Срок аренды для строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Срок аренды для строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной (публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия целесообразности ее широкой приватизации естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных участков под застройку частными лицами стала их аренда (иногда называемая "инвестиционной арендой"), которая обнаружила слабости и проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство на срок от трех до 10 лет <647>. С учетом того что получение необходимых разрешений на строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной (публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия целесообразности ее широкой приватизации естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных участков под застройку частными лицами стала их аренда (иногда называемая "инвестиционной арендой"), которая обнаружила слабости и проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство на срок от трех до 10 лет <647>. С учетом того что получение необходимых разрешений на строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В 2014 г. правила продления были ужесточены <8>. Продлевать срок аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов для завершения строительства разрешалось только арендаторам, получившим участок до 1 марта 2015 г. <9>. Для других появилась ст. 239.1 ГК РФ, позволяющая по истечении срока аренды изымать у собственника объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, путем продажи с публичных торгов. Сделать это можно через суд по инициативе уполномоченного органа власти.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В 2014 г. правила продления были ужесточены <8>. Продлевать срок аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов для завершения строительства разрешалось только арендаторам, получившим участок до 1 марта 2015 г. <9>. Для других появилась ст. 239.1 ГК РФ, позволяющая по истечении срока аренды изымать у собственника объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, путем продажи с публичных торгов. Сделать это можно через суд по инициативе уполномоченного органа власти.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка" ГК РФПоддерживая указанный вывод суда, суд кассационной инстанции отмечает, что, продляя договор аренды, условие о сроке строительства сторонами не изменено, ввиду чего само по себе продление арендных правоотношений направлено на предоставление арендатору права на легальное завершение строительства, в целях исключения изъятия не завершенного строительством объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, но не освобождает последнего от ответственности за нарушение условий договора, ввиду чего не лишает права арендодателя требовать взыскания штрафных санкций за нарушение срока строительства."
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 45 "Использование лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов" ЛК РФВ этой связи запрашиваемый срок пользования (11 месяцев) при заявленной цели "строительство и эксплуатация дороги" объективно не соотносится с характером и последствиями размещения линейного объекта и предполагает фактическое продолжение использования результата строительства за пределами срока аренды, что обоснованно расценено судом первой инстанции как несоответствующее критериям подконтрольного и целевого использования лесного фонда.
Нормативные акты
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)5. Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)5. Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Отказывая в удовлетворении требования арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что право на выкуп арендуемых участков не возникло в связи с истечением максимального срока строительства по договору аренды и неисполнением арендатором всех обязательств, предусмотренных договором аренды, в том числе по строительству всего объема жилищного и иного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Отказывая в удовлетворении требования арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что право на выкуп арендуемых участков не возникло в связи с истечением максимального срока строительства по договору аренды и неисполнением арендатором всех обязательств, предусмотренных договором аренды, в том числе по строительству всего объема жилищного и иного строительства.
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)В самом ЗК РФ (п. 5 ст. 39.6) с 1 марта 2015 года Законом N 171-ФЗ тоже установлены два основания однократного предоставления в аренду публичного земельного участка для окончания строительства без торгов (срок аренды составляет три года): земельный участок может предоставляться в аренду (1) новому собственнику ОНС, приобретенного по результатам публичных торгов, организованных по ст. 239.1 ГК РФ; а также (2) собственнику ОНС в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии ОНС либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с торгов по причине отсутствия желающих.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)В самом ЗК РФ (п. 5 ст. 39.6) с 1 марта 2015 года Законом N 171-ФЗ тоже установлены два основания однократного предоставления в аренду публичного земельного участка для окончания строительства без торгов (срок аренды составляет три года): земельный участок может предоставляться в аренду (1) новому собственнику ОНС, приобретенного по результатам публичных торгов, организованных по ст. 239.1 ГК РФ; а также (2) собственнику ОНС в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии ОНС либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с торгов по причине отсутствия желающих.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же в отношении расположенных на участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае если для строительства линейного объекта, в том числе расположенного на нескольких земельных участках, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется разрешение на строительство, истечение срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком, на котором полностью или частично расположен такой линейный объект, не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении такого линейного объекта при условии, что на момент окончания строительства (этапа строительства) такого линейного объекта на данном земельном участке срок действия соответствующего договора не истек.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае если для строительства линейного объекта, в том числе расположенного на нескольких земельных участках, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется разрешение на строительство, истечение срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком, на котором полностью или частично расположен такой линейный объект, не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении такого линейного объекта при условии, что на момент окончания строительства (этапа строительства) такого линейного объекта на данном земельном участке срок действия соответствующего договора не истек.
Статья: Расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)По одному из дел суд посчитал, что препятствие в виде отнесения участка к двум территориальным зонам помешало своевременному окончанию строительства, а его устранение не зависело исключительно от действий арендатора. Поэтому срок строительства пропущен по уважительной причине (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2016 N Ф04-28830/2015 по делу N А03-9643/2015).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)По одному из дел суд посчитал, что препятствие в виде отнесения участка к двум территориальным зонам помешало своевременному окончанию строительства, а его устранение не зависело исключительно от действий арендатора. Поэтому срок строительства пропущен по уважительной причине (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2016 N Ф04-28830/2015 по делу N А03-9643/2015).
Вопрос: ООО зарегистрировано по месту нахождения собственного здания. Принято решение о его сносе и строительстве бизнес-центра. На срок строительства ООО переезжает в арендованный офис в пределах того же населенного пункта. Надо ли вносить изменения в устав и ЕГРЮЛ? Каковы последствия, если местонахождение не изменится?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО зарегистрировано по месту нахождения собственного здания. Принято решение о его сносе и строительстве бизнес-центра. На срок строительства ООО переезжает в арендованный офис в пределах того же населенного пункта. Надо ли вносить изменения в устав и ЕГРЮЛ? Каковы последствия, если местонахождение не изменится?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО зарегистрировано по месту нахождения собственного здания. Принято решение о его сносе и строительстве бизнес-центра. На срок строительства ООО переезжает в арендованный офис в пределах того же населенного пункта. Надо ли вносить изменения в устав и ЕГРЮЛ? Каковы последствия, если местонахождение не изменится?
Готовое решение: Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства
(КонсультантПлюс, 2026)1.3. На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства
(КонсультантПлюс, 2026)1.3. На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Должен ли арендодатель при досрочном расторжении договора аренды публичного земельного участка представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил его условия
(КонсультантПлюс, 2026)"...Ссылаясь на то, что Обществом не соблюдены установленные договором аренды сроки строительства, у него имеется задолженность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, и считая необоснованной просьбу Общества о продлении сроков исполнения обязательств, установленных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Должен ли арендодатель при досрочном расторжении договора аренды публичного земельного участка представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил его условия
(КонсультантПлюс, 2026)"...Ссылаясь на то, что Обществом не соблюдены установленные договором аренды сроки строительства, у него имеется задолженность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, и считая необоснованной просьбу Общества о продлении сроков исполнения обязательств, установленных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья: Оценка активов в форме права пользования
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Предположим, что организация арендует много строительной техники без экипажа, например бульдозеры. Работают на бульдозерах сотрудники организации. В этом случае активы учитываются в форме права пользования по каждому бульдозеру отдельно, так как они берутся в аренду на разные сроки и оформляются отдельными договорами аренды. Периоды аренды зависят от плановых сроков ведения земляных работ на отдельной строительной площадке. Замена бульдозера без согласия организации невозможна. Однако ситуация в организации меняется, и она на одну очень крупную строительную площадку берет сразу восемь бульдозеров, поэтому срок аренды для них одинаковый - два года и договор аренды в этом случае один.
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Предположим, что организация арендует много строительной техники без экипажа, например бульдозеры. Работают на бульдозерах сотрудники организации. В этом случае активы учитываются в форме права пользования по каждому бульдозеру отдельно, так как они берутся в аренду на разные сроки и оформляются отдельными договорами аренды. Периоды аренды зависят от плановых сроков ведения земляных работ на отдельной строительной площадке. Замена бульдозера без согласия организации невозможна. Однако ситуация в организации меняется, и она на одну очень крупную строительную площадку берет сразу восемь бульдозеров, поэтому срок аренды для них одинаковый - два года и договор аренды в этом случае один.
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.
(КонсультантПлюс, 2026)объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.
Статья: Освоение земельных участков
(Майборода В.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)При этом рассматриваемое регулирование не предполагает императивной обязанности арендодателя предоставить в аренду земельный участок, использование которого согласно разрешенному виду возможно сразу и непосредственно. Напротив, абз. 5 ст. 42 ЗК РФ в редакции рассматриваемых новелл обязывает правообладателей "своевременно приступать к использованию земельных участков", что означает исключение из дискреционного усмотрения сторон определения сроков такого освоения и закрепление императивного предписания об общем трехлетнем сроке освоения, вне зависимости от воли сторон. Между тем минимальный срок аренды для строительства, установленный п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, как раз и есть трехлетний.
(Майборода В.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)При этом рассматриваемое регулирование не предполагает императивной обязанности арендодателя предоставить в аренду земельный участок, использование которого согласно разрешенному виду возможно сразу и непосредственно. Напротив, абз. 5 ст. 42 ЗК РФ в редакции рассматриваемых новелл обязывает правообладателей "своевременно приступать к использованию земельных участков", что означает исключение из дискреционного усмотрения сторон определения сроков такого освоения и закрепление императивного предписания об общем трехлетнем сроке освоения, вне зависимости от воли сторон. Между тем минимальный срок аренды для строительства, установленный п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, как раз и есть трехлетний.