Срок оспаривания сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Срок оспаривания сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Срок исковой давности при оспаривании договора дарения
(КонсультантПлюс, 2025)1. Начало срока исковой давности при оспаривании дарения
(КонсультантПлюс, 2025)1. Начало срока исковой давности при оспаривании дарения
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2025 по делу N 33-4448/2025 (УИД 77RS0002-02-2023-010139-14)
Категория спора: Неосновательное обогащение.
Требования: О взыскании денежных средств.
Обстоятельства: Финансовый управляющий ссылается на то, что решением суда в отношении должника была возобновлена процедура реализации имущества ввиду наличия в распоряжении бывшей супруги должника (ответчицы) объектов недвижимости, являющихся совместно нажитым имуществом, которые были реализованы ею в пользу третьих лиц, должнику подлежат перечислению денежные средства в размере 50 процентов от дохода ответчицы за реализацию объектов недвижимости.
Решение: Удовлетворено.При определении даты, с которой исчисляется срок исковой давности, суд верно исходил из того, что оспаривание сделок со спорным недвижимым имуществом происходило в рамках проведенной в отношении М.О. процедуры банкротства, данные дела рассматривались с учетом отмены принятых судебных актов в период отсутствия у Финансового управляющего должника фио - фио законных полномочий для их предъявления.
Категория спора: Неосновательное обогащение.
Требования: О взыскании денежных средств.
Обстоятельства: Финансовый управляющий ссылается на то, что решением суда в отношении должника была возобновлена процедура реализации имущества ввиду наличия в распоряжении бывшей супруги должника (ответчицы) объектов недвижимости, являющихся совместно нажитым имуществом, которые были реализованы ею в пользу третьих лиц, должнику подлежат перечислению денежные средства в размере 50 процентов от дохода ответчицы за реализацию объектов недвижимости.
Решение: Удовлетворено.При определении даты, с которой исчисляется срок исковой давности, суд верно исходил из того, что оспаривание сделок со спорным недвижимым имуществом происходило в рамках проведенной в отношении М.О. процедуры банкротства, данные дела рассматривались с учетом отмены принятых судебных актов в период отсутствия у Финансового управляющего должника фио - фио законных полномочий для их предъявления.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать несколько заключенных одновременно договоров аренды одного объекта, если срок действия одного договора начинается после окончания другого
(КонсультантПлюс, 2025)Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года..."
Нужно ли регистрировать несколько заключенных одновременно договоров аренды одного объекта, если срок действия одного договора начинается после окончания другого
(КонсультантПлюс, 2025)Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года..."
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Применительно к обстоятельствам дела судом был сделан вывод о том, что разумным сроком на предъявление требований об оспаривании сделок, с учетом необходимости запросов о составе недвижимого имущества должника, является месячный срок. При этом с учетом требований Закона о банкротстве о проведении инвентаризации имущества должника в трехмесячный срок предельным сроком для оспаривания сделок должника в данной ситуации судом признан трехмесячный срок с даты утверждения конкурсного управляющего. При этом судом отмечено, что арбитражный управляющий, прошедший обучение по утвержденной программе подготовки арбитражных управляющих, в силу профессионального образования должен был принять все необходимые меры при инвентаризации имущества должника, оспаривании сделок должника в соответствии с повышенным стандартом профессиональной деятельности, заботливости и осмотрительности.
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Применительно к обстоятельствам дела судом был сделан вывод о том, что разумным сроком на предъявление требований об оспаривании сделок, с учетом необходимости запросов о составе недвижимого имущества должника, является месячный срок. При этом с учетом требований Закона о банкротстве о проведении инвентаризации имущества должника в трехмесячный срок предельным сроком для оспаривания сделок должника в данной ситуации судом признан трехмесячный срок с даты утверждения конкурсного управляющего. При этом судом отмечено, что арбитражный управляющий, прошедший обучение по утвержденной программе подготовки арбитражных управляющих, в силу профессионального образования должен был принять все необходимые меры при инвентаризации имущества должника, оспаривании сделок должника в соответствии с повышенным стандартом профессиональной деятельности, заботливости и осмотрительности.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 16.01.2025 N 1-П
"По делу о проверке конституционности статьи 390.14 и части третьей статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.В. Вишнякова, Н.М. Волокитиной, М.З. Каримова и Н.Н. Наливайко"1.3. М.З. Каримов обратился в суд с заявлением о пересмотре вынесенного в рамках гражданского судопроизводства решения Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 24 ноября 2016 года по вновь открывшимся обстоятельствам, ссылаясь на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с истечением срока давности совершения гражданином Б. деяния, запрещенного частью четвертой статьи 159 УК Российской Федерации. Он утверждал, что постановлением установлен факт мошенничества в отношении недвижимости, ставшей предметом сделки, оспоренной в гражданском процессе, а Б. согласился с применением срока давности. Отказывая в удовлетворении заявления определением от 30 мая 2022 года, тот же суд указал, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с истечением срока давности уголовного преследования не относится к числу оснований, названных в части третьей статьи 392 ГПК Российской Федерации, а единственным допустимым доказательством совершения преступных действий является вступивший в законную силу приговор, которого, в свою очередь, М.З. Каримовым не представлено. Вышестоящие судебные инстанции сочли определение законным (определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 августа 2022 года, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 1 ноября 2022 года и Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2023 года).
"По делу о проверке конституционности статьи 390.14 и части третьей статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.В. Вишнякова, Н.М. Волокитиной, М.З. Каримова и Н.Н. Наливайко"1.3. М.З. Каримов обратился в суд с заявлением о пересмотре вынесенного в рамках гражданского судопроизводства решения Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 24 ноября 2016 года по вновь открывшимся обстоятельствам, ссылаясь на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с истечением срока давности совершения гражданином Б. деяния, запрещенного частью четвертой статьи 159 УК Российской Федерации. Он утверждал, что постановлением установлен факт мошенничества в отношении недвижимости, ставшей предметом сделки, оспоренной в гражданском процессе, а Б. согласился с применением срока давности. Отказывая в удовлетворении заявления определением от 30 мая 2022 года, тот же суд указал, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с истечением срока давности уголовного преследования не относится к числу оснований, названных в части третьей статьи 392 ГПК Российской Федерации, а единственным допустимым доказательством совершения преступных действий является вступивший в законную силу приговор, которого, в свою очередь, М.З. Каримовым не представлено. Вышестоящие судебные инстанции сочли определение законным (определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 августа 2022 года, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 1 ноября 2022 года и Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2023 года).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Статья: Спор о признании доверенности недействительной (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Например, при оспаривании доверенности как сделки, совершенной под влиянием заблуждения или обмана, срок исковой давности начинает течь с момента удостоверения доверенности (Апелляционное определение Московского городского суда от 03.03.2022 по делу N 33-7542/2022). При оспаривании доверенности на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ о нарушении своих прав (отчуждении недвижимого имущества) истец должен был узнать не позднее даты регистрации права собственности нового собственника на недвижимое имущество (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2021 по делу N 33-30403/2021).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Например, при оспаривании доверенности как сделки, совершенной под влиянием заблуждения или обмана, срок исковой давности начинает течь с момента удостоверения доверенности (Апелляционное определение Московского городского суда от 03.03.2022 по делу N 33-7542/2022). При оспаривании доверенности на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ о нарушении своих прав (отчуждении недвижимого имущества) истец должен был узнать не позднее даты регистрации права собственности нового собственника на недвижимое имущество (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2021 по делу N 33-30403/2021).
Статья: Злоупотребление правом как основание для оспаривания сделок несостоятельного должника
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)При этом необходимо учитывать, что стороны, как правило, совершают не одну, а несколько взаимосвязанных сделок или последовательную цепочку сделок, имеющих общую цель - прикрыть единую сделку по выводу имущества должника и созданию правовых последствий для конечного приобретателя, при злоупотреблении правом <21>. Так, например, в деле N А04-6166/2016 была оспорена последовательная цепочка сделок и действий сторон, а именно: передача и получение взаем денежных средств, увеличение, а затем уменьшение срока возврата займа, передача в залог должником объектов недвижимого имущества, незначительный период времени между передачей имущества в залог и передачей имущества в качестве отступного по мировому соглашению, дальнейшая реализация ответчиком объектов недвижимого имущества третьему лицу. Данные сделки были направлены исключительно на вывод активов, так как залог был предоставлен после погашения кредита без учета отсутствия долга <22>. В связи с этим критерии, которые будут приведены ниже, справедливы как для одной спорной сделки, так и для цепочки сделок или нескольких взаимосвязанных сделок, прикрывающих единую сделку.
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)При этом необходимо учитывать, что стороны, как правило, совершают не одну, а несколько взаимосвязанных сделок или последовательную цепочку сделок, имеющих общую цель - прикрыть единую сделку по выводу имущества должника и созданию правовых последствий для конечного приобретателя, при злоупотреблении правом <21>. Так, например, в деле N А04-6166/2016 была оспорена последовательная цепочка сделок и действий сторон, а именно: передача и получение взаем денежных средств, увеличение, а затем уменьшение срока возврата займа, передача в залог должником объектов недвижимого имущества, незначительный период времени между передачей имущества в залог и передачей имущества в качестве отступного по мировому соглашению, дальнейшая реализация ответчиком объектов недвижимого имущества третьему лицу. Данные сделки были направлены исключительно на вывод активов, так как залог был предоставлен после погашения кредита без учета отсутствия долга <22>. В связи с этим критерии, которые будут приведены ниже, справедливы как для одной спорной сделки, так и для цепочки сделок или нескольких взаимосвязанных сделок, прикрывающих единую сделку.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Рассматривая конкретный спор о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, суд пояснил, что срок исковой давности по данной сделке следует исчислять с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, а именно - с момента проведения расследования по уголовному делу, возбужденному по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. У истца не имелось возможности самостоятельно установить нового собственника спорного земельного участка в связи с заключением ответчиком брака, переменой фамилии, последующим разделом участка, изменением его площади и кадастрового номера (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016). В другом случае суд пояснил, что истец должен был узнать о сделке купли-продажи недвижимости, совершенной супругой истца, в том же году, в котором она была совершена. На момент заключения сделки истец приходился супругом ответчице и должен был интересоваться состоянием недвижимого имущества, которое, как указывает истец, является их общим с супругой имуществом (Определение Московского городского суда от 23.12.2016 N 4г-14863/2016).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Рассматривая конкретный спор о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, суд пояснил, что срок исковой давности по данной сделке следует исчислять с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, а именно - с момента проведения расследования по уголовному делу, возбужденному по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. У истца не имелось возможности самостоятельно установить нового собственника спорного земельного участка в связи с заключением ответчиком брака, переменой фамилии, последующим разделом участка, изменением его площади и кадастрового номера (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016). В другом случае суд пояснил, что истец должен был узнать о сделке купли-продажи недвижимости, совершенной супругой истца, в том же году, в котором она была совершена. На момент заключения сделки истец приходился супругом ответчице и должен был интересоваться состоянием недвижимого имущества, которое, как указывает истец, является их общим с супругой имуществом (Определение Московского городского суда от 23.12.2016 N 4г-14863/2016).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный нотариально
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный нотариально
Статья: Актуальные вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)
("Арбитражный управляющий", 2023, N 3)При этом в абзаце третьем названного пункта разъяснено, что, если в ходе рассмотрения обособленного спора (дела) будет установлено, что недобросовестно действующий в интересах контролирующего должника лица арбитражный управляющий скрыл от кредиторов обстоятельства, являющиеся основанием для привлечения к субсидиарной ответственности, срок исковой давности не может быть исчислен с момента осведомленности такого управляющего.
("Арбитражный управляющий", 2023, N 3)При этом в абзаце третьем названного пункта разъяснено, что, если в ходе рассмотрения обособленного спора (дела) будет установлено, что недобросовестно действующий в интересах контролирующего должника лица арбитражный управляющий скрыл от кредиторов обстоятельства, являющиеся основанием для привлечения к субсидиарной ответственности, срок исковой давности не может быть исчислен с момента осведомленности такого управляющего.
Статья: Искусственный интеллект в нотариальной практике
(Волкова А.К., Катукова С.Ю.)
("Нотариус", 2025, N 3)Общеизвестна проблематика определения нотариусами дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. Помимо дополнения ЕИС и выхода на данные Единой государственной информационной системы социального обеспечения (ЕГИССО) для выявления недееспособных и ограниченно дееспособных граждан <11> нотариусу необходимы компетенции для определения болезненных состояний. Специалисты предлагают дополнительное обучение нотариусов, чтобы повысить уровень их знаний в сфере медицины и психиатрии <12>. Однако, вероятнее всего, на помощь нотариусу придет ИИ, который способен распознавать и анализировать эмоции, считывать невербальные сигналы (технологии типа FaceReader_bot). Потенциально это позволит решить проблему оспаривания нотариальных сделок по ст. 177 ГК РФ, что особенно актуально для стабильности завещаний <13>. Использование ИИ сможет предупредить нотариуса о подозрительных транзакциях, таких как неоднократная передача права собственности на определенное недвижимое имущество в очень короткие сроки <14>.
(Волкова А.К., Катукова С.Ю.)
("Нотариус", 2025, N 3)Общеизвестна проблематика определения нотариусами дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. Помимо дополнения ЕИС и выхода на данные Единой государственной информационной системы социального обеспечения (ЕГИССО) для выявления недееспособных и ограниченно дееспособных граждан <11> нотариусу необходимы компетенции для определения болезненных состояний. Специалисты предлагают дополнительное обучение нотариусов, чтобы повысить уровень их знаний в сфере медицины и психиатрии <12>. Однако, вероятнее всего, на помощь нотариусу придет ИИ, который способен распознавать и анализировать эмоции, считывать невербальные сигналы (технологии типа FaceReader_bot). Потенциально это позволит решить проблему оспаривания нотариальных сделок по ст. 177 ГК РФ, что особенно актуально для стабильности завещаний <13>. Использование ИИ сможет предупредить нотариуса о подозрительных транзакциях, таких как неоднократная передача права собственности на определенное недвижимое имущество в очень короткие сроки <14>.
Статья: Как обезопасить сделки с жильем?
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)- с риском оспаривания сделок по первоначальному оформлению прав собственности на недвижимость (имеются в виду сделки с приватизацией, с оформлением самостроя);
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)- с риском оспаривания сделок по первоначальному оформлению прав собственности на недвижимость (имеются в виду сделки с приватизацией, с оформлением самостроя);
Статья: Защита прокурором публичных интересов в сфере земельных отношений
(Михлина Н.В.)
("Законность", 2022, N 5)Подобный подход диктует необходимость рассмотрения вопроса об инициировании защиты земельных и иных прав со стадии возбуждения уголовных дел, о принятии мер к исключению фактов направления их в суд без предъявления гражданских исков, когда речь идет о необходимости возмещения ущерба, причиненного преступлением, об оспаривании недействительных сделок или виндикации незаконно отчужденных объектов недвижимости.
(Михлина Н.В.)
("Законность", 2022, N 5)Подобный подход диктует необходимость рассмотрения вопроса об инициировании защиты земельных и иных прав со стадии возбуждения уголовных дел, о принятии мер к исключению фактов направления их в суд без предъявления гражданских исков, когда речь идет о необходимости возмещения ущерба, причиненного преступлением, об оспаривании недействительных сделок или виндикации незаконно отчужденных объектов недвижимости.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)2. Рассматривая в приведенном споре встречные требования собственников о признании добросовестными приобретателями, суду необходимо учесть, имелось ли недобросовестное поведение ответчиков при совершении оспариваемых сделок, которое выразилось в действиях, направленных на отчуждение объектов недвижимого имущества с целью сделать невозможным обращение на них взыскания в рамках исполнительного производства. Об этом может свидетельствовать следующее:
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)2. Рассматривая в приведенном споре встречные требования собственников о признании добросовестными приобретателями, суду необходимо учесть, имелось ли недобросовестное поведение ответчиков при совершении оспариваемых сделок, которое выразилось в действиях, направленных на отчуждение объектов недвижимого имущества с целью сделать невозможным обращение на них взыскания в рамках исполнительного производства. Об этом может свидетельствовать следующее:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации в области несостоятельности (банкротства)
(Кузбагаров М.Н., Кузбагарова Е.В., Шеншин В.М.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)Проведение данного обзора позволило обобщить и в краткой форме изложить информацию о ряде основных разъяснений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по вопросам деятельности арбитражных судов в рамках процедуры банкротства физических лиц по следующим направлениям: 1) изменение места жительства и места регистрации должника как условие, влияющее на определение подсудности рассмотрения дела о банкротстве; 2) получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о "добанкротной недвижимости должника"; 3) соотношение понятий "единственное жилье" и "роскошное жилье", "нежилое помещение" и "машино-место" в рамках процедуры банкротства; 4) невозможность отказа гражданина-должника от наследства в случаях, если оно представляет собой ликвидное имущество; 5) возможность прекращения дела о банкротстве ввиду отсутствия денежных средств у должника только при соблюдении определенных условий; 6) срок исковой давности при оспаривании мнимой сделки при банкротстве; 7) право самостоятельного требования по исполнению договора должником, как в рамках процедуры банкротства, так и в отдельном производстве.
(Кузбагаров М.Н., Кузбагарова Е.В., Шеншин В.М.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)Проведение данного обзора позволило обобщить и в краткой форме изложить информацию о ряде основных разъяснений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по вопросам деятельности арбитражных судов в рамках процедуры банкротства физических лиц по следующим направлениям: 1) изменение места жительства и места регистрации должника как условие, влияющее на определение подсудности рассмотрения дела о банкротстве; 2) получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о "добанкротной недвижимости должника"; 3) соотношение понятий "единственное жилье" и "роскошное жилье", "нежилое помещение" и "машино-место" в рамках процедуры банкротства; 4) невозможность отказа гражданина-должника от наследства в случаях, если оно представляет собой ликвидное имущество; 5) возможность прекращения дела о банкротстве ввиду отсутствия денежных средств у должника только при соблюдении определенных условий; 6) срок исковой давности при оспаривании мнимой сделки при банкротстве; 7) право самостоятельного требования по исполнению договора должником, как в рамках процедуры банкротства, так и в отдельном производстве.