Залог права аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок
Подборка наиболее важных документов по запросу Залог права аренды земельного участка заключенного на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Предмет и содержание договора ипотеки
(КонсультантПлюс, 2024)Довод Общества о том, что истечение указанного в договоре срока аренды не влечет прекращения этого договора, действие которого в отсутствие возражений арендодателя возобновляется на неопределенный срок, подлежит отклонению, поскольку с учетом изложенного выше предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка по договору аренды с определенным сроком действия..."
(КонсультантПлюс, 2024)Довод Общества о том, что истечение указанного в договоре срока аренды не влечет прекращения этого договора, действие которого в отсутствие возражений арендодателя возобновляется на неопределенный срок, подлежит отклонению, поскольку с учетом изложенного выше предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка по договору аренды с определенным сроком действия..."
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"4.2.3. Норма о расторжении договора по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные на неопределенный срок (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Как подтвердить в целях принятия кредитором исполнения, предложенного за должника третьим лицом, что такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника?
(Консультация эксперта, 2021)Законодательством предусмотрены различные права на имущество другого лица, в том числе право хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут (право ограниченного пользования объектом недвижимого имущества). Кроме того, право на имущество другого лица возникает вследствие заключения договора аренды имущества, установления залога на него, передачи имущества в безвозмездное пользование и т.д. (ст. ст. 268, 274, 277, 294, 296, 334, 606, 689 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2021)Законодательством предусмотрены различные права на имущество другого лица, в том числе право хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут (право ограниченного пользования объектом недвижимого имущества). Кроме того, право на имущество другого лица возникает вследствие заключения договора аренды имущества, установления залога на него, передачи имущества в безвозмездное пользование и т.д. (ст. ст. 268, 274, 277, 294, 296, 334, 606, 689 ГК РФ).
Статья: Проблемы правового регулирования финансирования банком застройщиков
(Сарнаков И.В., Хребтов И.И.)
("Банковское право", 2020, N 5)Следующей проблемой в обеспеченности возврата кредитных средств является правовой режим отдельных объектов недвижимости, передаваемых в залог банку. Например, действующее законодательство не предоставляет эффективных инструментов выстраивания залоговых отношений с застройщиком при его кредитовании на цели строительства объектов недвижимости на земельном участке, который находится у застройщика в аренде, срок которой не определен и права по которой планируется принять в залог. В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами <5>. То есть договор аренды, заключенный на неопределенный срок или на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и сведения о нем не вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, что также подтверждается судебной практикой <6>. В силу п. 1 ст. 69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. в таком случае возникает залог в силу закона <7>. Однако для регистрации указанного залога вместе с документами для регистрации права собственности застройщика необходимо предоставить документы, подтверждающие создание объекта за счет кредитных средств. Так как предоставление последних документов зависит от воли заемщика, то банки, как правило, "перестраховываются", принимая в залог земельный участок или права на него, чтобы залог на построенный объект недвижимости возник в силу ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Однако права из договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут быть приняты банком по договору ипотеки, так как по нему может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(Сарнаков И.В., Хребтов И.И.)
("Банковское право", 2020, N 5)Следующей проблемой в обеспеченности возврата кредитных средств является правовой режим отдельных объектов недвижимости, передаваемых в залог банку. Например, действующее законодательство не предоставляет эффективных инструментов выстраивания залоговых отношений с застройщиком при его кредитовании на цели строительства объектов недвижимости на земельном участке, который находится у застройщика в аренде, срок которой не определен и права по которой планируется принять в залог. В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами <5>. То есть договор аренды, заключенный на неопределенный срок или на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и сведения о нем не вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, что также подтверждается судебной практикой <6>. В силу п. 1 ст. 69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. в таком случае возникает залог в силу закона <7>. Однако для регистрации указанного залога вместе с документами для регистрации права собственности застройщика необходимо предоставить документы, подтверждающие создание объекта за счет кредитных средств. Так как предоставление последних документов зависит от воли заемщика, то банки, как правило, "перестраховываются", принимая в залог земельный участок или права на него, чтобы залог на построенный объект недвижимости возник в силу ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Однако права из договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут быть приняты банком по договору ипотеки, так как по нему может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ
(ред. от 05.12.2022)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.";
(ред. от 05.12.2022)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.";