Сохранение ипотеки при разделе земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Сохранение ипотеки при разделе земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2025 N 309-ЭС25-7081 по делу N А76-15667/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Определением установлена начальная цена продажи имущества, а также отказано в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы одного из домов и части участка под ним, так как весь спорный участок и один из домов находятся в залоге у кредитора, разделение указанного участка приведет к появлению двух участков, каждый из которых будет находиться в залоге, следовательно, исключить из конкурсной массы участок будет невозможно, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений все три объекта подлежат совместной реализации.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Предлагаемый должником в целях сохранения исполнительского иммунитета в отношении строения, ипотека на который не зарегистрирована, раздел находящегося в залоге земельного участка противоречит указанному порядку, целесообразности и балансу интересов участников дела о банкротстве.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Определением установлена начальная цена продажи имущества, а также отказано в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы одного из домов и части участка под ним, так как весь спорный участок и один из домов находятся в залоге у кредитора, разделение указанного участка приведет к появлению двух участков, каждый из которых будет находиться в залоге, следовательно, исключить из конкурсной массы участок будет невозможно, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений все три объекта подлежат совместной реализации.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Предлагаемый должником в целях сохранения исполнительского иммунитета в отношении строения, ипотека на который не зарегистрирована, раздел находящегося в залоге земельного участка противоречит указанному порядку, целесообразности и балансу интересов участников дела о банкротстве.
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2024 N 308-ЭС24-21150 по делу N А32-25923/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными соглашений об отступном, применении последствий их недействительности, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности участника-2 на земельные участки.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку раздел исходного участка и его отчуждение в рамках соглашений по частям по заниженной цене исключили возможность осуществления обществом хозяйственной деятельности. При этом обществу не подлежат возврату участки, на которых находятся объекты недвижимости участника-2.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.- применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, вернув Обществу с сохранением залога зарегистрированные за Мурадян В.А., обремененные залогом по договору об ипотеке от 14 сентября 2022 г. N НЛК/РЦ8122-176302-301, образованные в результате раздела участков с кадастровыми номерами 23:49:0000000:9405 и 23:49:0304021:1171, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:11577, 23:49:0304021:1508, 23:49:0304021:1509, 23:49:0304021:1510, 23:49:0304021:1511, 23:49:0304021:1512, 23:49:0304021:1513, 23:49:0304021:1514 и 23:49:0304021:1515;
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными соглашений об отступном, применении последствий их недействительности, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности участника-2 на земельные участки.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку раздел исходного участка и его отчуждение в рамках соглашений по частям по заниженной цене исключили возможность осуществления обществом хозяйственной деятельности. При этом обществу не подлежат возврату участки, на которых находятся объекты недвижимости участника-2.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.- применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, вернув Обществу с сохранением залога зарегистрированные за Мурадян В.А., обремененные залогом по договору об ипотеке от 14 сентября 2022 г. N НЛК/РЦ8122-176302-301, образованные в результате раздела участков с кадастровыми номерами 23:49:0000000:9405 и 23:49:0304021:1171, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:11577, 23:49:0304021:1508, 23:49:0304021:1509, 23:49:0304021:1510, 23:49:0304021:1511, 23:49:0304021:1512, 23:49:0304021:1513, 23:49:0304021:1514 и 23:49:0304021:1515;
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<21> Обсуждая содержание понятия "вотчинная единица", Макс Хахенбург сравнивал такое регистрационное объединение с вопросом о соединении и разделе земельных участков по регистрационным книгам (например, к заложенному земельному участку присоединяется незаложенный земельный участок или наоборот). Кроме того, возможна ситуация, когда объединяются земельные участки, каждый из которых объединен ипотекой в пользу разных кредиторов, - тогда образуется вертикальная множественность залогодержателей в зависимости от даты регистрации ипотек (ср.: ст. 345 ГК РФ). Критерием сохранения залога являлось доминирование того или иного земельного участка. Если обремененный ипотекой земельный участок больше, то ипотека сохраняется, а если меньше - прекращается (см.: Hachenburg M. zum Hypotheken- und Grundschuldrecht des Entwurfs eines Gesetzbuchs das Deutsche Reich (2. Lesung). Berlin: Bensheimer, 1895. S. 122 - 123). Отчасти эта проблема решена в п. 2 ст. 141.5 ГК РФ, согласно которому обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное. Однако проблема объединения земельных участков с разным правовым режимом сохраняется до сих пор. Тем не менее привлекает внимание, что по подходу Макса Хахенбурга нет никакой разницы в рассматриваемых случаях, поскольку режим земельных участков определяется только записью в реестре и объединение регистрационных записей при совокупной ипотеке сродни объединению земельных участков в один (земельный участок = запись).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<21> Обсуждая содержание понятия "вотчинная единица", Макс Хахенбург сравнивал такое регистрационное объединение с вопросом о соединении и разделе земельных участков по регистрационным книгам (например, к заложенному земельному участку присоединяется незаложенный земельный участок или наоборот). Кроме того, возможна ситуация, когда объединяются земельные участки, каждый из которых объединен ипотекой в пользу разных кредиторов, - тогда образуется вертикальная множественность залогодержателей в зависимости от даты регистрации ипотек (ср.: ст. 345 ГК РФ). Критерием сохранения залога являлось доминирование того или иного земельного участка. Если обремененный ипотекой земельный участок больше, то ипотека сохраняется, а если меньше - прекращается (см.: Hachenburg M. zum Hypotheken- und Grundschuldrecht des Entwurfs eines Gesetzbuchs das Deutsche Reich (2. Lesung). Berlin: Bensheimer, 1895. S. 122 - 123). Отчасти эта проблема решена в п. 2 ст. 141.5 ГК РФ, согласно которому обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное. Однако проблема объединения земельных участков с разным правовым режимом сохраняется до сих пор. Тем не менее привлекает внимание, что по подходу Макса Хахенбурга нет никакой разницы в рассматриваемых случаях, поскольку режим земельных участков определяется только записью в реестре и объединение регистрационных записей при совокупной ипотеке сродни объединению земельных участков в один (земельный участок = запись).
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, гражданское и земельное законодательство уделяют неодинаковое внимание регулированию различных сделок с земельной недвижимостью, подробно регулируя куплю-продажу и аренду и весьма поверхностно определяя особенности мены, ипотеки и ряда других сделок с земельными участками. Данная пробельность правового регулирования отчасти влияет и на низкую востребованность таких сделок в современном гражданском обороте. Наряду с общими требованиями к сделкам, связанным с сохранением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обязательности его кадастрового учета, необходимости реализации принципа единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости и т.д., законодатель все же обращает внимание и на отдельные особенности совершения таких сделок, уточняя круг их субъектов, особенности процедуры заключения сделки, запрещая или ограничивая возможность ее заключения в отношении определенных земельных участков, уточняя участие государства в совершении отдельных сделок с землей (мены), определяя особенности совершения сделок с земельными долями применительно к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливая ряд других особенностей.
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, гражданское и земельное законодательство уделяют неодинаковое внимание регулированию различных сделок с земельной недвижимостью, подробно регулируя куплю-продажу и аренду и весьма поверхностно определяя особенности мены, ипотеки и ряда других сделок с земельными участками. Данная пробельность правового регулирования отчасти влияет и на низкую востребованность таких сделок в современном гражданском обороте. Наряду с общими требованиями к сделкам, связанным с сохранением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обязательности его кадастрового учета, необходимости реализации принципа единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости и т.д., законодатель все же обращает внимание и на отдельные особенности совершения таких сделок, уточняя круг их субъектов, особенности процедуры заключения сделки, запрещая или ограничивая возможность ее заключения в отношении определенных земельных участков, уточняя участие государства в совершении отдельных сделок с землей (мены), определяя особенности совершения сделок с земельными долями применительно к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливая ряд других особенностей.
Нормативные акты
Решение Новосибирского УФАС России от 22.01.2020 N 054/01/18.1-118/2020 по делу N А45-11471/2014
Обстоятельства: Поступила жалоба, в которой Заявитель указывает, что Организатором торгов не представлена документация в отношении предмета торгов, соответствующие сведения не указаны и в сообщениях об объявлении торгов.
Решение: Признать жалобу необоснованной.На основании определений Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2018 года и 19.03.2019 года по делу N А45-11471/2014 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером.... на два земельных участка с кадастровыми номерами... с сохранением права залога ООО "АВ" на оба образованных земельных участка. Земельный участок с кадастровым номером... снят с кадастрового учета.
Обстоятельства: Поступила жалоба, в которой Заявитель указывает, что Организатором торгов не представлена документация в отношении предмета торгов, соответствующие сведения не указаны и в сообщениях об объявлении торгов.
Решение: Признать жалобу необоснованной.На основании определений Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2018 года и 19.03.2019 года по делу N А45-11471/2014 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером.... на два земельных участка с кадастровыми номерами... с сохранением права залога ООО "АВ" на оба образованных земельных участка. Земельный участок с кадастровым номером... снят с кадастрового учета.
Решение Новосибирского УФАС России от 11.03.2020 N 054/01/18.1-439/2020
Обстоятельства: Поступила жалоба на действия организатора торгов при проведении торгов по продаже имущества, а именно, что в сообщении о проведении торгов содержатся противоречивые, недостоверные сведения о предприятии и его составе, поскольку в состав продаваемого имущества включено имущество, в отношении которого имеется спор о праве.
Решение: Признать жалобу необоснованной.На основании определений Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2018 года и 19.03.2019 года по делу N А45-11471/2014 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35 на два земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051130:281 и 54:35:051130:282 с сохранением права залога ООО "АА" на оба образованных земельных участка. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051130:35 снят с кадастрового учета.
Обстоятельства: Поступила жалоба на действия организатора торгов при проведении торгов по продаже имущества, а именно, что в сообщении о проведении торгов содержатся противоречивые, недостоверные сведения о предприятии и его составе, поскольку в состав продаваемого имущества включено имущество, в отношении которого имеется спор о праве.
Решение: Признать жалобу необоснованной.На основании определений Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2018 года и 19.03.2019 года по делу N А45-11471/2014 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35 на два земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051130:281 и 54:35:051130:282 с сохранением права залога ООО "АА" на оба образованных земельных участка. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051130:35 снят с кадастрового учета.
"Комментарий к разделу III "Общая часть обязательственного права" части первой Гражданского кодекса РФ (главы 21 - 29)"
(постатейный)
(Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Примером перехода долга в силу закона, который имеет место не только в порядке универсального правопреемства, является предусмотренное статьей 353 комментируемого раздела сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (см. указанную статью и комментарий к ней).
(постатейный)
(Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Примером перехода долга в силу закона, который имеет место не только в порядке универсального правопреемства, является предусмотренное статьей 353 комментируемого раздела сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (см. указанную статью и комментарий к ней).
Вопрос: Сохраняется ли залог в случае раздела земельного участка, находящегося в ипотеке, на вновь образованные земельные участки и можно ли предусмотреть иные условия по соглашению между залогодателем и залогодержателем?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)Ответ: Да. После раздела участка ипотека как обременение сохраняется в отношении всех образованных в результате него участков, если иное не предусмотрено законом. Регистратор должен внести запись об ипотеке одновременно с регистрацией права собственности вновь образованных земельных участков. В то же время вы с залогодержателем можете определить судьбу каждого из вновь образуемых участков (например, в дополнительном соглашении к договору ипотеки). Это можно сделать с учетом позиции Верховного Суда РФ о том, что залогодатель и залогодержатель могут согласовать иной принцип, чем сохранение ипотеки в отношении каждого из образованных при разделе участков.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)Ответ: Да. После раздела участка ипотека как обременение сохраняется в отношении всех образованных в результате него участков, если иное не предусмотрено законом. Регистратор должен внести запись об ипотеке одновременно с регистрацией права собственности вновь образованных земельных участков. В то же время вы с залогодержателем можете определить судьбу каждого из вновь образуемых участков (например, в дополнительном соглашении к договору ипотеки). Это можно сделать с учетом позиции Верховного Суда РФ о том, что залогодатель и залогодержатель могут согласовать иной принцип, чем сохранение ипотеки в отношении каждого из образованных при разделе участков.
Статья: Модернизация обязательственного права Германии (2002) и ее влияние на законодательство о кредитовании и об обеспечении кредитов
(Вебер Х.)
("Банковское право", 2010, N 1)Закон о модернизации обязательственного права не затронул вещные институты обеспечения кредита (право залога на движимое имущество, право залога на земельные участки - ипотеку и поземельный долг).
(Вебер Х.)
("Банковское право", 2010, N 1)Закон о модернизации обязательственного права не затронул вещные институты обеспечения кредита (право залога на движимое имущество, право залога на земельные участки - ипотеку и поземельный долг).
Статья: О делимости недвижимых вещей
(Пискунова М.)
("Бизнес-адвокат", N 9, 2003)- отсутствие законодательных запретов раздела;
(Пискунова М.)
("Бизнес-адвокат", N 9, 2003)- отсутствие законодательных запретов раздела;
Статья: Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке)
(Нетребина Н.В.)
("Аудиторские ведомости", 2004, N 10)Нам представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенных для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:
(Нетребина Н.В.)
("Аудиторские ведомости", 2004, N 10)Нам представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенных для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Данная норма Закона позволит избежать неопределенность предмета залога при очевидном сохранении изначальной ценности - МКД и прав под домом на соответствующий земельный участок. В результате физической трансформации предмета залога - земельного участка путем его раздела и юридических действий (оформление межевого плана) происходит замена одной ценности на другую. Очевидно, это положение нужно всегда трактовать в пользу залогодержателей. Данная ситуация не должна сама по себе влечь прекращение залога. Изменение земельного участка в результате действий его собственника или арендатора не должно приводить к прекращению залога на эту вещь.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Данная норма Закона позволит избежать неопределенность предмета залога при очевидном сохранении изначальной ценности - МКД и прав под домом на соответствующий земельный участок. В результате физической трансформации предмета залога - земельного участка путем его раздела и юридических действий (оформление межевого плана) происходит замена одной ценности на другую. Очевидно, это положение нужно всегда трактовать в пользу залогодержателей. Данная ситуация не должна сама по себе влечь прекращение залога. Изменение земельного участка в результате действий его собственника или арендатора не должно приводить к прекращению залога на эту вещь.
"Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сфере залогового права: Комментарий к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"
(Бевзенко Р.С.)
("Статут", 2012)7. Идея о том, что залог сохраняется при изменении вещи, переданной в залог, реализована в п. 10 комментируемого Постановления. В нем обсуждается ситуация изменения заложенного земельного участка.
(Бевзенко Р.С.)
("Статут", 2012)7. Идея о том, что залог сохраняется при изменении вещи, переданной в залог, реализована в п. 10 комментируемого Постановления. В нем обсуждается ситуация изменения заложенного земельного участка.