1)Без вещного права заемщика на земельный участок или права аренды (субаренды) реализация проекта невозможна. Залог такого вещного права (права собственности или иного вещного права) или права аренды (субаренды) земельного участка, принадлежащего заемщику, является обязательным обеспечением по проекту. В случае если заемщик перестает выполнять принятые на себя обязательства, кредитор имеет возможность обратить взыскание на предмет залога и завершить реализацию проекта самостоятельно. Для того чтобы обратить взыскание в наиболее короткие сроки и без судебного разбирательства, в договоре залога (ипотеки) земельного участка следует предусмотреть как судебный, так и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Статья: Тождественность исков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска. Основания для применения п. 2 ч. 1 ст. 134, абз. 3 ст. 220 ГПК РФ в названном случае отсутствуют (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке");
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска. Основания для применения п. 2 ч. 1 ст. 134, абз. 3 ст. 220 ГПК РФ в названном случае отсутствуют (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке");
Готовое решение: Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
(КонсультантПлюс, 2026)здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
Готовое решение: Как разделить земельный участок в ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)органом местного самоуправления, чтобы образовать земельный участок, на котором находится только самовольная постройка, подлежащая сносу, для его изъятия;
(КонсультантПлюс, 2026)органом местного самоуправления, чтобы образовать земельный участок, на котором находится только самовольная постройка, подлежащая сносу, для его изъятия;
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> См.: Постановление АС Московского округа от 25.04.2024 N Ф05-5656/2023 по делу N А40-136733/2020. Приравнивание залога самовольной постройки к залогу строительных материалов для целей реализации такого предмета залога является часто встречающимся явлением в российской судебной практике. Например, суд указал: "Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке, указанное свидетельствует об отсутствии залога на самовольную постройку (пристройку) площадью 392,1 кв. м. Руководствуясь указанными выше нормами суды первой и апелляционной инстанций обоснованно оценили пристройку как совокупность строительных материалов, установив начальную цену со значительным дисконтом, стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение ее в гражданский оборот, либо затрат на снос" (см.: Постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2023 N Ф04-4901/2017 по делу N А27-14931/2016). Также см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.08.2022 N Ф06-66900/2020 по делу N А65-8301/2020.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> См.: Постановление АС Московского округа от 25.04.2024 N Ф05-5656/2023 по делу N А40-136733/2020. Приравнивание залога самовольной постройки к залогу строительных материалов для целей реализации такого предмета залога является часто встречающимся явлением в российской судебной практике. Например, суд указал: "Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке, указанное свидетельствует об отсутствии залога на самовольную постройку (пристройку) площадью 392,1 кв. м. Руководствуясь указанными выше нормами суды первой и апелляционной инстанций обоснованно оценили пристройку как совокупность строительных материалов, установив начальную цену со значительным дисконтом, стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение ее в гражданский оборот, либо затрат на снос" (см.: Постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2023 N Ф04-4901/2017 по делу N А27-14931/2016). Также см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.08.2022 N Ф06-66900/2020 по делу N А65-8301/2020.
Статья: Проблемы минимизации банковских рисков: правовые вопросы
(Гаврилова Д.С.)
("Право и бизнес", 2022, N 3)Здесь представляется уместным возразить, ведь в действительности принятие фактора правового риска нарушения контрагентом условий договора, реализуемого, например, в ходе заключения сделки, в отношении которой правовым департаментом банка сделано заключение о высоком риске неисполнения клиентом условий кредитного договоров ввиду правовых изъянов предоставляемого в залог имущества (например, если ввиду нарушений норм права соответствующее строение может быть признано самовольной постройкой), не является достаточным, чтобы считать подобный риск выходящим за рамки правового. Он охватывается правовым риском, несмотря на то что принятие решения о принятии соответствующего фактора находится вне рамок компетенции правового департамента.
(Гаврилова Д.С.)
("Право и бизнес", 2022, N 3)Здесь представляется уместным возразить, ведь в действительности принятие фактора правового риска нарушения контрагентом условий договора, реализуемого, например, в ходе заключения сделки, в отношении которой правовым департаментом банка сделано заключение о высоком риске неисполнения клиентом условий кредитного договоров ввиду правовых изъянов предоставляемого в залог имущества (например, если ввиду нарушений норм права соответствующее строение может быть признано самовольной постройкой), не является достаточным, чтобы считать подобный риск выходящим за рамки правового. Он охватывается правовым риском, несмотря на то что принятие решения о принятии соответствующего фактора находится вне рамок компетенции правового департамента.