Срок действия отчета об оценке арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Срок действия отчета об оценке арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025 по делу N А56-132643/2022
Категория спора: Аренда недвижимого имущества.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности по арендным платежам.
Требования арендатора: 2) О признании недействительной сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы. Арендатор ссылается на изменение условий договора, требующее заключения сторонами дополнительного соглашения.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Направление арендодателем уведомления до истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке, не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы (указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 г. по делу N А41-71074/2018).
Категория спора: Аренда недвижимого имущества.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности по арендным платежам.
Требования арендатора: 2) О признании недействительной сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы. Арендатор ссылается на изменение условий договора, требующее заключения сторонами дополнительного соглашения.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Направление арендодателем уведомления до истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке, не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы (указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 г. по делу N А41-71074/2018).
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.01.2024 N 33-525/2024 (УИД 56RS0018-01-2023-004836-33)
Категория спора: 1) Аренда земельных участков; 2) Аренда нежилых помещений, зданий.
Требования арендодателя: О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: Ответчик не освободил арендуемое помещение по окончании срока действия договора аренды и не передал его арендодателю по акту приема-передачи. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.
Решение: Удовлетворено в части.Поскольку прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, следовательно, требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При этом оснований для взыскания суммы рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной на основании отчета N-о, выполненного ООО "Оценка и Экспертиза" в рассматриваемых отношениях не имелось, в силу чего суд первой инстанции обоснованно не принял его в качестве доказательства.
Категория спора: 1) Аренда земельных участков; 2) Аренда нежилых помещений, зданий.
Требования арендодателя: О взыскании неосновательного обогащения.
Обстоятельства: Ответчик не освободил арендуемое помещение по окончании срока действия договора аренды и не передал его арендодателю по акту приема-передачи. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.
Решение: Удовлетворено в части.Поскольку прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, следовательно, требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При этом оснований для взыскания суммы рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной на основании отчета N-о, выполненного ООО "Оценка и Экспертиза" в рассматриваемых отношениях не имелось, в силу чего суд первой инстанции обоснованно не принял его в качестве доказательства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли размер платы за аренду публичного земельного участка определять в соответствии с механизмом расчета, установленным договором аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Применение сторонами отчета общества "АКР-ИНВЕСТ" от 12.04.2021 N 175.ЗУ/558.2, датой оценки которого является 01.01.2018, для определения арендной платы за период, предшествующий дате начала течения срока действия договора - с 01.06.2018 по 30.05.2021, находится в пределах положений Постановления N 582, не нарушает закрепленные в нем принципы и не является основанием для признания спорных условий договора недействительными..."
Можно ли размер платы за аренду публичного земельного участка определять в соответствии с механизмом расчета, установленным договором аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Применение сторонами отчета общества "АКР-ИНВЕСТ" от 12.04.2021 N 175.ЗУ/558.2, датой оценки которого является 01.01.2018, для определения арендной платы за период, предшествующий дате начала течения срока действия договора - с 01.06.2018 по 30.05.2021, находится в пределах положений Постановления N 582, не нарушает закрепленные в нем принципы и не является основанием для признания спорных условий договора недействительными..."
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;
Нормативные акты
Распоряжение ОАО "РЖД" от 28.08.2008 N 1819р
(ред. от 05.02.2010)
"Об утверждении примерной формы договора аренды железнодорожного пути"5.3. Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год ежегодно устанавливается (сообщается) внутренним документом ОАО "РЖД" и определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).
(ред. от 05.02.2010)
"Об утверждении примерной формы договора аренды железнодорожного пути"5.3. Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год ежегодно устанавливается (сообщается) внутренним документом ОАО "РЖД" и определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).
<Письмо> Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391
"По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок"- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;
"По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок"- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;
Готовое решение: Как проверяют отражение в учете и отчетности имущества, переданного в аренду
(КонсультантПлюс, 2025)сроки действия договоров аренды;
(КонсультантПлюс, 2025)сроки действия договоров аренды;
Статья: Право на проведение оценки (определение стоимости) объектов гражданских прав
(Березин Д.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 3)Таким образом, потребность в оценке может возникнуть у сторон договора аренды недвижимого имущества, находящегося в публичной форме собственности, в период действия договора. Здесь объектом оценки будет являться не объект аренды (например, земельный участок), а арендная плата, которая согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ соглашением сторон может быть установлена в денежной, в натуральной или в смешанной формах. В последнем случае размер арендной платы будет исходить не от кадастровой, а рыночной стоимости объекта оценки, так как, например, для оценки затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором, не может быть использована кадастровая стоимость недвижимости. Нормы, содержащиеся в ст. 614 ГК РФ, диспозитивные, следовательно, право арендатора на проведение оценки как самого объекта аренды, так и объектов гражданских прав, способных возникнуть в течение срока действия договора, например плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества, ставших частью арендной платы, рекомендуется сторонам установить договором. При возникновении споров, связанных со стоимостью объектов оценки, оценка может быть проведена на основании определения суда. Учитывая положения ст. 614 ГК РФ, которые позволяют сторонам договора аренды изменять соглашением размер арендной платы один раз в год, и то, что рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована к совершению сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, последнее не может быть основанием принуждения к изменению арендной платы. Предусмотреть изменение цен на рынке аренды недвижимого имущества можно с помощью отчета об оценке, за которым рекомендуется обратиться к оценщику до заключения договора аренды.
(Березин Д.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 3)Таким образом, потребность в оценке может возникнуть у сторон договора аренды недвижимого имущества, находящегося в публичной форме собственности, в период действия договора. Здесь объектом оценки будет являться не объект аренды (например, земельный участок), а арендная плата, которая согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ соглашением сторон может быть установлена в денежной, в натуральной или в смешанной формах. В последнем случае размер арендной платы будет исходить не от кадастровой, а рыночной стоимости объекта оценки, так как, например, для оценки затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором, не может быть использована кадастровая стоимость недвижимости. Нормы, содержащиеся в ст. 614 ГК РФ, диспозитивные, следовательно, право арендатора на проведение оценки как самого объекта аренды, так и объектов гражданских прав, способных возникнуть в течение срока действия договора, например плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества, ставших частью арендной платы, рекомендуется сторонам установить договором. При возникновении споров, связанных со стоимостью объектов оценки, оценка может быть проведена на основании определения суда. Учитывая положения ст. 614 ГК РФ, которые позволяют сторонам договора аренды изменять соглашением размер арендной платы один раз в год, и то, что рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована к совершению сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, последнее не может быть основанием принуждения к изменению арендной платы. Предусмотреть изменение цен на рынке аренды недвижимого имущества можно с помощью отчета об оценке, за которым рекомендуется обратиться к оценщику до заключения договора аренды.