Сделки с долями недвижимости нотариальная форма
Подборка наиболее важных документов по запросу Сделки с долями недвижимости нотариальная форма (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как зарегистрировать переход права собственности на долю в недвижимости, поступающую в совместную собственность супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли или документы, подтверждающие, что продавец доли не позднее чем за месяц известил остальных участников долевой собственности о ее продаже, - если основанием перехода права на долю является ее продажа постороннему лицу (потребуется при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли или документы, подтверждающие, что продавец доли не позднее чем за месяц известил остальных участников долевой собственности о ее продаже, - если основанием перехода права на долю является ее продажа постороннему лицу (потребуется при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме).
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)3. Нормативная правовая база и состояние судебной практики. Федеральным законом N 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г., внесшим изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации <5>, в том числе в Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 <6>, в Семейный кодекс (ст. 35 и 38) и другие, полномочия нотариуса существенно расширились. Нотариальная форма стала требоваться при реализации доли в общей собственности, земельной доли, при распоряжении недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица. Кроме этого, законодатель предусмотрел требование нотариальной формы для отдельных договоров отчуждения недвижимости (по договору ренты (ст. 584 ГК); сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <7>); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)3. Нормативная правовая база и состояние судебной практики. Федеральным законом N 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г., внесшим изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации <5>, в том числе в Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 <6>, в Семейный кодекс (ст. 35 и 38) и другие, полномочия нотариуса существенно расширились. Нотариальная форма стала требоваться при реализации доли в общей собственности, земельной доли, при распоряжении недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица. Кроме этого, законодатель предусмотрел требование нотариальной формы для отдельных договоров отчуждения недвижимости (по договору ренты (ст. 584 ГК); сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <7>); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 163 ГК РФуступку требования по совершенному в простой письменной форме договору, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, даже если сам договор залога нотариально удостоверен >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа доли в недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)1. Форма сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)1. Форма сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость
Нормативные акты
"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
(ред. от 10.06.2026)После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
(ред. от 10.06.2026)После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
Готовое решение: Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, применяются правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения (вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020)).
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, применяются правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения (вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020)).
Статья: Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий: проблемы правоприменения
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)- обязать при сделках с недвижимостью с участием материнского капитала производить оформление долей только в нотариальной форме;
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)- обязать при сделках с недвижимостью с участием материнского капитала производить оформление долей только в нотариальной форме;
Статья: Еще раз о форме договора дарения недвижимости
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)Новеллы ст. 574 ГК РФ были в целом положительно оценены в юридической периодике. Так, А.В. Пушкина отмечает: "Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй ГК РФ это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами. Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете - публичного интереса" <10>. Профессора В.В. Зайцев и О.В. Зайцев отмечают: "Введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными" <11>.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)Новеллы ст. 574 ГК РФ были в целом положительно оценены в юридической периодике. Так, А.В. Пушкина отмечает: "Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй ГК РФ это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами. Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете - публичного интереса" <10>. Профессора В.В. Зайцев и О.В. Зайцев отмечают: "Введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными" <11>.
Статья: Зарубежный опыт применения эскроу
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Большинство российских юридических лиц, как небольших, так и крупных, зарегистрировано в форме обществ с ограниченной ответственностью, сделки с долями которых совершаются в нотариальной форме. Представляется, что совершение сделок с недвижимым имуществом в нотариальной форме, расчеты и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество также предпочтительно осуществлять с помощью нотариуса. Кроме того, следует использовать публичный депозитный счет нотариуса для расчетов и возможность депонирования сторонами документов у него в рамках сделки.
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Большинство российских юридических лиц, как небольших, так и крупных, зарегистрировано в форме обществ с ограниченной ответственностью, сделки с долями которых совершаются в нотариальной форме. Представляется, что совершение сделок с недвижимым имуществом в нотариальной форме, расчеты и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество также предпочтительно осуществлять с помощью нотариуса. Кроме того, следует использовать публичный депозитный счет нотариуса для расчетов и возможность депонирования сторонами документов у него в рамках сделки.
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости?
(Консультация эксперта, 2026)договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
(Консультация эксперта, 2026)договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
"Социальное гражданское право в его основополагающих институтах: коллективная монография"
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Необходимо отметить, что Федеральным законом N 172-ФЗ от 02.06.2016 <2> (далее - Закон N 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. После Федеральным законом N 76-ФЗ от 01.05.2019 <3> (далее - Закон N 76-ФЗ) в том числе в Закон о государственной регистрации недвижимости <4> были внесены изменения, которые в отношении некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности прекращают действие по обязательному нотариальному удостоверению.
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Необходимо отметить, что Федеральным законом N 172-ФЗ от 02.06.2016 <2> (далее - Закон N 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. После Федеральным законом N 76-ФЗ от 01.05.2019 <3> (далее - Закон N 76-ФЗ) в том числе в Закон о государственной регистрации недвижимости <4> были внесены изменения, которые в отношении некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности прекращают действие по обязательному нотариальному удостоверению.
Статья: Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Верховный Суд РФ отметил, что поскольку квартира находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 07.05.2021 к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, то одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, и нотариальная форма этой сделки не требуется <3>. Позиция по данному делу, насколько это можно определить по содержанию кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, основана на анализе статьи 163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Верховный Суд РФ отметил, что поскольку квартира находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 07.05.2021 к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, то одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, и нотариальная форма этой сделки не требуется <3>. Позиция по данному делу, насколько это можно определить по содержанию кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, основана на анализе статьи 163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
Статья: Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Кроме того, судебная практика показывает, что допускается недопустимое расширительное толкование судами применения к договорам дарения правил об обязательной нотариальной форме дарения, установленной в императивном порядке подп. 1.1 п. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ, когда речь идет о дарении доли недвижимости <11>. Суды посчитали, что поскольку здесь речь идет о безвозмездной сделке между сособственниками, в результате которой восстанавливается право собственности на весь объект у одного из сособственников, то никаких правовых рисков здесь быть не может и никаких проверочных действий, связанных с применением нотариальной формы, тоже не требуется. Например, по одному из дел Верховный Суд РФ посчитал, что поскольку объект недвижимости - квартира с кадастровым номером <...> - находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 7 мая 2021 г. к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, т.е. одаряемая становится единственным собственником объекта недвижимости, то здесь нотариальная форма этой сделки не требуется <12>. На наш взгляд, именно в связи с этим состоялось Определение Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. N 912-О, которым было указано, что названные нормы, принятые федеральным законодателем в целях обеспечения защиты прав и интересов иных сособственников при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности, в том числе в части реализации принадлежащего им преимущественного права покупки доли, отчуждаемой постороннему лицу, не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя <13>.
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Кроме того, судебная практика показывает, что допускается недопустимое расширительное толкование судами применения к договорам дарения правил об обязательной нотариальной форме дарения, установленной в императивном порядке подп. 1.1 п. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ, когда речь идет о дарении доли недвижимости <11>. Суды посчитали, что поскольку здесь речь идет о безвозмездной сделке между сособственниками, в результате которой восстанавливается право собственности на весь объект у одного из сособственников, то никаких правовых рисков здесь быть не может и никаких проверочных действий, связанных с применением нотариальной формы, тоже не требуется. Например, по одному из дел Верховный Суд РФ посчитал, что поскольку объект недвижимости - квартира с кадастровым номером <...> - находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 7 мая 2021 г. к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, т.е. одаряемая становится единственным собственником объекта недвижимости, то здесь нотариальная форма этой сделки не требуется <12>. На наш взгляд, именно в связи с этим состоялось Определение Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. N 912-О, которым было указано, что названные нормы, принятые федеральным законодателем в целях обеспечения защиты прав и интересов иных сособственников при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности, в том числе в части реализации принадлежащего им преимущественного права покупки доли, отчуждаемой постороннему лицу, не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя <13>.
Ситуация: Каковы особенности совершения сделок по распоряжению имуществом несовершеннолетнего?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Сделка по отчуждению недвижимого имущества (в том числе доли недвижимого имущества), принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Сделка по отчуждению недвижимого имущества (в том числе доли недвижимого имущества), принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).