Возможна ли уступка по договору аренды с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Возможна ли уступка по договору аренды с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
Важнейшая практика по ст. 39.6 ЗК РФАрендатор-гражданин вправе уступить третьему лицу права по договору аренды земельного участка, предоставленного для ИЖС, независимо от того, заключался ли он на торгах >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Возможна ли уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов?
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РФ "О залоге" предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РФ "О залоге" и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РФ "О залоге" предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РФ "О залоге" и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.
Статья: Перенаем земельного участка: уведомление, согласие или ничтожность?
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)Предъявляя встречные исковые требования, Департамент имущества Москвы, указал, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением, предусмотренной ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, оформленное в виде протокола-соглашения от 18.08.2009 является недействительным, как не соответствующее требованиям закона и не влекущее юридических последствий, как и все последующие сделки.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)Предъявляя встречные исковые требования, Департамент имущества Москвы, указал, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением, предусмотренной ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, оформленное в виде протокола-соглашения от 18.08.2009 является недействительным, как не соответствующее требованиям закона и не влекущее юридических последствий, как и все последующие сделки.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. В то же время лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. На момент заключения договора перенайма лесное законодательство подобного запрета не предусматривало, а ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, установившая запрет на перенаем для договоров аренды лесных участков, заключенных по итогам торгов, появилась уже после заключения договора и к тому же упоминает только договоры, заключенные по итогам конкурса, а не аукциона. Это позволяет сделать вывод, что договоры перенайма лесных участков, заключенные по итогам аукциона, являются действительными. Обратное может касаться только договоров, которые заключены после вступления в силу Федерального закона от 04.02.2021 N 3-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений", согласно которому ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса была изложена в новой редакции, содержащей запрет на перенаем лесных участков, арендованных на основании договоров, которые заключены посредством не только конкурса, но и аукциона.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. В то же время лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. На момент заключения договора перенайма лесное законодательство подобного запрета не предусматривало, а ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, установившая запрет на перенаем для договоров аренды лесных участков, заключенных по итогам торгов, появилась уже после заключения договора и к тому же упоминает только договоры, заключенные по итогам конкурса, а не аукциона. Это позволяет сделать вывод, что договоры перенайма лесных участков, заключенные по итогам аукциона, являются действительными. Обратное может касаться только договоров, которые заключены после вступления в силу Федерального закона от 04.02.2021 N 3-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений", согласно которому ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса была изложена в новой редакции, содержащей запрет на перенаем лесных участков, арендованных на основании договоров, которые заключены посредством не только конкурса, но и аукциона.
Статья: Раздел земельных участков: перспективы арбитражных споров
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
Статья: Нововведения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Норма п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ, вступившая в силу еще с 1 марта 2015 г., устанавливает, что участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для осуществления деятельности К(Ф)Х (при наличии двух и более заявлений по итогам процедуры выявления заинтересованных лиц по ст. 39.18 ЗК РФ) могут только граждане и фермеры. Эта норма была включена в закон для того, чтобы исключить конкуренцию на аукционах фермеров как более слабой в экономическом плане стороны и крупных агрохолдингов. Но данное правило сельскохозяйственные организации легко обходят, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения К(Ф)Х, через аффилированных физических лиц или К(Ф)Х. После победы на аукционе такие лица еще совсем недавно могли переуступить свои права арендатора, сдать в субаренду, внести в уставный капитал право аренды тому лицу, которое в силу закона не могло самостоятельно участвовать в аукционе, т.е. тем же агрохолдингам.
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Норма п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ, вступившая в силу еще с 1 марта 2015 г., устанавливает, что участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для осуществления деятельности К(Ф)Х (при наличии двух и более заявлений по итогам процедуры выявления заинтересованных лиц по ст. 39.18 ЗК РФ) могут только граждане и фермеры. Эта норма была включена в закон для того, чтобы исключить конкуренцию на аукционах фермеров как более слабой в экономическом плане стороны и крупных агрохолдингов. Но данное правило сельскохозяйственные организации легко обходят, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения К(Ф)Х, через аффилированных физических лиц или К(Ф)Х. После победы на аукционе такие лица еще совсем недавно могли переуступить свои права арендатора, сдать в субаренду, внести в уставный капитал право аренды тому лицу, которое в силу закона не могло самостоятельно участвовать в аукционе, т.е. тем же агрохолдингам.
Готовое решение: Что такое правовая экспертиза договоров и как ее проводить
(КонсультантПлюс, 2025)- госрегистрацию. Например, нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Позицию Верховного Суда РФ). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)- госрегистрацию. Например, нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Позицию Верховного Суда РФ). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)С учетом того что в данных случаях используется неконкурентный способ предоставления публичного земельного участка в строго ограниченных случаях и определенным субъектам, у арендатора отсутствует возможность изменения условий заключенного договора аренды, а также возможность уступки прав по сделке. Так, Верховный Суд РФ указал, что земельный участок, находящийся в федеральной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования) без проведения аукциона. Изменение условий договора о цели предоставления этого участка на "аренду для жилищного строительства" будет прямо противоречить ст. 39.6. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона (Определение ВС РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)С учетом того что в данных случаях используется неконкурентный способ предоставления публичного земельного участка в строго ограниченных случаях и определенным субъектам, у арендатора отсутствует возможность изменения условий заключенного договора аренды, а также возможность уступки прав по сделке. Так, Верховный Суд РФ указал, что земельный участок, находящийся в федеральной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования) без проведения аукциона. Изменение условий договора о цели предоставления этого участка на "аренду для жилищного строительства" будет прямо противоречить ст. 39.6. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона (Определение ВС РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).
Готовое решение: Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).