Уведомление о замене стороны Арендодателя по договору аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Уведомление о замене стороны Арендодателя по договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору не допускается
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФПоскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора независимо от того, является ли отчуждение добровольным или принудительным, требует ли оно согласия или уведомления арендодателя. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФПоскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора независимо от того, является ли отчуждение добровольным или принудительным, требует ли оно согласия или уведомления арендодателя. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором.
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"3.3.3. В случае перемены лиц в обязательстве к новому арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном при передаче земельного участка в аренду правопредшественнику (позиция ВС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)- в рамках ликвидационной стадии арендодатель не должен иметь возможность взыскать платежи за пользование с добросовестного субарендатора, не осведомленного о прекращении аренды, что возможно обосновать или через ст. 303 ГК РФ в совокупности с п. 12 Постановления N 73, или через применение по аналогии правил об уведомлении должника при перемене лиц в обязательстве;
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)- в рамках ликвидационной стадии арендодатель не должен иметь возможность взыскать платежи за пользование с добросовестного субарендатора, не осведомленного о прекращении аренды, что возможно обосновать или через ст. 303 ГК РФ в совокупности с п. 12 Постановления N 73, или через применение по аналогии правил об уведомлении должника при перемене лиц в обязательстве;
"Теория и практика реорганизации (правовой аспект)"
(Габов А.В.)
("Статут", 2014)Впрочем, вопрос не только в специальных правах, должники должны знать того, кому они будут исполнять обязательство. Можно привести пример с договором аренды. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако в некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведем Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.
(Габов А.В.)
("Статут", 2014)Впрочем, вопрос не только в специальных правах, должники должны знать того, кому они будут исполнять обязательство. Можно привести пример с договором аренды. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако в некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведем Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.
Нормативные акты
Решение Челябинского УФАС России от 24.01.2023 по жалобе N 074/10/18.1-12/2023
Обстоятельства: Поступила жалоба Заявителя на неправомерные действия ОГКУ, выразившиеся в нарушении порядка проведения Аукциона, а именно неправомерно объявлены торги на право предоставления во временное владение и пользование движимого имущества, обремененного правом аренды.
Решение: Признать жалобу необоснованной.Дополнительным соглашением сторон от 02.07.2020 срок действия договора аренды N 8/55Д от 21.09.2019 продлен до 02.06.2021.
Обстоятельства: Поступила жалоба Заявителя на неправомерные действия ОГКУ, выразившиеся в нарушении порядка проведения Аукциона, а именно неправомерно объявлены торги на право предоставления во временное владение и пользование движимого имущества, обремененного правом аренды.
Решение: Признать жалобу необоснованной.Дополнительным соглашением сторон от 02.07.2020 срок действия договора аренды N 8/55Д от 21.09.2019 продлен до 02.06.2021.
Решение Московского УФАС России от 24.08.2020 по делу N 077/07/00-13267/2020
Обстоятельства: По мнению Заявителя, организатором торгов допущены нарушения, а именно: представлена неполная и противоречивая информация, не позволяющая установить объем прав и обязанностей, принадлежащих должнику; не представлена по запросам информация о порядке оплаты задатка; не представлен ответ на запрос об организации осмотра имущества, принадлежащего должнику.
Решение: Признать жалобу необоснованной; снять ограничения, наложенные письмами.В связи с тем, что Должник, являясь единственным учредителем АО "АА", передал в оплату уставного капитала АО "АА" права аренды земельных участков, были направлены соответствующие уведомления арендодателю о замене стороны по договорам.
Обстоятельства: По мнению Заявителя, организатором торгов допущены нарушения, а именно: представлена неполная и противоречивая информация, не позволяющая установить объем прав и обязанностей, принадлежащих должнику; не представлена по запросам информация о порядке оплаты задатка; не представлен ответ на запрос об организации осмотра имущества, принадлежащего должнику.
Решение: Признать жалобу необоснованной; снять ограничения, наложенные письмами.В связи с тем, что Должник, являясь единственным учредителем АО "АА", передал в оплату уставного капитала АО "АА" права аренды земельных участков, были направлены соответствующие уведомления арендодателю о замене стороны по договорам.
"Все о земельных участках: основания и порядок приобретения"
(Карташова Ю.А., Гришина Я.С.)
("Омега-Л", 2008)Данный договор заключается сторонами без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.
(Карташова Ю.А., Гришина Я.С.)
("Омега-Л", 2008)Данный договор заключается сторонами без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.
Корреспонденция счетов: Организация передает в качестве вклада в уставный капитал вновь созданного ООО право аренды арендуемого ею земельного участка сроком на 3 года и несет расходы по государственной регистрации данной сделки. Согласованная оценка вклада составляет 950 000 руб., что не превышает оценку независимого оценщика, а также соответствует номинальной стоимости доли организации в уставном капитале ООО...
(Консультация эксперта, 2005)В данном случае в качестве вклада в уставный капитал организация передает право аренды земельного участка, которое является имущественным правом, принадлежащим арендатору имущества. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом не требуется согласия собственника при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не установлено иное), а также заключения нового договора аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
(Консультация эксперта, 2005)В данном случае в качестве вклада в уставный капитал организация передает право аренды земельного участка, которое является имущественным правом, принадлежащим арендатору имущества. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом не требуется согласия собственника при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не установлено иное), а также заключения нового договора аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
"Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики"
(Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.)
(под ред. А.Я. Рыженкова)
("Новый индекс", 2009)Нерешенной на сегодняшний день проблемой в сфере организации и проведения торгов при предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства является право арендатора в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Таким образом, права арендатора-застройщика на пользование выделенным под строительство земельным участком отчуждаются на возмездной основе, что приводит к перемене лиц в обязательстве. Арендодатель земельного участка в лице органа местного самоуправления или органа государственной власти не препятствует передаче арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу, поскольку интерес первого в обязательстве обусловлен лишь возможностью взимания со стороны арендной платы.
(Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.)
(под ред. А.Я. Рыженкова)
("Новый индекс", 2009)Нерешенной на сегодняшний день проблемой в сфере организации и проведения торгов при предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства является право арендатора в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Таким образом, права арендатора-застройщика на пользование выделенным под строительство земельным участком отчуждаются на возмездной основе, что приводит к перемене лиц в обязательстве. Арендодатель земельного участка в лице органа местного самоуправления или органа государственной власти не препятствует передаче арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу, поскольку интерес первого в обязательстве обусловлен лишь возможностью взимания со стороны арендной платы.
"Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"
(выпуск 1)
(под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой)
("Статут", 2007)Стоит обратить внимание на то, что закон прямо не говорит о замене стороны, указывая лишь на отсутствие оснований для изменений и прекращения договора. Тем не менее ст. 617 ГК РФ представляет собой частный случай замены стороны в силу закона. В связи с этим с момента перехода права собственности новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя независимо от того, внесены соответствующие изменения в договор аренды или нет.
(выпуск 1)
(под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой)
("Статут", 2007)Стоит обратить внимание на то, что закон прямо не говорит о замене стороны, указывая лишь на отсутствие оснований для изменений и прекращения договора. Тем не менее ст. 617 ГК РФ представляет собой частный случай замены стороны в силу закона. В связи с этим с момента перехода права собственности новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя независимо от того, внесены соответствующие изменения в договор аренды или нет.
Вопрос: ...Организация А сдала в аренду организации Б помещение на три года. Через несколько месяцев организации А и Б и организация В подписали договор о перемене лиц в обязательстве: права и обязанности организации Б по договору аренды переданы организации В. Этот договор не был зарегистрирован. Организация Б ликвидировалась. Затем организация В устно выразила намерение покинуть помещение. Вправе ли организация А требовать соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного договором аренды? Есть ли у нее механизмы воздействия на организацию В?
(Консультация эксперта, 2015)Вопрос: Организация А (арендодатель) и организация Б (арендатор) заключили договор аренды помещения сроком на три года. Через несколько месяцев указанные организации, а также организация В подписали договор о перемене лиц в обязательстве. Согласно договору все права и обязанности организации Б по договору аренды передавались организации В. Однако указанный договор не был зарегистрирован. Организация Б вскоре была ликвидирована. Спустя несколько месяцев организация В выразила свое намерение (в устной форме) покинуть занимаемое помещение. Вправе ли организация А требовать соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного договором аренды (уведомления второй стороны за четыре месяца и уплаты штрафа)? Есть ли у организации А какие-то механизмы воздействия на организацию В?
(Консультация эксперта, 2015)Вопрос: Организация А (арендодатель) и организация Б (арендатор) заключили договор аренды помещения сроком на три года. Через несколько месяцев указанные организации, а также организация В подписали договор о перемене лиц в обязательстве. Согласно договору все права и обязанности организации Б по договору аренды передавались организации В. Однако указанный договор не был зарегистрирован. Организация Б вскоре была ликвидирована. Спустя несколько месяцев организация В выразила свое намерение (в устной форме) покинуть занимаемое помещение. Вправе ли организация А требовать соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного договором аренды (уведомления второй стороны за четыре месяца и уплаты штрафа)? Есть ли у организации А какие-то механизмы воздействия на организацию В?
Статья: Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?
(Мартынюк Н.А.)
("Главная книга", 2014, N 10)К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:
(Мартынюк Н.А.)
("Главная книга", 2014, N 10)К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:
"Гражданское право: Учебник"
(том 2)
(под ред. О.Н. Садикова)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2007)Арендатору могут быть переданы также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве.
(том 2)
(под ред. О.Н. Садикова)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2007)Арендатору могут быть переданы также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве.
Статья: О предоставлении застройщикам земельных участков под строительство
(Ершов О.Г.)
("Право и экономика", 2007, N 4)В соответствии с действующим земельным законодательством арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
(Ершов О.Г.)
("Право и экономика", 2007, N 4)В соответствии с действующим земельным законодательством арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
"Комментарий к Федеральному закону "Об исполнительном производстве"
(постатейный)
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(под ред. В.В. Яркова)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2014)Арендные права могут переходить и без согласия арендодателя, однако в этом случае законодатель обычно указывает на необходимость уведомления собственника о состоявшейся перемене лиц.
(постатейный)
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(под ред. В.В. Яркова)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2014)Арендные права могут переходить и без согласия арендодателя, однако в этом случае законодатель обычно указывает на необходимость уведомления собственника о состоявшейся перемене лиц.