Учет реализации недвижимого имущества при усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет реализации недвижимого имущества при усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.17 "Порядок признания доходов и расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщиком (ИП) неправомерно занижены доходы от предпринимательской деятельности (не отражена стоимость реализованного недвижимого имущества) и завышены расходы, учитываемые при исчислении УСН.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщиком (ИП) неправомерно занижены доходы от предпринимательской деятельности (не отражена стоимость реализованного недвижимого имущества) и завышены расходы, учитываемые при исчислении УСН.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, при расчете налоговых обязательств по УСН от продажи спорных объектов недвижимости налоговый орган неправомерно не учел уплату НДФЛ от реализации данных объектов и налог на имущество.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, при расчете налоговых обязательств по УСН от продажи спорных объектов недвижимости налоговый орган неправомерно не учел уплату НДФЛ от реализации данных объектов и налог на имущество.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Поступления, причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, при применении УСН признаются в составе доходов на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Полученные доходы учитываются в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Они признаются за вычетом НДС, если организация не освобождена от налога по п. 1 ст. 145 НК РФ и начисляет НДС к уплате (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Подробнее об НДС при УСН см. Готовое решение.
Статья: Проблема формального подхода к оценке налоговой обязанности в условиях цифровизации
(Даниленко Н.С., Провоторов В.П., Плешанова О.П.)
("Закон", 2021, N 4)Эта позиция высказана в налоговом споре, связанном с применением упрощенной системы налогообложения (УСН) и учетом операций с недвижимым имуществом <18>. Дело, по сути, касалось оценки формальных аспектов и расчетов, легко поддающихся автоматизации: определения налоговой базы по УСН, учета расходов и доходов. Особенность была в том, что приобретение и реализация объектов недвижимости происходили в периоды, когда предприниматель использовал разные системы налогообложения (УСН и единый налог на вмененный доход). Не согласившись с формальным подходом, СКЭС ВС РФ направила дело на новое рассмотрение и потребовала правильно определить недоимку по УСН, обратив внимание на отсутствие у налогового органа затруднений в получении информации.
(Даниленко Н.С., Провоторов В.П., Плешанова О.П.)
("Закон", 2021, N 4)Эта позиция высказана в налоговом споре, связанном с применением упрощенной системы налогообложения (УСН) и учетом операций с недвижимым имуществом <18>. Дело, по сути, касалось оценки формальных аспектов и расчетов, легко поддающихся автоматизации: определения налоговой базы по УСН, учета расходов и доходов. Особенность была в том, что приобретение и реализация объектов недвижимости происходили в периоды, когда предприниматель использовал разные системы налогообложения (УСН и единый налог на вмененный доход). Не согласившись с формальным подходом, СКЭС ВС РФ направила дело на новое рассмотрение и потребовала правильно определить недоимку по УСН, обратив внимание на отсутствие у налогового органа затруднений в получении информации.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 28.07.2020 N БВ-4-7/12120
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения>Суды трех инстанций, рассматривая спор, руководствовались пунктом 1 статьи 346.11, пунктом 1 статьи 346.15, пунктом 2 статьи 346.18, пунктом 1 статьи 346.17, пунктом 7 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации и согласились с выводами налогового органа, указав, что спорные объекты недвижимости в качестве товара для последующей реализации предпринимателем не приобретались и подлежат отнесению к основным средствам; доход, полученный от продажи нежилых помещений, необходимо квалифицировать как связанный с предпринимательской деятельностью налогоплательщика и подлежащий налогообложению в рамках УСН. В то же время, формулируя вывод о правомерности произведенных доначислений, суды указали, что затраты на приобретение объектов недвижимого имущества нельзя учесть в составе расходов предпринимателя, так как данное имущество не использовалось им в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН.
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения>Суды трех инстанций, рассматривая спор, руководствовались пунктом 1 статьи 346.11, пунктом 1 статьи 346.15, пунктом 2 статьи 346.18, пунктом 1 статьи 346.17, пунктом 7 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации и согласились с выводами налогового органа, указав, что спорные объекты недвижимости в качестве товара для последующей реализации предпринимателем не приобретались и подлежат отнесению к основным средствам; доход, полученный от продажи нежилых помещений, необходимо квалифицировать как связанный с предпринимательской деятельностью налогоплательщика и подлежащий налогообложению в рамках УСН. В то же время, формулируя вывод о правомерности произведенных доначислений, суды указали, что затраты на приобретение объектов недвижимого имущества нельзя учесть в составе расходов предпринимателя, так как данное имущество не использовалось им в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН.
<Информация> ФНС России
"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного облагается налогом"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного признается его реализацией, а полученный от нее доход подлежит учету при исчислении налоговой базы по УСН.
"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного облагается налогом"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного признается его реализацией, а полученный от нее доход подлежит учету при исчислении налоговой базы по УСН.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Если ИП ранее учитывал доход от аренды квартиры в качестве дохода от предпринимательской деятельности <2>, то данное обстоятельство однозначно будет указывать на то, что квартира использовалась им в предпринимательской деятельности. Соответственно, при ее реализации получаемый гражданином доход будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. В качестве подтверждения данного вывода сошлемся на Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-8922/13 по делу N А50-699/2013. В нем суд посчитал доход от реализации недвижимого имущества (правда, нежилого) доходом, облагаемым в рамках УСН, поскольку ранее это имущество предоставлялось предпринимателем в аренду и ИП учитывал доход от аренды в качестве дохода, облагаемого на "упрощенке".
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Если ИП ранее учитывал доход от аренды квартиры в качестве дохода от предпринимательской деятельности <2>, то данное обстоятельство однозначно будет указывать на то, что квартира использовалась им в предпринимательской деятельности. Соответственно, при ее реализации получаемый гражданином доход будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. В качестве подтверждения данного вывода сошлемся на Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-8922/13 по делу N А50-699/2013. В нем суд посчитал доход от реализации недвижимого имущества (правда, нежилого) доходом, облагаемым в рамках УСН, поскольку ранее это имущество предоставлялось предпринимателем в аренду и ИП учитывал доход от аренды в качестве дохода, облагаемого на "упрощенке".
Вопрос: О налогообложении при получении доходов ИП, применяющим УСН, от продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при реализации жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме.
(Письмо ФНС России от 16.01.2023 N БС-4-11/304@)Учитывая изложенное, в случае, если жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме реализуются налогоплательщиком в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то доходы от их реализации подлежат учету в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письмо ФНС России от 16.01.2023 N БС-4-11/304@)Учитывая изложенное, в случае, если жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме реализуются налогоплательщиком в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то доходы от их реализации подлежат учету в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Статья: УСН: обзор судебной практики
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Доводы налогоплательщика. Налоговый кодекс не содержит прямого запрета на применение УСН лицом, не имеющим статуса предпринимателя. Следовательно, с учетом ст. 11 НК РФ доход от продажи объектов недвижимости до приобретения гражданином статуса ИП (но при фактическом осуществлении предпринимательской деятельности) может быть пересчитан в рамках применяемой им УСН.
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Доводы налогоплательщика. Налоговый кодекс не содержит прямого запрета на применение УСН лицом, не имеющим статуса предпринимателя. Следовательно, с учетом ст. 11 НК РФ доход от продажи объектов недвижимости до приобретения гражданином статуса ИП (но при фактическом осуществлении предпринимательской деятельности) может быть пересчитан в рамках применяемой им УСН.
Статья: Учет основных средств аптекой на УСН
(Палько Е.А.)
("Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)В Письме Минфина России от 03.09.2021 N 03-04-05/71290 отмечается, что при реализации объекта недвижимости, приобретенного индивидуальным предпринимателем в период применения объекта налогообложения в виде доходов, а реализованного после перехода на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются.
(Палько Е.А.)
("Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)В Письме Минфина России от 03.09.2021 N 03-04-05/71290 отмечается, что при реализации объекта недвижимости, приобретенного индивидуальным предпринимателем в период применения объекта налогообложения в виде доходов, а реализованного после перехода на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются.
Статья: Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 11.10.2023 N Ф10-4659/2023 <О получении ИП-"упрощенцем" облагаемого дохода, когда не представлены доказательства погашения задолженности перед предпринимателем>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 1)Основанием для "упрощенных" доначислений за 2012 год послужил вывод ревизоров о невключении бизнесменом в налоговую базу дохода, полученного от реализации недвижимости. Однако служители Фемиды встали на сторону ИП. Они отталкивались от того, что доходы от продажи учитываются при определении УСН-базы на дату поступления денег на банковский счет, в кассу или иного погашения задолженности (кассовый метод). В рассматриваемом случае фискалы держали ориентир на факт госрегистрации перехода права собственности на объекты (здание магазина и земельный участок) по договору купли-продажи. Он, согласно сведениям из ЕГРН, зарегистрирован 13 января 2012 года. Но сведений о получении предпринимателем оплаты за эту недвижимость в 2012 году нет ни в акте проверки, ни в итоговом решении ИФНС. Указания на несоответствие действий коммерсанта налоговому законодательству недостаточно. Перечисление контролерами обстоятельств без приведения конкретных данных из первички не может быть доказательством наличия у бизнесмена недоимки.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 1)Основанием для "упрощенных" доначислений за 2012 год послужил вывод ревизоров о невключении бизнесменом в налоговую базу дохода, полученного от реализации недвижимости. Однако служители Фемиды встали на сторону ИП. Они отталкивались от того, что доходы от продажи учитываются при определении УСН-базы на дату поступления денег на банковский счет, в кассу или иного погашения задолженности (кассовый метод). В рассматриваемом случае фискалы держали ориентир на факт госрегистрации перехода права собственности на объекты (здание магазина и земельный участок) по договору купли-продажи. Он, согласно сведениям из ЕГРН, зарегистрирован 13 января 2012 года. Но сведений о получении предпринимателем оплаты за эту недвижимость в 2012 году нет ни в акте проверки, ни в итоговом решении ИФНС. Указания на несоответствие действий коммерсанта налоговому законодательству недостаточно. Перечисление контролерами обстоятельств без приведения конкретных данных из первички не может быть доказательством наличия у бизнесмена недоимки.
Готовое решение: Налоги и страховые взносы при УСН
(КонсультантПлюс, 2025)НДПИ, если предприниматель признается пользователем общераспространенных полезных ископаемых. Если он добывает и реализует иные полезные ископаемые, то применять УСН нельзя (п. 1 ст. 334, пп. 8 п. 3 ст. 346.12 НК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)НДПИ, если предприниматель признается пользователем общераспространенных полезных ископаемых. Если он добывает и реализует иные полезные ископаемые, то применять УСН нельзя (п. 1 ст. 334, пп. 8 п. 3 ст. 346.12 НК РФ);
Вопрос: В связи с приостановлением с 08.08.2023 действия Конвенции от 16.12.1998 между Правительствами России и Испании об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доходы и капитал каков порядок налогообложения доходов от сдачи в аренду апартаментов в Испании для ИП на УСН "доходы"?
(Консультация эксперта, 2024)В доходах на УСН индивидуальные предприниматели учитывают те же доходы, что и для расчета налога на прибыль: от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ).
(Консультация эксперта, 2024)В доходах на УСН индивидуальные предприниматели учитывают те же доходы, что и для расчета налога на прибыль: от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ).
Последние изменения: Налоговый агент по НДС
(КонсультантПлюс, 2025)Российская организация, в том числе применяющая УСН, выступает налоговым агентом в отношении иностранной организации, оказывающей ей услуги, местом реализации которых признается РФ. Это касается случая, когда иностранная организация не состоит на учете в российских налоговых органах или состоит на учете только в связи с тем, что в РФ находятся принадлежащие ей недвижимость и (или) транспортные средства, либо в связи с открытием счета в банке. Поэтому, если такая организация из Киргизской Республики оказывает маркетинговые услуги российской организации, применяющей УСН, последняя исчисляет и уплачивает НДС в качестве налогового агента.
(КонсультантПлюс, 2025)Российская организация, в том числе применяющая УСН, выступает налоговым агентом в отношении иностранной организации, оказывающей ей услуги, местом реализации которых признается РФ. Это касается случая, когда иностранная организация не состоит на учете в российских налоговых органах или состоит на учете только в связи с тем, что в РФ находятся принадлежащие ей недвижимость и (или) транспортные средства, либо в связи с открытием счета в банке. Поэтому, если такая организация из Киргизской Республики оказывает маркетинговые услуги российской организации, применяющей УСН, последняя исчисляет и уплачивает НДС в качестве налогового агента.
Последние изменения: Учет основных средств при УСН 15%
(КонсультантПлюс, 2025)При получении организацией, применяющей УСН, недвижимости по договору долевого участия, предназначенной для дальнейшей реализации, доходы от ее реализации учитываются в порядке, предусмотренном ст. 346.17 НК РФ, - на дату поступления денег, иного имущества (работ, услуг, имущественных прав) либо на дату погашения обязательства перед вами иным способом. Расходы на приобретение недвижимости учитываются при ее реализации в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)При получении организацией, применяющей УСН, недвижимости по договору долевого участия, предназначенной для дальнейшей реализации, доходы от ее реализации учитываются в порядке, предусмотренном ст. 346.17 НК РФ, - на дату поступления денег, иного имущества (работ, услуг, имущественных прав) либо на дату погашения обязательства перед вами иным способом. Расходы на приобретение недвижимости учитываются при ее реализации в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.