Учет реализации недвижимого имущества при усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет реализации недвижимого имущества при усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.17 "Порядок признания доходов и расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщиком (ИП) неправомерно занижены доходы от предпринимательской деятельности (не отражена стоимость реализованного недвижимого имущества) и завышены расходы, учитываемые при исчислении УСН.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, налогоплательщиком (ИП) неправомерно занижены доходы от предпринимательской деятельности (не отражена стоимость реализованного недвижимого имущества) и завышены расходы, учитываемые при исчислении УСН.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, при расчете налоговых обязательств по УСН от продажи спорных объектов недвижимости налоговый орган неправомерно не учел уплату НДФЛ от реализации данных объектов и налог на имущество.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, при расчете налоговых обязательств по УСН от продажи спорных объектов недвижимости налоговый орган неправомерно не учел уплату НДФЛ от реализации данных объектов и налог на имущество.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Поступления, причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, при применении УСН признаются в составе доходов на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Полученные доходы учитываются в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Они признаются за вычетом НДС, если организация не освобождена от налога по п. 1 ст. 145 НК РФ и начисляет НДС к уплате (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Подробнее об НДС при УСН см. Готовое решение.
Статья: Проблема формального подхода к оценке налоговой обязанности в условиях цифровизации
(Даниленко Н.С., Провоторов В.П., Плешанова О.П.)
("Закон", 2021, N 4)Эта позиция высказана в налоговом споре, связанном с применением упрощенной системы налогообложения (УСН) и учетом операций с недвижимым имуществом <18>. Дело, по сути, касалось оценки формальных аспектов и расчетов, легко поддающихся автоматизации: определения налоговой базы по УСН, учета расходов и доходов. Особенность была в том, что приобретение и реализация объектов недвижимости происходили в периоды, когда предприниматель использовал разные системы налогообложения (УСН и единый налог на вмененный доход). Не согласившись с формальным подходом, СКЭС ВС РФ направила дело на новое рассмотрение и потребовала правильно определить недоимку по УСН, обратив внимание на отсутствие у налогового органа затруднений в получении информации.
(Даниленко Н.С., Провоторов В.П., Плешанова О.П.)
("Закон", 2021, N 4)Эта позиция высказана в налоговом споре, связанном с применением упрощенной системы налогообложения (УСН) и учетом операций с недвижимым имуществом <18>. Дело, по сути, касалось оценки формальных аспектов и расчетов, легко поддающихся автоматизации: определения налоговой базы по УСН, учета расходов и доходов. Особенность была в том, что приобретение и реализация объектов недвижимости происходили в периоды, когда предприниматель использовал разные системы налогообложения (УСН и единый налог на вмененный доход). Не согласившись с формальным подходом, СКЭС ВС РФ направила дело на новое рассмотрение и потребовала правильно определить недоимку по УСН, обратив внимание на отсутствие у налогового органа затруднений в получении информации.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 28.07.2020 N БВ-4-7/12120
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения>Суды трех инстанций, рассматривая спор, руководствовались пунктом 1 статьи 346.11, пунктом 1 статьи 346.15, пунктом 2 статьи 346.18, пунктом 1 статьи 346.17, пунктом 7 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации и согласились с выводами налогового органа, указав, что спорные объекты недвижимости в качестве товара для последующей реализации предпринимателем не приобретались и подлежат отнесению к основным средствам; доход, полученный от продажи нежилых помещений, необходимо квалифицировать как связанный с предпринимательской деятельностью налогоплательщика и подлежащий налогообложению в рамках УСН. В то же время, формулируя вывод о правомерности произведенных доначислений, суды указали, что затраты на приобретение объектов недвижимого имущества нельзя учесть в составе расходов предпринимателя, так как данное имущество не использовалось им в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН.
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения>Суды трех инстанций, рассматривая спор, руководствовались пунктом 1 статьи 346.11, пунктом 1 статьи 346.15, пунктом 2 статьи 346.18, пунктом 1 статьи 346.17, пунктом 7 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации и согласились с выводами налогового органа, указав, что спорные объекты недвижимости в качестве товара для последующей реализации предпринимателем не приобретались и подлежат отнесению к основным средствам; доход, полученный от продажи нежилых помещений, необходимо квалифицировать как связанный с предпринимательской деятельностью налогоплательщика и подлежащий налогообложению в рамках УСН. В то же время, формулируя вывод о правомерности произведенных доначислений, суды указали, что затраты на приобретение объектов недвижимого имущества нельзя учесть в составе расходов предпринимателя, так как данное имущество не использовалось им в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН.
<Информация> ФНС России
"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного облагается налогом"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного признается его реализацией, а полученный от нее доход подлежит учету при исчислении налоговой базы по УСН.
"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного облагается налогом"Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного признается его реализацией, а полученный от нее доход подлежит учету при исчислении налоговой базы по УСН.
Статья: Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 11.10.2023 N Ф10-4659/2023 <О получении ИП-"упрощенцем" облагаемого дохода, когда не представлены доказательства погашения задолженности перед предпринимателем>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 1)Основанием для "упрощенных" доначислений за 2012 год послужил вывод ревизоров о невключении бизнесменом в налоговую базу дохода, полученного от реализации недвижимости. Однако служители Фемиды встали на сторону ИП. Они отталкивались от того, что доходы от продажи учитываются при определении УСН-базы на дату поступления денег на банковский счет, в кассу или иного погашения задолженности (кассовый метод). В рассматриваемом случае фискалы держали ориентир на факт госрегистрации перехода права собственности на объекты (здание магазина и земельный участок) по договору купли-продажи. Он, согласно сведениям из ЕГРН, зарегистрирован 13 января 2012 года. Но сведений о получении предпринимателем оплаты за эту недвижимость в 2012 году нет ни в акте проверки, ни в итоговом решении ИФНС. Указания на несоответствие действий коммерсанта налоговому законодательству недостаточно. Перечисление контролерами обстоятельств без приведения конкретных данных из первички не может быть доказательством наличия у бизнесмена недоимки.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 1)Основанием для "упрощенных" доначислений за 2012 год послужил вывод ревизоров о невключении бизнесменом в налоговую базу дохода, полученного от реализации недвижимости. Однако служители Фемиды встали на сторону ИП. Они отталкивались от того, что доходы от продажи учитываются при определении УСН-базы на дату поступления денег на банковский счет, в кассу или иного погашения задолженности (кассовый метод). В рассматриваемом случае фискалы держали ориентир на факт госрегистрации перехода права собственности на объекты (здание магазина и земельный участок) по договору купли-продажи. Он, согласно сведениям из ЕГРН, зарегистрирован 13 января 2012 года. Но сведений о получении предпринимателем оплаты за эту недвижимость в 2012 году нет ни в акте проверки, ни в итоговом решении ИФНС. Указания на несоответствие действий коммерсанта налоговому законодательству недостаточно. Перечисление контролерами обстоятельств без приведения конкретных данных из первички не может быть доказательством наличия у бизнесмена недоимки.
Статья: Цифровые финансовые активы: налоговые последствия хозяйственных операций
(Садовская Т.Д., Попкова Ж.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 9)Однако общий характер дефиниции п. 1 ст. 41 НК РФ зачастую позволяет высшим судебным инстанциям квалифицировать некоторые спорные деяния налогоплательщика как не породившие у него налогооблагаемого дохода. Так, в относительно недавно принятом Определении Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 309-ЭС22-4514 <26> рассмотрена соответствующая проблема. В рамках дела о своем банкротстве общество реализовало банку (конкурсный кредитор) предмет залога (по обязательствам должника ООО "Импульс") - недвижимое имущество. Суды трех инстанций пришли к выводу, что общество в данном случае получило доход, подлежащий учету при исчислении по упрощенной системе налогообложения (УСН). С данным выводом не согласился ВС РФ, в частности, указав, что при передаче имущества банку в счет погашения кредитных обязательств от имени основного должника (ООО "Импульс") общество не получило дохода как в денежной, так и в натуральной форме, а переданные налогоплательщику права (требования) не могли быть реализованы в связи с ликвидацией ООО "Импульс" и, следовательно, не могли быть признаны доходом.
(Садовская Т.Д., Попкова Ж.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 9)Однако общий характер дефиниции п. 1 ст. 41 НК РФ зачастую позволяет высшим судебным инстанциям квалифицировать некоторые спорные деяния налогоплательщика как не породившие у него налогооблагаемого дохода. Так, в относительно недавно принятом Определении Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 309-ЭС22-4514 <26> рассмотрена соответствующая проблема. В рамках дела о своем банкротстве общество реализовало банку (конкурсный кредитор) предмет залога (по обязательствам должника ООО "Импульс") - недвижимое имущество. Суды трех инстанций пришли к выводу, что общество в данном случае получило доход, подлежащий учету при исчислении по упрощенной системе налогообложения (УСН). С данным выводом не согласился ВС РФ, в частности, указав, что при передаче имущества банку в счет погашения кредитных обязательств от имени основного должника (ООО "Импульс") общество не получило дохода как в денежной, так и в натуральной форме, а переданные налогоплательщику права (требования) не могли быть реализованы в связи с ликвидацией ООО "Импульс" и, следовательно, не могли быть признаны доходом.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Если ИП ранее учитывал доход от аренды квартиры в качестве дохода от предпринимательской деятельности <2>, то данное обстоятельство однозначно будет указывать на то, что квартира использовалась им в предпринимательской деятельности. Соответственно, при ее реализации получаемый гражданином доход будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. В качестве подтверждения данного вывода сошлемся на Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-8922/13 по делу N А50-699/2013. В нем суд посчитал доход от реализации недвижимого имущества (правда, нежилого) доходом, облагаемым в рамках УСН, поскольку ранее это имущество предоставлялось предпринимателем в аренду и ИП учитывал доход от аренды в качестве дохода, облагаемого на "упрощенке".
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Если ИП ранее учитывал доход от аренды квартиры в качестве дохода от предпринимательской деятельности <2>, то данное обстоятельство однозначно будет указывать на то, что квартира использовалась им в предпринимательской деятельности. Соответственно, при ее реализации получаемый гражданином доход будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. В качестве подтверждения данного вывода сошлемся на Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-8922/13 по делу N А50-699/2013. В нем суд посчитал доход от реализации недвижимого имущества (правда, нежилого) доходом, облагаемым в рамках УСН, поскольку ранее это имущество предоставлялось предпринимателем в аренду и ИП учитывал доход от аренды в качестве дохода, облагаемого на "упрощенке".
Статья: ИП на ПСН: новые проблемные ситуации
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Операции по продаже недвижимости не подпадают под патент, следовательно, полученный доход не может быть учтен для целей применения ПСН. Если вы не подавали заявление о переходе на упрощенку, то по умолчанию вы совмещаете ПСН и ОСН. Поэтому при реализации нежилого помещения, которое использовалось в бизнесе на ПСН, у вас возникает обязанность уплатить "предпринимательский" НДФЛ и НДС <13>. То есть нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2024 г. и декларацию по НДС за квартал, когда была реализована недвижимость.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Операции по продаже недвижимости не подпадают под патент, следовательно, полученный доход не может быть учтен для целей применения ПСН. Если вы не подавали заявление о переходе на упрощенку, то по умолчанию вы совмещаете ПСН и ОСН. Поэтому при реализации нежилого помещения, которое использовалось в бизнесе на ПСН, у вас возникает обязанность уплатить "предпринимательский" НДФЛ и НДС <13>. То есть нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2024 г. и декларацию по НДС за квартал, когда была реализована недвижимость.
Вопрос: О налогообложении при получении доходов ИП, применяющим УСН, от продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Вопрос: О налогообложении доходов, полученных ИП, применяющим УСН, от продажи недвижимого имущества.
(Письма Минфина России от 28.11.2024 N 03-11-11/120084, N 03-11-11/120087)В связи с этим, в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письма Минфина России от 28.11.2024 N 03-11-11/120084, N 03-11-11/120087)В связи с этим, в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Предоставлением отступного прекращены обязательства по договору займа, произведен переход права собственности от общества к заимодавцу на переданное недвижимое имущество, соответственно, имущество передано обществом на возмездной основе.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Предоставлением отступного прекращены обязательства по договору займа, произведен переход права собственности от общества к заимодавцу на переданное недвижимое имущество, соответственно, имущество передано обществом на возмездной основе.
Готовое решение: Налоги и страховые взносы при УСН
(КонсультантПлюс, 2025)НДПИ, если предприниматель признается пользователем общераспространенных полезных ископаемых. Если он добывает и реализует иные полезные ископаемые, то применять УСН нельзя (п. 1 ст. 334, пп. 8 п. 3 ст. 346.12 НК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)НДПИ, если предприниматель признается пользователем общераспространенных полезных ископаемых. Если он добывает и реализует иные полезные ископаемые, то применять УСН нельзя (п. 1 ст. 334, пп. 8 п. 3 ст. 346.12 НК РФ);
Путеводитель по сделкам. Агентирование. Агент (субагент)Внимание! Агент, применяющий УСН, в случае выставления и (или) получения им счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах принципала, являющегося плательщиком НДС, обязан вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении такой деятельности (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Таким образом, агент, применяющий УСН, должен регистрировать счета-фактуры, выставленные покупателю при реализации объекта недвижимости, в ч. 1 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, а полученные от принципала счета-фактуры - в ч. 2 этого журнала (пп. "а" п. 7, пп. "а" п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).
Вопрос: Организация на УСН "доходы минус расходы" приобрела для перепродажи недвижимость, которая требует дорогостоящего ремонта и (или) реконструкции. Организация учитывает недвижимость как товар. В каком порядке и в какой момент в целях налогообложения можно учесть затраты на ремонт в составе расходов?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Ответ: Стоимость ремонта объекта недвижимости, приобретенного для продажи, может быть учтена при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, на дату реализации указанного объекта недвижимости.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Ответ: Стоимость ремонта объекта недвижимости, приобретенного для продажи, может быть учтена при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, на дату реализации указанного объекта недвижимости.